《中国楼市的前世今生》 看看当年的泡沫是怎么破灭的
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各位书友大家好，欢迎继续做客齐俊杰的财经读书圈，今天我们不读书，读一篇深度的报告，来自方正证券任泽平团队。当然这里面老齐也补充很多资料。我们来了解一下，让人唾骂愤恨，让整个中国经济和中国老百姓陷入痛苦深渊的房地产是怎么一步一步走成这样的。
时间拨回到1991年，从南巡讲话开始，国内的市场经济方兴未艾，中国的南方，开始有港商介入，这些香港商人基本上都是炒楼的高手，他们于是就把香港的经验复制到了国内，那个时候国内的地皮相当便宜，而对外开放，成立合资公司，国家除了地皮，其他也拿不出什么资源，就这样在南方，在蛇口工业区，逐渐形成了很多的开发商。毕竟要发展先盖房，这本来也无可厚非。
这时候就不得不提一个地方，海南！1988年海南脱离广东，独自建省，之前的烟瘴之地，突然因为临海优势变成了经济特区，海口的优势爆发了，然后1991年很多南方商人带着钱杀向了海南，大批的房地产公司出现，要挣钱到海南，要发财炒楼花，还是香港人那一套，这次完全用到了海南身上。仅仅一年后的92年，海南全省房地产投资就达到了87 亿，占到固定资产的一半。海口市的经济增长达到83%！是的你没听错，就是GDP达到83%，都是因为盖房子盖出来的。全省的财政收入40%都来自于房地产，要说房地产和政府的绑定，当年海南和房地产才是最好的好基友，在1991年，大家月薪只有几百块的时候，海南的房价从1400，一年时间过了3000直奔5000，有人统计93年上半年达到了7500元每平米，疯狂程度跟现在差不多，一平米的房价是平均收入的10倍还多。与此同时，海南政府也乐得合不拢嘴，因为地价也翻了10倍。但当时海南岛上一共才不到200万人，竟然有2万家房地产公司，差不多100人就有一个房地产公司。
当时的银行也没起好作用，趁着经济特区的东风，大胆放贷款，只要你敢拿地，随便画两笔图纸，拿着图纸就能去银行贷款，所以基本很多人都是空手套白狼。现在什么万通六君子，冯仑潘石屹他们，那会都忙着在海南炒房。只是潘石屹比较鬼，他去办手续的时候，偷看了一眼数据。发现海南的人均居住面积远远超过了北京，于是感觉到了危险，这才避免了跳楼的悲剧。
1993年6月，大家以为是真爱的政府出手了，出台国16条，严控信贷，提高利率，限期收回违规资金。这16条对于炒房人来说，刀刀致命。大幅提高了炒房成本，让自己的项目无以为继。一时间市场无人接盘，有的为了能赶紧把楼封顶，不惜借高利贷。结果资金窟窿越来越大，负债也越来越多。但结果却是楼盖好了，跟烂尾楼却没什么不同，同样没人买。据说当时海南95%的房地产企业倒闭，烂尾楼600多栋，1600多万平米，四大行的损失就有300多亿。注意，这是那个年代的人民币，当时万元户就已经跟现在的大富豪差不多了。所以损失不可谓不惨烈。甚至海南在很多年都背上了三大景观的美名，天涯海角和烂尾楼。比烂尾楼更可怕的是，一地鸡毛！有人1000多万开发的房子，10年后搓堆卖废铁才卖了300万，当时海南发展银行，甚至在一年后遭遇了挤兑，随后被央行关闭。所以，海南的经验告诉我们，房子跟其他商品不同，老百姓抢盐的时候，你加大供给，很快物价就能平抑下来，而炒楼却相当麻烦。因为你加大供给之后，价格虽然下来了，但给你造成的损失更大，代价太沉痛。换句话说，用加大库存的思路来降房价，和用提高房价的思路来去库存，这两个招都不怎么样。而且很容易陷入万劫不复的循环之中。也就是去完库存就要降房价，降完房价就一地库存和烂尾。
海南楼市泡沫的破灭，暂时压制了大家炒房的热情，让整个宏观经济回到了一个正确的轨道。我们继续改革，但好景不长1998年，面对亚洲金融风暴的冲击，经济下滑严重。加上我们主动的国企改革，造成了一波下岗潮。为了扩大内需，为了拉动经济，我们开始了轰轰烈了的一次房改。在全国范围激活房地产市场，用住房来带内需，拉动经济增长。
随后一连串银行信贷改革，公积金制度以及土地配套组合拳，98年房改，99年房贷，2001年税费改革，2002年土地招拍挂制度，一系列的政策先后出台，终于把地方政府推上了卖地的不归路。还是在2002年，央行下调贷款利率，公积金贷款5年以上下调到了4.05%，商贷从5.58%下调到了5.04%，用最大力度的信贷政策，支持房地产起飞。所以我们看到了从2003年开始，楼市终于迎来了春天。这一涨便不可收拾。当时六六写了一本小说《蜗居》，后来被拍成了电视剧，火遍了大江南北，可惜只播了一遍就不让播了。主要就是写03年-06年房价上涨对于普通人生活的冲击。直到现在里面很多台词都是经典。那个年月大家想不通，为啥房子是要买的，老百姓更接受不了欠银行一屁股债去买一套房？如果听见隔壁老王贷款了几十万，买了套房子，必然投去鄙视的目光，总爱问问他是不是傻！你们今后的日子可咋过。
但站在国家层面，释放房地产的目的达到了，房地产确实拉动了消费，对GDP年均贡献1.5个百分点。那个时候房地产的投资增速已经超过了30%，房价每年涨幅17%。
既然是个好东西，当然希望他细水长流。于是2002年-2004年，我们一边释放房地产的红利，一边假装调控。当时的政策基本就3点，不供应高端土地，提高首付比例，以及加息。结果是什么呢？大家确实不怎么开发了，但房价却没下来，反而涨幅更快了。2004年房价上涨18%，远超居民收入涨幅。
没管住价格，该怎么办呢？那就继续调控，基本上还是这几招，管住土地供应，提高首付比例，同时加息，2005年还提出了90/70政策，也就是90平米住房，必须达到总面积的70%的，还增加了营业税，买完房5年不到就往外卖的交全额营业税。您听听这些政策，是不是很有效果？不管您信不信，房子真的跌了，2007年，随着股市暴跌，债市暴跌。楼市也跟着下跌。但大家也都知道，这段时间发生了全球的次贷危机，所以你说是政策导致的也行，说因为金融危机似乎也可以。反正傻傻分不清楚。那时候清晰地记得，深圳已经出现了弃房断供。房子已经沦为了负资产，什么意思，就是说买来的房子，短期内的价格已经跌破了30%，要还给银行的钱，比现在房子的价值还大。所以很多人都选择了忍痛割爱，首付爷不要了。房子你拿走吧。当时很多开发商也在打折卖楼，但是很多老业主跑来维权，阻止开发商降价，甚至不惜的打砸售楼处。闹出了很多啼笑皆非的事情。
本来房地产的故事讲到这应该结束了，但面对百年一遇的金融危机，我们看着被踹倒的房地产，顿时起了怜悯之心。面对美国经济下滑，中国出口减退，且国际资本大幅撤离的背景下。我们又想到了房地产的刺激作用。于是果断推出了，日后被喷最多的四万亿政策，宏观经济第一次使用了积极的财政政策，以及适度宽松的货币政策。其核心点就是，完全放开银行的信贷限制，之前考核的是坏账。现在考核放贷数量，你别管3721，赶紧把贷款放出去就好，然后就是盖房子，什么保障性住房，安居工程还有廉租房，全都盖起来。2009年，保障性住房的投资由计划的2800亿，扩大到了4000亿。本来被打翻在地的房地产，快速的被扶起来并又被请回到了国家支柱产业的宝座上。配套政策就是下调首付比例，然后降低税费，刚决定要收的那些营业税，也全都不要了。
结果大家都知道，GDP依然维持了9%以上的增长，大量资金流进房地产，09年全国房价平均增长23%，上海达到了56.7%，大幅超过全国居民可支配收入。而信贷大幅增加M2采用了无锚印钞，一度接近30%，人民币在那几年，对内贬值的速度非常快。不是楼市暴涨就是物价暴涨。主要都是那几年钞票印的太多所致。
我们总说，2008年之前的房地产是一个阶段，2008年之后的房地产又是另外一个阶段，之前是改善大家居住环境，是一个良性的涨价阶段。尽管价格也上涨过快，但主要是由于需求释放所导致的。而2008年之后，由于错误的政策，让房地产一点一点的被妖魔化，过度金融化。房子不再是用来住的，而是变成了有钱人发财的工具，制造的贫富差距的门槛。更是变成了穷人的梦魇。那么我们明天再来讲下半部分。08年以后的房地产。咱们明天见。
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