砸人、砸车！多地高层住宅外墙发生脱落，致多人受伤！谁该担责？律师解读

随着房屋建筑逐步老化，一项突出的问题，就是外墙脱落。伴随着近期高温和暴雨等极端天气，外墙脱落事件发生频率加大，不仅严重干扰了居民的正常生活，也给公共安全造成严重威胁。

那么，外墙脱落谁该担责？

有律师在接受采访时表示，无论是开发商、业主或者是物业公司，要举证来证明自己在外墙脱落这个事情上没有责任，他才能够免责。

多地高层住宅屡现外墙脱落

据南国早报7月8日报道，7月6日中午12时许，湖南娄底新化县天河新村小区一栋20多层的高楼外墙瓷砖掉落，造成4人受伤。网传视频显示，一辆搭着孩子的电动自行车驶过，突然间一块巨大的瓷砖掉落，一声巨响后，地上一片狼藉。电动自行车驾驶者、孩子均倒地，还有几名卖菜的小摊贩也被掉落的瓷砖砸到。一名目击者说，“现场就像爆炸过一样。”

今年来，此类高层建筑外墙脱落的情况，在各地都有出现。

7月6日，据九派新闻视频报道，7月5日，在黑龙江哈尔滨，有网友发布视频称，哈尔滨松北区一小区出现墙皮脱落的情况。7月6日，九派新闻联系到视频发布者，其称，涉事栋楼是回迁楼，幸好墙皮脱落没有砸到人，“有几个大爷大妈一直在楼上喊，否则路过的车都看不见，感觉十分危险，希望有关部门看到视频后能够介入解决”。

7月6日中午12时10分左右，新化县枫林街道天河新村小区4栋1单元25—27层西侧部分外墙瓷砖意外脱落，致路过行人4人受伤，其中2人轻微划伤，到医院检查后已自行回家，另外2人因软组织损伤正在医院留院观察。

据新京报7月5日报道，近日，西安市莲湖区华兰佳园小区多位业主向记者反映称，从2013年入住开始，小区就开始出现外墙面墙砖脱落现象，2018年前，因为尚在5年质保期内，小区开发商还会对外墙刷漆修补；2018年之后，外墙就再也没被修缮过，物业公司转而开始在每个楼栋单元入口处搭建钢架防护网，拉起警戒线。几年来，防护网越搭越多，警戒线越拉越长。 

在购房之初，开发商就与业主约定，相关楼栋外墙使用权归开发商所有；而小区至今没有竣工验收、施工许可证等证件。小区几栋楼的外墙上，瓷砖脱落留下的大大小小痕迹目测至少有几十处。小区业主告诉记者，这些年，多位居民、行人乃至停放的车辆，都被瓷砖砸过。

图片来源：视频截图

建筑外墙脱落事件为何频发？是什么原因导致建筑外墙脱落？据央视财经报道，专家分析说，外墙脱落，主要发生在两种形式的建筑外立面中。一是2000年左右，在住宅建筑中常见的瓷砖外墙。专家告诉记者，从2000年开始，江苏、上海、厦门、西安等地已相继推出相关规定，限制或禁止在高层建筑中使用外墙瓷砖。住建部也从2022年9月14日起，明令禁用现场水泥拌砂浆粘贴外墙饰面砖。但在相关规定生效前，已有大量建筑采用瓷砖外墙工艺。

图片来源：视频截图

另外一种外墙脱落频发的，是近些年常见的粘锚外墙结构。这种外墙形式用水泥砂浆把保温板材料粘接到基墙，再用锚钉固定，最外层刷涂料。常用的保温材料，如聚氨酯，时间长了容易老化变形，岩棉材料在吸水后容易塌缩。真石漆等外层涂料，在常年日晒雨淋后也容易老化。施工过程中，作业条件也存在很多限制。

专家表示，当高温、大风、降雨、冰雹等极端天气出现，也可能加速房屋外墙老化，从而出现脱落。

外墙脱落责任难追究

据央视财经报道，陕西西安华兰佳园小区业主告诉记者，6月份，砸伤居民的瓷砖是从小区里一栋酒店的外墙上脱落下来的。依据《民法典》相关规定，住宅外立面墙体脱落造成的财产损失或者人身伤害，由建筑物所有权人、管理人或者使用人来承担责任。

小区业主提供给记者的一份政府信息公开告知书显示，该小区开发商在2013年9月组织了勘察、设计、施工和监理单位对工程进行竣工验收，但小区的建设工程竣工验收备案表、验收报告等材料并不存在。业主们认为，没有完整的竣工验收备案手续，就不能以房屋交付日期起算5年的房屋质保期，开发商不能以质保期已过为由，拒绝承担责任。

据新京报报道，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师认为，外墙面脱落由谁维修需要分情况来看，如果外墙未过5年质保期，那出现脱落的问题，维修费用应由开发商承担；如果过了质保期，出现外墙脱落，在范围比较小的情况下，应从物业费中拨出资金维修，如果外墙脱落较多、需要大面积维修，达到了公共维修资金的启动标准的，物业公司可以经过业主大会同意后，申请使用公共维修资金维修。由于申请公共维修基金需要时间，物业应当在等待维修期间，在小区内做好风险提示和风险防范。否则一旦出现问题物业公司也需要承担责任。

图片来源：视频截图

据央视财经报道，北京市京师律师事务所律师王琮玮：无论是开发商、业主或者是物业公司，要举证来证明自己在外墙脱落这个事情上没有责任，他才能够免责。

业主们表示，目前，拉警戒线、设防护网并不能从根本上解决问题，还严重影响居民正常生活。但小区并没有设立业主大会或选举业主委员会，即便动用小区专项维修资金进行外墙修缮也无人牵头。律师也表示，业主们需要通过相应程序，达到一定门槛后，才能动用这笔钱。

北京市京师律师事务所律师王琮玮：比如小区里面有几栋楼，其中有一栋楼存在外立面脱落，其他的楼栋不涉及，他们可能就不愿意出专项维修基金。在使用的时候，协调起来其实有一定难度。

专家表示，除了外墙脱落，房屋建筑老化后需要修缮、提升的地方还有很多。为此，住房和城乡建设部今年提出，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

住建部：探索建立房屋养老金制度

据中国房地产报6月28日报道，6月26日下午，住建部部长倪虹会见中国银行董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流时提出要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

“房屋养老金”又被称为“住宅专项维修资金”，是购房款之外，由购房人按规定标准缴纳的、专项用于住宅楼房和小区共用部位共用设施设备维修养护的资金，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。房屋养老金制度正是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，完善住房设施的制度化和规划化。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，探索建立房屋养老金制度具有重要的风向标意义，意味着对房屋安全的关注度正在提升，也是中央一次明确的发声表态，是房地产行业新模式的重要探索。

“对于房屋养老金制度的讨论，和这两年房屋管理等有较大的关系。”易居研究院研究总监严跃进介绍，包括当前小区的燃气爆炸、房屋漏水、房屋承重墙问题、加装电梯等，其实都涉及房屋管理内容，此类内容都会涉及各类资金问题。所以此类制度的建立，更是需要考虑资金来源和融资内容。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，大量的房子开始进入“中老年”了，房子质量问题、维护问题开始显现。但目前既有住宅养老金可能不足，比如很多小区物业维修基金不足，需要金融资源进一步支持。

编辑|程鹏 毕陆名 杜波

校对|王月龙

封面图片来源：视频截图

每日经济新闻综合自央视财经、新京报、九派新闻、南国早报、中国房地产报

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来源: qq

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