“对赌大限”将至,王健林背水一战财经2023-07-05 10:07出品/联商专栏撰文/一刀倾城6月28日晚间,珠海万达商管第四次递交了港股IPO申请资料,距离第一次上市申请已经过去600多天。2021年10月、2022年4月、2022年10月,珠海万达商管曾三次向港交所递交上市申请材料,但均未成功过会。2023年4月25日,珠海万达商管向港交所提交的第三份招股书正式失效。过去的三年,王健林的日子并不好过。面对着和投资人的对赌协议压顶,仅剩5个月,如果珠海万达商管上市失败,那么中国前首富将面临高达400亿的股份回购压力。对万达来说,上市已经不再是“锦上添花”,仅剩6个月时间,王健林必须背水一战。01两份对赌协议“万达商管是万达的核心企业,我什么企业都能丢,这个不能丢。”但这个“命根子”却在2014年上市后,持续处于低估状态,于是,2016年,王健林决定将万达商管从港股私有化退市。万达商管从港股退市之后,2018年1月29日,腾讯控股作为主发起方联合苏宁云商、融创中国和京东340亿元入股万达商业,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。彼时万达的公告显示,腾讯将投资100亿元,持股比例为4.12%,苏宁和融创中国分别投资95亿元,持股比例3.91%,京东投资50亿元,持股比例2.06%,共计占万达商业股份比例约14%。按照这一比例计算,当时万达商业的估值为2430亿元。当时,万达集团负责战略投资的高级副总裁刘朝晖表示,“只不过是签订了各方努力实现万达商管上市的目标时间而已,即使5年万达商管无法上市,也不存在任何回购条款”。也就是当时的约定是2023年上市,但没有明确是否回购。退出来不容易,想再回去,更不容易。从港股退市之后,万达想在A股上市,但是排队五年之后,2021年3月,万达商业宣布撤回A股上市申请。当年3月底,珠海国资委出资20亿元战投入股万达商管集团旗下轻资产商管公司——珠海万达商管。该公司是完全的轻资产运营管理公司,不持有任何物业,仅负责所有万达广场的运营管理。可能是为了缓解2018年的融资即将到期的压力,珠海万达商管在2021年与向碧桂园物业、蚂蚁、腾讯、PAG等机构投资人转让股份并设立新的对赌协议,共获得60亿美元(435亿元人民币)。若投资者持有的股份未能在2023年12月前转换为上市股份,投资者可要求回购300亿的股权。而除了回购事项,万达方面还向投资人作出业绩承诺——万达商管2021年的预估实际净利润以及2022年与2023年扣除非经常性损益的经审计净利润(实际净利润)将分别不少于51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元。如未达成,大连万达商业及珠海万赢将零对价转让有关股份,或向投资者支付现金补偿。无论2018年还是2021年的两份对赌协议,所有的目标都是要实现上市。但是历经三次失败,万达商管上市之路似乎始终遥遥无期。02麻烦不断今年二季度以来,万达麻烦不断。5月份,有消息称,继2017年的“世纪并购”之后,万达集团或将再次大规模出售旗下项目。万达集团正考虑评估出售位于上海、江苏、浙江等地的20家购物中心,每个项目寻求约7亿元至8亿元的估值,具体价格取决于位置和业务,由此避免流动性紧缩。5月25日,万达集团在官网发布声明称,网传160亿销售20个万达广场为不实消息。但事实上,在此之后,不少万达项目的股权发生了变更。工商信息显示,6月25日,武汉华达玖号创新投资合伙企业(有限合伙)的股权发生变更,转让之后原大股东万达地产集团有限公司仅持有13.9%股份,接盘方中国华融资产管理股份有限公司持股86%。穿透股权后可发现,武汉华达玖号对外投资公司为武汉万达东湖置业,后者为万达集团在武汉的主要项目公司之一。类似的股权转让及项目易手还发生在其他万达广场身上,包括上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场、武汉新汉街万达广场项目,以及部分住宅项目如武汉万达尊、万达御湖汉印。相比5年前将资产售予融创、富力,此轮接盘万达集团项目的对象已不再是传统地产开发商,而是以大家人寿、中国华融为主的金融机构。6月5日,万达集团新增两则股权冻结信息,股权被执行标的企业均为大连万达商业管理集团股份有限公司,被冻结股权数额合计约19.79亿元,冻结期限自2023年6月5日至2026年6月4日,冻结原因是财产保全。屋漏偏逢连夜雨,除了卖身传闻之外,今年以来,万达还身披“大规模裁员”、“业绩造假”、“被华润收购”等等负面舆情。03万达商管赚钱能力如何?7月3日,万达商业管理官方微信号披露,2023年上半年万达商管总租金收入263.2亿元,同比增长4.5%;净租金130.1亿元,同比增长7.2%;可比万达广场净租金同比增长3.8%。出租率98.2%,租金收缴率100%。这也是商业地产运营商中披露的第一份年中成绩单。半年收租263亿,项目开业率完成24%。对比往年数据,万达商管的租金收入增速有所放缓。2021-2022年,万达商管租金收入增速为20.4%、8%,而在疫情缓和的2023年上半年仅录得4.5%。这或与万达商管项目扩张速度有关,2023年上半年,万达商管新开业万达广场12个,累计开业484个。2022年全年,万达商管开业万达广场数量达55个;今年初,万达商管曾对外宣布计划2023年新开约50个购物中心。如今时间过半,万达商管开业目标率仅完成24%。▲万达2023年计划新开项目一览对此,万达集团相关人士称,目前全年开业计划没有变化,还是以一年开业约50个项目为主,“按照以往惯例,万达商管一般下半年开业项目较多”。最新的招股书显示,珠海万达商管的业绩尚属正常推进。2020年、2021年及2022年营收分别为171.96亿元、234.81亿元及271.2亿元;净利润分别为11.12亿元、35.12亿元及75.34亿元。其中,2022年商管和物管的营收分别在100亿元上下,2022年净利润约增长114.5%。珠海万达商管称,按照截至2022年末的总在管建筑面积和储备项目建筑面积计算,公司是中国最大的商业运营服务商,市场份额为9%。从珠海万达商管的营收里看,它有一块巨额的“其他收入”。除去银行利息收入,它在2021 年和2022年获得的政府补助、增值税优惠、提前终止合约收取的补偿、金融资产变动的收益,分别约为4亿元和8亿元。珠海万达商管2022年获得的政府补助高达4.08亿元,提前终止合约收取的补偿达到2亿元。如果扣减这两笔收益,珠海万达商管2021年和2022年的实际经利润分别为31.12亿元和67.34亿元,它距离220.8亿元的目标净利润,至少还差122.34亿元。04万达商管为什么上市屡屡受挫?从2015年起,万达商管开始以轻资产模式,管理独立第三方商业广场。经过最近两年较为快速的轻资产扩张。所谓的轻资产,就是除了品牌输出和管理模式输出之外,啥也没有。说白了,这家所谓的商管公司,除了管理团队之外,没有任何实质意义的看得见摸得着的资产。房屋、土地、生产设备等等统统没有。截至2022年底,珠海万达商管所管理的商业广场中,184个由独立第三方拥有,占在管商业广场总数的39%。不过,收入结构方面,母公司贡献收入仍超过六成。进入2023年,受上市端、资金端等方面的压力,珠海万达商管外拓步伐有所放缓。此外,珠海万达商管的资产负债率逐年降低,由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。万达商管集团旗下的第三方委托运营商业广场项目占比将达到46.88%。而另外还有将近53%的万达广场不是“第三方委托运营项目”,那就是万达集团的自营项目。由于拥有超过一半数量的自营万达广场,万达商管和万达集团就成为独特的“租户”与“房东”的关系,而这个租户(商管)还是房东(集团)的亲儿子。所以,万达集团是重资产,而万达商管是轻资产,这两者既是左手和右手的关系,又是说不清道不明的“商业伙伴关系”。财报数据显示,万达商管的收入高度依赖万达集团。而万达集团的核心收入主要构成又产自于万达商管的利润贡献。数据显示,2021年万达商管来自万达集团业务的毛利占比由63.43%增长至75.01%,万达商管的大部分业务和利润还是来自于集团母公司。另外,万达商管的应收账款激增,2018年应收账款仅为1.62亿,而2021年应收账款达到了16.83亿,增长超过了十倍。应收占营收比也由1.47%飙升至7.17%,应收增速明显高于营收增速。导致应收飙升的主要原因是,来自母公司的“赊账”增加,2021年万达商管的应收账款中,有90.31%来自同系附属公司,金额达到了15.2亿。也就是说,万达商管从万达集团手中把数量占比大约为53%的自营万达广场接手过来进行经营,经营收入由万达商管和万达集团进行分成,但万达集团需要支付万达商管一定的“管理费用”,这就成为万达商管重要的收入组成部分,但问题是,万达集团又没有向万达商管支付管理费用。所以,轻资产的万达商管想上市,首先在很大程度上要理清与万达集团之间复杂的共生关系。此刻,不服输的王健林将迎来最关键的一战了。-End-7月27日-28日,联商网将举办“百货转型与购物中心增值经营”培训公开课,此次课程将结合内地数家领头商业集团实务管理核心知识,兼具境外成功经验与内地落地实操做法,同时还将组织参访银泰百货,揭秘3000万数字化会员的背后故事。欢迎报名参加⬇️⬇️微信扫码关注该文公众号作者戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。来源: qq点击查看作者最近其他文章