黄立平：用复制思维做园区是愚蠢的
在中国产业园区发展历程中，黄立平是一个不可或缺的存在，他几乎经历了中国产业园从萌芽到发展、成熟的全过程。
1998年，黄立平进入东湖高新工作，担任董事长，从为企业提供土地建厂，到为中小企业提供租赁型办公空间，逐步延伸出产业园区开发业务。这个过程现在看来并不引人瞩目，但在当时意义重大。
作为公司总裁，他一手缔造的中电光谷至2023年已在全国规划建设88个产业园区，运营建筑面积达到3500万平方米。这也让他在产业园区开发、建设、运营等方面积累了丰富的经验。
对于产业园区发展，黄立平一直是理性而执着的，房地产最为辉煌的时代，他毅然退出住宅开发业务，专注于从产业服务角度创新产业园区建设模式。而在过去多年房地产狂飙突进的过程中，不少开发企业都曾把产业园当作勾地工具，但无论编织多么动人的故事，这种“挂羊头卖狗肉”的套路最终都落下一地鸡毛。
黄立平说，产业园是缩小版的城市，每一个成功的城市都有其独特的文化气息，这是一个城市群体形成的共有文化属性。园区同样如此，所以他认为，用复制的思维方式做产业园区是愚蠢的，注定会失败。
经济观察报：有业内人认为，8%净利润率是投资一个园区项目的底线，你认为回报率多少才值得投资，理由是什么？中电光谷是如何测算的？
黄立平：这个问题可以通过几个不同指标来理解：第一是净资产收益率，如果将净资产收益率8%作为园区投资底线，这是一个较高水平的市场化主体的经营管理标准，绝大部分园区开发企业特别是地方国企投资项目都达不到。
第二是投资性物业净收益水平，过去，一些投资机构将8%作为投资底线，现在看来是一个中等偏上的标准，已经发行的公募REITs净收益率的门槛是4%，8%是一个较高的标准。
城市化进入下半场，园区不动产也面临普遍的供应过剩，不动产收益水平整体还会继续下降，这是不以人意志为转移的。
从金融角度讲，如果宏观经济进入周期性振荡，劳动生产率的提升以及新技术革命对经济增长的影响都很有限，那么，不动产收益率下降趋势就难以逆转。从这个意义上讲，我们感受到的是市场风险正在累积并增加，新的投资机会也面临考验。当然，这并不排除某些区域的某些项目仍然可以维持高于平均水平的收益。
至于我们公司，不同业务的管理标准不尽相同。投资开发类项目的净资产收益标准是高于8%；销售物业的收入利润率要高于12%；全过程建设服务的轻资产业务的收入利润要能高于5%；各种专业服务类业务，收入利润率要高于8%。
经济观察报：在你看来，一个园区项目的核心竞争力包括哪些？
黄立平：一个园区项目，讲竞争力，是对竞争对手而言的，在没有明确的竞争对手的情况下，用影响力或吸引力可能更能说明问题。
一个项目在立项前必须首先考虑清楚应该发展什么，也就是它所承载产业的发展方向。往往在做详细的资源调查及产业规划之前，无法准确预知将有哪些企业可能入园，也无法准确预判产业的聚集度。即便拟定了明确的发展目标，实施过程中现实与理想目标之间的差距往往也非常大。当然，如果方向判断错误或者作出完全脱离所在地实际情况的定位，结果将不堪设想。
第二是选址，要看项目周边城市功能如何，有没有优质的学校、医院、文化、运动等基础配套，有没有一定的人才基数，有没有制造业背景和基础等等。
总之，具备什么水准的生产要素条件，就只能定位于什么水准的产业集群。脱离当地实际的高定位和高起点未必能构成影响力和吸引力。在一个基本生产要素不具备的地方，无论空间规划多么好，工程建设质量多么高，产业园建设也难以取得成功。
具备了上述基本条件，一个园区项目就得讲究好的规划和建筑设计与目标企业需要的契合。比如，要引进科技企业，就要营造好的自然和人文环境，营造出适合科技人才工作的良好条件；如果是制造业，就要努力打通上下游供应链，构建具有竞争力的产业生态。这是形成项目影响力和吸引力的关键。
如果遇到竞争，我们认为考验核心竞争力的正是产业生态构建能力——这是一个项目能否达到预期目标、产生较好成效的一个重要标志。
经济观察报：园区可以复制吗？
黄立平：可以肯定地讲，不可以。我们特别反对用复制的思维方式和方法来做园区。可以断言，如果以复制作为园区发展的基本方法，即便过去成功过，重复自己，很快就会尝到失败的滋味；如果想重复别人，最好的追随者充其量也只能达到三流水平。
从城市发展角度讲，任何一个有魅力的城市都是独特的——独特的文明历史，独特的人文风貌，独特的城市形态——照抄、照搬不可能取得成功。一个城市的核心价值是文化的个性而不是共性。一个城市的气质是由居住在这个城市里人们共同的文化素养所决定的。
人与城市的互动是城市活力之源，无论城市规模大还是小，历史悠久还是年轻，都有这样一个基本特征。产业园区是缩小版城市，复制思维是试图把复杂现象简单化，知其然而不知其所以然，这是一种愚蠢的发展思维。
究其原因，复制思维和批量生产的机械化生产时代的思维方式影响有关。机械化复制以追求生产效率为目标，却减少了文化价值。任何一种东西，只有独特甚至唯一才有价值。
从这个意义讲，我们强调产业园区发展要坚持“一城一法”“一园一策”理念，规划建设每一个项目都要从实际出发选择发展方向，因地制宜找到“极化”抓手，这是我们的认知，也是我们的理念。
经济观察报：我们知道，园区有极强产业聚集效应，如果只租不售会影响资金滚动；但如果出售比例太高，又会影响产业聚集。在你看来，一个园区的售与租比例应该是怎样的，或者说什么样的比例更有利于园区良性发展？
黄立平：租和售都是园区的经营方式，租多一点还是售多一点取决于目标企业的需求，跟产业集聚效应没有直接关系，并不是租就比售更有利于产业聚集，反之亦然。
有些业务类型的公司选择租，有其内在的必然，比如区域性分公司，业务发展的不确定性比较大，选择租的方式更为灵活。
比如，我们服务过的华为公司武汉研究所，他们刚落户光谷软件园大概400-500人，逐步增加到1000人、2000人、3000人，高峰期近4000人，租到4万平方米空间，后来搬到未来科技城还是租，一直到7000多人才开始自建基地。
中电光谷考虑园区空间的租售比例的主要依据，一个是对客户需求的判断；二是考虑地方政府对租售比例的政策性要求。
当然，从公司战略考虑要确定长期持有投资性物业的总量和比重，自持比例太高，会出现现金流问题。现在公募REITs使投资性物业有了退出机制，大趋势是会增加自持比例。
综合来讲，租和售是项目经营中比较重要的内容，既受市场影响，也受资产结构影响，还受政策环境影响。从目前来讲，我们考虑新项目布局时希望租售比在4:6或3:7比较合适。
经济观察报：你认为应该如何聚集产业？
黄立平：龙头企业带动是聚集产业的重要因素。对具有带动性的企业提供优惠条件是我们经常采取的办法。比如，武汉光谷金融港项目，泰康保险要到武汉设后台服务中心，需要4万平方米，陈东升董事长亲自来看房子并且一眼就看上了，我们就以最优惠的条件满足他们的入驻要求。
再比如，最近成都芯谷项目，腾讯公司的智能服务部分看中我们的空间，我们也是提供特别优惠条件。
产业生态构建需要基石，龙头企业就是基石。园区核心价值正是龙头企业的生态吸引力。
经济观察报：你认为产业园区经历了哪几个重要阶段？这几个阶段，中电光谷是如何走过来的？
黄立平：产业园区发展大体经历三个阶段，第一个阶段是政府（或代理企业）供地，企业自建；第二阶段是开发专业化，就是用房地产开发方式建设园区；第三个阶段是去房地产化。
光谷联合（中电光谷前身）组建于2004年，没有经历上述第一个阶段，当时的主要发展目标，就是采用房地产开发的专业化方式建设产业园。
从2004年到2015年的11年，我们实现了基于房地产开发的产业园建设专业化。使园区开发达到管理有序、过程可控（包括质量可控、风险可控、成本可控）。
第三个阶段是去房地产化。2014年，光谷联合在香港联交所主板上市后，市场表现远不如我们的预期。尽管我们是香港联交所第一家以产业园区建设为主营业务的公司，市场并不买账。
这引起了我们的深刻反思，意识到基于房地产开发的商业模式的内在缺陷，2015年我们下定决心实行数字化转型，主要目标就是去房地产化，确立以产业服务为战略定位，以园区运营为主体，构建综合化、体系化建设运营服务模式。
经济观察报：去房地产实际是很难的，具体我们是怎么做的？有哪些可参考的标准？
黄立平：2015年，我们的园区开发业务收入占比达90%，我们转型的第一个目标是降低开发收入比重，提升服务收入比重。第一个5年的目标是降到50%。2020年我们实现了这个目标。我们的十四五规划是到2025年开发收入占比将降到30%。从目前的发展势头看，我们有信心实现这个目标。
综合化和体系化服务模式的建立首先是建立多样化的专业能力，从项目策划开始，产业规划、空间规划、建筑设计、数字化工程建设、招商、产业投资、空间运营、物业管理、能源服务、团体餐饮、公寓、酒店服务等等，合计十多种业务，我们用八年时间完成了系统能力的构建。
经济观察报：武汉在制造业、交通、教育等方面有着天然优势，中电光谷在园区定位、招商、开发和运营等方面是如何做的？
黄立平：武汉是长江中游最大城市，也是近20年中西部人口增长较多的城市。武汉发展得益于独特的交通和区位优势。
过去20年，中电光谷突出做了三件事情：第一是通过光谷软件园、光谷生物城（创新园）和未来科技城（起步区）建设大力促进了科技企业发展，聚集、培育了一批具有科技创新能力的新型企业，对于推动武汉的战略新兴产业发展起到基础性作用。
第二是我们通过光谷金融港、创意天地、研创中心等项目建设，有力促进了生产型服务业和技术型服务业的发展，为武汉的现代服务业发展增添了动力。
第三是通过中德国际产业园、智造中心等项目建设，将承载制造业转移与推动制造业数字化转型结合起来，为提升武汉制造业竞争力作出了贡献。
经济观察报：在当前内循环为主的背景下，对于园区类企业有什么样的机遇和挑战？
黄立平：加入全球经济循环是中国式现代化的重要特征之一，因此成就了若干沿海城市率先完成了工业化，并促进了城市化快速发展。
在以内循环为主的新经济格局中，工业布局必然沿着两个方向发展：一是更加贴近市场，二是更加贴近原材料供应地。显然，资源集中的地方、市场需求大的地方将会增加产能。
珠三角、长三角的部分产能向东西部、中部地区转移是大势所趋，这是内循环为主的特点所决定的。我们在产业园区发展上，把促进区域协调发展，推进产业梯度转移作为发展目标，这也是现在和未来相当一段时间产业园区发展的主要任务。
我们的业务面向全国，以市场化方式为资源有效配置发挥促进作用，使经济循环更加畅通，具有显著的社会价值，也是重大机遇。
我们的经营策略首先是坚持以园区综合运营为主体，通过放大体系化经营能力保持可持续发展动力；第二，把支持县域经济高质量发展作为主要工作目标。
中国的新型工业化还有很长的路要走，大量县级城市还没有完成工业化，产业组织效率普遍还比较低。地方政府普遍缺乏产业园区建设经验，特别是欠发达地区，迫切需要专业化力量支撑。
第三，适度保留开发业务。公募REITs有利于推动投资性物业发展，园区运营能力的价值会进一步凸显，若没有开发业务作为先导，投资性物业效率很难提高。
经济观察报：中电光谷提出“两朵云”建设，“两朵云”在园区开发及运营中有哪些意义？
黄立平：我们说的“两朵云”，一个是“产业云”，另一个是“低碳云”。“产业云”是通过园区数字化为产业发展质量和趋势提供数字化判断依据，基础是把过去建设中分散布置的消防、安防、交通与停车管理系统、能源管理系统等集中起来，形成数字化平台，采集人流、车流、物流、能耗、税收等5个方面基础性数据，为企业和公共服务提供数字化支撑。“低碳云”指从园区实际能源使用需求情况，构建包括区域供冷供热、太阳能光伏、储能、充电等综合性能源解决方案。
总之，要充分考虑园区发展的可持续性，以及未来低碳节能要求的政策环境做前瞻性布局，也就是说，园区在未来的发展中不会因为对节能等因素考虑不周而带来用能限制。
公募REITs与出租率
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