文｜王晗玉
编辑｜郑怀舟
来源｜36氪财经（ID：krfinance）
在二手房市场冷却了两个多月之后，北京、上海等一线城市的二套房认定标准有望放宽。近日，彭博社援引知情人士的消息报道称，监管层正考虑将一线城市首套按揭条件调整为“认房不认贷”。即对于购房者的首套房资格认定，不再依据其是否曾有过贷款，而只看名下是否有房产。只要购房者名下无房产，就可享受首套房的首付比例和贷款利率优惠。据报道，该知情人士表示尚不确定这一政策最终是否能落地，不过部分大型银行已向监管部门提交了相应数据和反馈。此前在2010年5月26日，住建部等三部门出台的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，曾明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”原则。“认房又认贷”意味着即便名下无房产，只要有过住房贷款记录，就应被认定为二套房，首付比和贷款利率也按照二套房标准执行。彼时这一规定出台后，曾有效抑制部分购房需求。而当下，房地产行业历经两年多的深度调整，市场仍在探底，“救市”成为业内呼吁的关键词。同一时间，各类限购、限价政策放宽的市场消息也频繁出现，但最终实质落地的仅触及二线城市，在北京、上海等一线城市，鲜有如此大力度的放宽举措实施。对于此次监管层正考虑对一线城市实行“认房不认贷”的消息，多位业内人士也对36氪表示“不太可能落地”，更有人士直言“传了不知道多少次了，不会有结果的”。多数人士认为监管层对于宽松性政策的谨慎源于其对房价稳定的担忧。那么，以当前的市场承接力来看，“认房不认贷”一类政策调整会令房价会重回上涨空间吗？未来一段时间内房价又将呈现何种走势？对此，36氪与多位熟悉北京、上海、广州、深圳房地产市场的业内人士展开了深入交流。| 受访对象分别为：
合硕机构首席分析师 郭毅
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长 赵秀池
上海中原地产市场分析师 卢文曦
广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
以下是对话内容精选：
| 36氪：目前上述消息尚未获得监管层确认，而如果一线城市“认房不认贷”实质落地，您分析这一调整将会为一线城市楼市带来什么变化？郭毅：如果一线城市能普遍实施“认房不认贷”，确实会拉动市场需求。因为影响一线城市购房家庭最核心的问题是首付。特别是像北京，二套房首付比例最高能达到80%，基本上接近于零杠杆。当下北京又是一个以改善家庭为主的消费环境，很多家庭需要卖旧买新，“认房又认贷”基本使得大部分购房家庭需要承担比较高昂的首付。同时北京利率也较高，加之当下预期转差，二手房流通性急剧下滑，包括上海、深圳也都出现了同样的问题，那么换新房的操作就没法完成。这造成了整个市场的梗阻。但这个政策还要看能在什么时间推出来，不同节点的影响力度也不一样。另外我觉得监管层对于市场的体感和一线从业者的感受是不一样的，对于市场走势和当下所处状态的判断，双方也有比较大的差异。所以“认房不认贷”究竟能不能落地，还有巨大的不确定性。赵秀池：一线城市如果采取“认房不认贷”政策，从理论上看，会释放一线城市的住房需求，促使一线城市楼市供求关系有所改变，促进房价尤其是二手房房价回升。但能否实现，还要看限价、限售、限购等其他政策综合作用的结果。卢文曦：假设真正落地，我认为一线城市的置换需求会有很大释放。因为现在一线城市已经走过刚需时代，进入到改善时代，改善房总价基本都在千万以上，“认房不认贷”降低了已还清贷款人群的首付比，能有效激活中高端市场的消费活力。但这也是一把双刃剑，政策落地可能也会刺激更多投机力量涌入房地产市场，如何去除这股力量是政策层需要考虑的重点。此外目前房企还是在一线城市拿地，一线“安全岛”的概念还在强化，如果进一步放开限购，大家更不会去三四线城市了，那三四线的活力会更弱。李宇嘉：如果“认房不认贷”能够落地，那么最大的变化是购房者首付比例和购房门槛会降低。对于很多已经购房并还清贷款的人群，由于家庭人口增加、工作变动、改善居住等需要二次置业，首付压力就非常大。“认房不认贷”则能释放这部分当前被限制的需求，不过这部分需求的规模不太大。朱酒：这个消息还未经证实，不过如果“认房又认贷”能够解除，对楼市是会有比较积极的刺激作用。现在是要鼓励消费能力强的人群多消费，因为目前要刺激普通上班族消费确实比较难。那么在贷款上放松，能为有资金支付实力的人提供更多支持，这不仅是对楼市，对整个消费市场也有助益。
| 36氪：依当前的市场供应与承接力判断，即便后续对一线城市限购政策进一步放宽，此类举措能在多大程度上对当地房价起到提振作用？或者说，房价还能否重回上涨空间？郭毅：观察当下一线城市因为信心不足和购房消费力减弱造成的叠加影响，我认为就算实施了“认房不认贷”，也只是短时间内能释放出一部分购房需求，并不会造成市场的全面转暖，也不会带来房价上扬的局面，对于成交的向上拉动可能也只能在三四个月的时间里有明显效果，之后还是会持续进入到相对稳定、平淡的状态。赵秀池：对一线城市限购政策放宽，会促进一线城市住房刚需和改善性需求增加，也可能增加住房投资的需求，对房价有一定的提振作用。但由于一线城市新房有限价政策，这种影响主要表现在二手房市场上。而二手房房价的上涨空间又受新房市场制约，如果不放开新房限价，则房价很难重回上涨空间。卢文曦：一线城市如果能有更大力度放宽的话，量、价或会慢慢回升，但很难判断会否能把前期高点打掉。不过关键的是量能释放出来，市场有交易，价格才会慢慢起来。现在是没有量，大家不交易。二手房挂牌那么多，成交量就这么一点，不打个八折、八五折没人买房子。李宇嘉：从6月份70个大中城市来看，一线城市的二手房价跌幅排在第一位，上海环比下跌1.2%，北京环比下跌0.7%，广州、深圳跌幅也很明显，新房价格由涨转跌。所以如果这些城市放开限购政策，对稳定房价会有帮助。但这不是房价稳定与否的决定因素。因为房价整体下行主要是由定向去杠杆、供需关系逆转、房价“只涨不跌”预期逆转等导致，当加杠杆或贷款买房不再划算，原有投资需求退出，换房的意愿也在下降；金融、互联网、教培等高收入行业深度调整冲击了原有购买力；房价、地价仍处高位又令新生代购买力不足，这个逻辑下，即便放宽一线城市限购，能够释放的需求量也很小，难以支撑房价整体上行。朱酒：依照现在宏观大环境，要说这类政策能对房价提供多少支持，我个人认为作用不会特别明显。它能够加大一部分杠杆，提升一部分购买力，为市场增多一部分资金，但这只是锦上添花，不会导致房价发生多大变化。现在制约楼市的根基主要还是经济大环境，核心在于居民的收入预期。另外现在大部分一线城市的核心城区也没有太多地，房源地段都比较偏远，供应也是一个问题。这两点都不是短期能解决的问题，放松贷款审批资格只能起到轻微的刺激作用，产生不了绝对性影响。
| 36氪：按照目前的市场调整情况来看，您分析未来一段时间一线城市房价会呈什么样的走势？郭毅：现阶段谈房价变化还太遥远。首先这个政策究竟会不会出本身就不确定，我觉得能出的概率不大。其次，即便政策真正落地，可能率先影响的是量（成交量）。现在核心的问题是一线城市整体成交量处在下滑通道，只有当成交量形成了势能的累加之后，才会影响到价格。所以市场还需要经历较长周期，期间政策持续加码，才能最终影响到价格。而目前从政策出台到形成对量的影响，再到量的衰减，可能就需要几个月的时间。赵秀池：一线城市房价会比较坚挺，如果政策不变，将维持相对稳定走势。卢文曦：市场还是会继续调整（回调），就目前来看，其实还没到位。未来一段时间，尤其是三季度，可能还是一个不断寻底的过程，探完底之后可能量价都会稳定一些。李宇嘉：我认为除了部分区域、个别热点楼盘，未来一线城市房价会呈现整体阴跌的过程，不过三季度比二季度会好一点。核心区域的改善盘、高端盘会继续受到欢迎，其他区域楼盘则可能继续处于去化较难、销售低位徘徊的局面，整体价格还是紧贴着市场价格定价，甚至比市场价低才能获得去化。二手房挂牌量也将继续处于高位，价格呈阴跌走势。朱酒：判断这一问题还需关注7月底的会议能推出哪些政策。正常来看房价不会再有下降空间，应该会比较稳，涨不上去，也跌不下来，可能就是小幅震荡。但如果政策确实利好，比如说全面解除限购，回到2015年左右那个状态，那我认为房价还是有一定上涨空间的，因为一线城市购买力还是非常强大，只不过现在被购房资格等条件抑制住了，如果限购解除那一线城市房价还是有上涨的风险。
| 36氪：对于稳定购房者信心与需求，您判断后续政策端还可能在哪些层面做出优化调整？郭毅：对于当下的房地产市场，各方面负面声音较多，消费力的拉动也比较难，所以不能寄希望于单一政策就能起到明显的收效，还是需要通过组合拳的方式全方位释放市场需求，提供更大的信心支撑。比如金融层面，贷款利率的加点是否有可能下调？北京目前还是执行首套房利率加55个基点，二套加105个基点，而全国多地首套利率基本都已降到3.7%、3.8%。除了金融之外，一些针对房产消费类的政策如果也能放松，可能会对市场形成更大的拉动。比如普通住宅标准的取消，也同样能够起到降低首付比例的效果。赵秀池：要稳定购房者信心和需求，就要让购房者买到的家庭最大的资产保值增值。谁也不会长期持有不断贬值的高负债资产。即使是刚需，也不愿意买到手的住房资产贬值，因此，从根本上，要让房价实现稳定合理上涨。房价涨幅要考虑住房的折旧、资金的成本、维修基金、物业费维修费等的投入。另外，我国租售比不合理，产权类住房的出租收益率太低，也是一个重要原因。目前产权类住房的长租收益率不到2%，而国外的出租收益率在6%左右，因此，长期持有住房也缺乏动力。所以，后续政策端既要考虑让房价合理上涨，也要处理好租赁市场与产权类住房的关系，保证租购并举都有可持续发展空间。李宇嘉：我认为还要从两端入手。在供给端，如中小户型、中低价位的供应或许能更多；在需求端，培育“先租后买”，把房地产需求当做一个慢变量，大力发展保租房，降低居民购房成本，释放消费需求，增加居民储蓄，让居民收入慢慢跟得上房价。比如对低收入人群在稳就业方面做出更多扶持政策，才能从根本上解决住房购置的信心与需求。
| 36氪：今年5月以来，二手房市场明显降温，北上广深二手房价下行，挂牌量攀升，购房者观望情绪进一步加重。您判断这一行情将持续至何时？郭毅：大环境整体放宽松之后，对于新房和二手房市场会形成同步拉动。如果市场成交量向好，那么所谓挂牌房源量增多的现象，很快也会得到缓解。所以判断这个问题核心还是在于政策，以及政策对市场预期形成的积极或悲观影响的不同作用。赵秀池：二手房房价下行与观望情绪浓重，主要原因是新房限价，导致的新房与二手房房价倒挂所致。因为，未来二手房行情的发展，还要看一线城市政策导向，如果政策适时给力，这种局面就会扭转。卢文曦：如果没有重磅政策推出的话，可能七、八月份会继续调整，因为本身也是淡季。九、十月可能伴随季节因素成交量会有所反弹，再往后就会在相对平稳的区间运行了。今年也就这个状态了。李宇嘉：这个行情应该还会持续，因为二季度的确是一季度需求释放完之后的真空期，需求接续能力不足。到三季度随着新一轮纾困政策出台，包括LPR下降等，可能行情会比二季度好一点。但也并不会令楼市发生根本性逆转，还会是低位徘徊的状态。今年全年可能都会是这种状态。朱酒：最近这两个月楼市下行确实很明显，一方面，年初一批压抑了两三年的购买力全都释放出来了，尤其是二手市场，年初在一二线城市表现还是不错的。现在这批购买力基本释放完毕，到了真正靠新增购买力来提升交易量的阶段，而不是靠攒下来的需求，这个自然就慢了。回到现阶段经济发展上来看，6月进出口下滑比较严重，进出口总值同比下降10.1%，房地产销售也不太好，商品房销售额同比下降19.2%。所以一切的根本还要看经济的复苏程度，现在需要重点关注7月底的会议能否出台进一步的放松举措，比如目前讨论的“认房不认贷”，甚至是全国性的解除限购。
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