众多火热的楼市一夜降温 全球泡沫最大的市场亮起警示灯

在肆虐的通胀、动荡的股市和残酷的战争之外，世界经济现在又面临着一个威胁：房地产市场大繁荣的落幕。

随着全球各地央行迅速上调利率，借贷成本飙升意味着那些买房本来就困难的人终于到了极限。这体现为从加拿大、美国到新西兰，许多国家火爆一时的住宅房地产市场都一夜降温。

这急剧逆转了这些年房价飙升的势头——后者得益于超低房贷利率和政府刺激措施，以及新冠疫情让远程工作普遍化并增加了购房者对居住面积的需求。彭博经济研究的一项分析显示，19个经济合作与发展组织(OECD)成员国的房价租金比和房价收入比都高于2008年金融危机前的水平，表明房价已经脱离了基本面。

对寻求平抑数十年来最快通胀的许多决策者来说，遏制房价泡沫是他们目标的一个关键部分。但在市场为全球经济衰退的前景感到不安之际，房地产市场放缓可能会产生连锁反应，进而加剧经济下滑。

房价下跌将侵蚀家庭财富，削弱消费者信心并可能抑制未来的发展。在资产贬值而还贷成本增加时，动物精神通常会萎靡下来。而房地产建设和销售在全球经济活动中发挥着巨大的乘数效应。

“危险的是商业和金融周期同步逆转，这可能导致更加持久的经济衰退，”野村控股全球市场研究主管Rob Subbaraman说。“十年的量化宽松催大了房地产市场的泡沫，由于房价承受能力到了极限且还款额可能急剧上升，房地产市场可能很快就会走下坡路。” 

随着不良贷款风险增加，这一局面将抑制银行放贷，从而扼杀经济体赖以发展的新增信贷。在美国和西欧，引发了金融危机的楼市崩盘曾困扰银行系统、政府和消费者多年。

诚然，2008年那种崩盘重演的可能性不大。银行已经提高了贷款发放门槛，家庭储蓄仍然丰厚，许多国家仍然存在住房短缺。劳动力市场也很强劲，能起到重要的缓冲作用。

“房价下跌将直接影响消费者支出和整个经济，因为房地产通常占到家庭财富的很大一部分，”丰业银行亚太区经济主管Tuuli McCully表示。“不过，鉴于许多主要市场的家庭资产负债表仍然健康，我并不特别担心与房价和世界经济有关的风险。”

不过，彭博经济研究驻伦敦的Niraj Shah表示，当全球货币政策同步收紧时，价格急剧下跌的风险明显更大。今年已有超过50家央行曾一次性将利率提高至少50个基点，而且未来料将还会进一步加息。在美国，美联储上周将主要利率提高了75个基点，为1994年以来头一次。 

根据彭博经济研究，新西兰、捷克共和国、澳大利亚和加拿大的房地产市场泡沫名列世界前茅，也尤其容易受到房价下跌的冲击。在欧元区，葡萄牙的风险尤其大，而奥地利、德国和荷兰看上去也有很多泡沫。

根据标普全球评级的分析，在亚洲，韩国的房价看起来也很脆弱。该报告指出，家庭信贷与名义GDP的比例、家庭债务的增长率以及房价上涨的速度带来了风险。在欧洲其他地方，瑞典的住房需求出现了戏剧性的转折，引发了对这个债务达到家庭收入200%的国家的担忧。

高盛集团经济学家上周在报告中写道，住宅销售的信号通常会领先价格约六个月的时间，也就是说几个国家的房价可能会进一步下跌。Jan Hatzius等经济学家认为，房地产市场大幅降温是发达经济体将可能放缓的一个重要原因。

高盛经济学家们写道：“房价承受能力的快速恶化和住宅销售的大幅下降表明，硬着陆风险很大，特别是在新西兰、加拿大和澳大利亚；不过硬着陆不是我们的基线预测。”

全球央行也在发出警告。加拿大央行本月在其金融体系年度评估中表示，随着利率上升，越来越多的借款人难以支付账单，高企的按揭贷款债务尤其令人担忧。新西兰央行的半年度金融稳定报告则称，对金融系统的总体威胁有限，但房价“急剧”下跌是可能的，这可能导致财富严重缩水，消费支出下滑。 

“随着借贷成本上升，房地产市场将面临重大考验，”彭博的Shah说。“如果央行的行动过于激进，则可能会播种下一次危机的种子。”

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