美国学生公寓持续增长

文：海投全球，ID：Haitou-Global

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首图：APSIA

美国商业地产危机尚未解除，写字楼空置率持续上升，抵押贷款违约风险加剧，曾经飙升的公寓租金增长也在放缓。正当商业地产陷入困境之时，面向热门大学的学生公寓却成为罕见的亮点。

“学生公寓租赁需求强劲，受经济环境影响较小”

由于多数美国大学的宿舍供应有限，学生公寓强劲的租赁需求迸发，租金有望上涨，尤其是顶尖的研究型大学和各大体育联盟内的体育强校。然而随着美国大学总体入学人数的下降，一些面向知名度较低、吸引力较弱的小型学院开放的学生公寓也面临着更高的风险。

商业地产公司世邦魏理仕集团（CBRE Group）的数据显示，尽管2022年以来抵押贷款利率有所上升，但学生公寓的销售额却达到了创纪录的229亿美元。

与2022年两位数的涨幅相比，多户住宅的租金出现了降温迹象。根据房地产数据公司RealPage的调查，在截至2023年5月的12个月内，多户住宅租金仅上涨2.3%，而同期学生公寓租金涨幅却达到了9%。

房地产投资巨头黑石集团在去年大举押注学生公寓领域，以128亿美元收购了美国最大的学生住宅开发商--美国校园社区公司（American Campus Communities）。黑石美洲房地产收购联席主管雅各布•维尔纳（Jacob Werner）表示；“学生公寓行业可以经受住时间考验，未来将继续成为亮点。”

维尔纳认为，学生住房需求受经济衰退的影响很小。“这是一项不受经济周期影响的资产类别。经济繁荣时人们会去上学，经济不景气时，更多人倾向于去上学。”

“高利率和校园用地减少，租金或进一步上涨”

高利率环境意味着开发商用于新建筑开发的贷款减少，从而限制了新的供应。其他因素也限制了学生公寓的供应，比如学校用地的匮乏，这些因素将使房东继续提高租金。

一些分析师认为，疫情时期学生公寓的抗风险能力已经得到考验。2020年市场预测该行业将受到打击，但即使在美国大学进行线上授课的高峰期，学生公寓入住率也保持稳定。即使不用亲临课堂，学生们也倾向于逃离父母的束缚，租住在大学校园附近。

2021年下半年之前，重返校园的不确定性使学生公寓的租金一直处于低位，到了2022年租金开始上涨。拥挤的校园和不断上涨的租金推动了2022年学生公寓创纪录的销售额。华尔街日报预测，今年学生公寓的销量可能达不到2022年的水平，因为去年销量的激增一定程度上受到需求压抑的影响。

与其他类型的商业地产一样，由于借贷成本上升，学生公寓的价值也有所下降。但世邦魏理仕在报告中指出，由于租金增长和入住率的强劲表现，学生公寓价格降幅没有其他商业地产明显。据仲量联行预测，今年秋季学生公寓预售率将达到 70%，与2019年5月的水平大致相同。而研究型大学和体育强校的预租率将超过2019年。

“租赁需求差异明显，看空者认为学生贷款宽松推动了虚假繁荣”

学生公寓价值与入学人数直接相关，尽管2022学年美国大学入学率下降了1.1%，但体育强校和研究性热门院校的入学率却有所上升，而规模较小或知名度较低院校周边的学生公寓受新生数量减少的影响，正面临需求疲软，二者在租赁需求上的差异非常明显。同时，越来越多的学生公寓投资面临财务困境，尤其是那些老旧、维护不善的公寓项目。

一些看空者认为，当前美国支持的学生贷款补贴推动了学生公寓租赁的繁荣，而借贷者攻读的学位却“毫无价值”，因此该商业模式不可持续。2021年美国学生贷款规模高达1.58万亿美元，其中11.3%存在违约。

2022年8月，拜登曾宣布将为超过4,000万名贷款持有人减免最高2万美元的学生贷款债务，被美国最高法院否决。今年7月拜登再次尝试减免4,000亿美元的学生贷款，但最终又被否决。部分分析师认为，如果在公开市场上交易，美国大学公寓将存在巨大的空头头寸。

参考资料

1. WSJ，Commercial Real Estate Finds a Rare Bright Spot by Campuses

2. Nytimes，How Biden Might Try to Cancel Student Debt Next

3. WSJ，Renters Are About to Get the Upper Hand

4. 白话华尔街，商业地产危机席卷全球