日本银行低息贷款1.18亿？一位在日华人在东京买楼的全过程

大家好，我是掘金日本的负责人陈意。

相信有不少人能感受到，从去年到今年，日本楼市带给我们太多惊喜和意外。

惊喜是，在全球资本的追逐下，日本房价跟着一起水涨船高；意外是，日元突然跌至30多年来的历史低位，恰好形成了“抄底”日元资产的良机；相当于以2019年的价格，入手当下的日本房产。

甚至当下有了一种趋势，

我（或者说我们团队）身边越来越多朋友、客户，看准日元贬值的周期，愈发对投资日本的一整栋小楼感兴趣。

并且这当中，95%的买家都希望以贷款的方式持有，撬动日本银行的金融杠杆。

之前，我们掘金日本团队也作出过分析，如今国人面对“债务”基本是两种动向：

一边是在国内争取提前还贷，修复个人或家庭的资产负债表，一边是寻找低息安全的环境，拿手头的现金换未来的现金流。

也正因如此，

长年维持超宽松货币政策（低利率）、并且货币资产自带避险属性（低风险）的日本，成了众多海外人士公认的投资洼地。

刚好前不久，我们有一位资深客户W女士，她去年5月通过我们智谷掘金团队，在日本设立了公司办理经营管理签证、带着全家人移民；

今年又通过以公司的名义，成功拿到日本银行1.85%的低息贷款，买入东京市中心的一整栋楼，端午节当天正式完成交房、即刻收租。

那今天，我将详细讲一下W女士的案例，希望可以对考虑日本身份/资产配置的朋友，提供一些参考。

来自国内的W女士和家人，从去年开始就有了移居日本的打算。

而一般来说，普通人想通过类似投资移民的方式，拿到“第二身份”定居日本，常见的便是申请经营管理签证，既没有学历、年龄、语言、工作经营等要求，只需要在日本设立公司（500万日元），保证真实经营即可。

所以去年5月，我们结合W女士的实际情况，写好了事业内容计划书，顺利在日本成立了公司，向入管局递交了经营管理签证申请。

10月底，W女士经营管理签证成功获批，到了12月她带着一家人，正式赴日生活。

在这过程中，我们团队同事时刻和W女士保持联系、跟进情况，也积极帮忙解决初次登陆日本的租房问题。

后来，一切逐渐安定好的W女士，考虑到自己和家人长期在日本生活的需要，同时看好日本经济的稳定性，打算配置相应的日本资产；

索性开始计划以贷款的形式，投资东京核心地段的整栋小公寓楼。

我经常和客户朋友分享，凭着公司的名义争取在日本贷款买房，是能够实现复利效益的。

这是因为，一日本的贷款利率实在低，通过贷款买房可以赚息差，买房收益也会更高。外国人也能申请到日本银行2%左右的房贷利息，贷款成数一般是50%左右，还款年限为15-25年。低息且长年限。

二是日本银行对个人贷款审核不是一般地严格，相比之下，以公司的名义贷款，不仅与个人房产买卖的税费相同，还能规避遗产税。

三是贷款实际上变相为我们资产背书了，因为银行大额批款的前提，主要审查的就是我们购买的标的物“资质”和“前景”如何，银行如果愿意提供贷款，从侧面也证明了房子优质，对于投资者来说，更有购买保障。

如果你想进一步咨询日本低利率贷款条件、操作等，欢迎扫码添加下方微信，和我们一对一沟通聊聊：

既然W女士有了贷款买楼的计划，那么第一步肯定先在预算的范围内，选房、看房。

很快，W女士便选中了位于东京中野区的一栋小楼，而这边交给我们的工作就是代表W女士，去跟卖主商定购买价格、签约时间、交房时间、贷款条约等。

与此同时，我们把大楼资料发给了银行进行预审，银行的预审反馈结果对这栋楼的评估价值很高。

2亿日元出头的大楼，可以贷一半的金额，首付只需要9千万日元左右（约合人民币500万元）。

紧接着，日本贷款买楼过程的第二步，需要先成立公司。

但因为W女士去年办理日本身份的时候，名下已有100%的持股公司，虽然新公司还没太多营收的状况下，也能向日本银行递交贷款申请，所以这一步自然也不需要再操心。

智谷帮客户开立的银行账户

签约是第三步。我们智谷日本持牌的宅建士，对房产状况进行了重要事项说明后，顺利完成了签约。

大楼买卖契约书

关键的第四步则是银行审核。在5月初签好大楼的买卖合同后，就把大楼的资料和W女士的信息，提交给银行进行正式审核，稍稍提一下，银行的审核不需要提供税单和收入证明；

主要还是审核购买的标的物。

第五步是银行放款交楼。6月中下旬银行贷款正式批复，W女士中野区的一栋楼，银行愿意提供1.18亿日元的贷款（约合人民币600万元）。

另外，由于我们智谷日本公司有银行提携关系（合作关系），所以批复的利率从银行对外公布的2.2%降到了1.85%，贷款年限为25年。

银行签约现场

那对于W女士而言，只花了500万左右的首付，就在东京拥有一栋价值千万的永久产权大楼，6月22号当天完成交房手续，便可以开始“躺平收租”。

而且从敲定买楼、签订合同、申请银行贷款、到拿到贷款批复收楼，前后不到2个月的时间。

看到这里，想必大家也能够理解，为什么当下的日本会成为备受青睐的投资洼地？

一是受美日利差的影响，日元仍处于低位；二是日本央行坚持低利率政策，惠利海内外投资者，继续盘活经济；三是日本正一脚迈出通缩，步入通胀时代，以股市、楼市为代表的日元资产在升值。

日本，正站在历史的拐点上。

另外，纵观日美欧等发达国家，普通人在日本购房的门槛是比较低、且相对公平的（不限购、可贷款）。以东京为例，国际超一线城市，一套位于相当于北京5环以内20㎡的永久产权小户型，约70万元人民币就可以买到，100万以上就能往核心重点区域靠拢；

而东京的一整栋楼，投入成本也不高，一般准备4、500万左右，就可以撬动杠杆拿下1、2亿日元的物件。

并且在“低利率，高通胀”的环境下，利用金融杠杆的压力和风险是：日本银行＞海外买家。

还有日本讲究的是“屋地同权”，即便房子会折旧，但地皮却依旧会逐年升值。