来源：刘晓博说财经（ID：liuxb929）
作者：刘晓博
如果说，刚刚过去的一周（7月24-7月30日）对全球来说，是超级央行周；那么对中国来说，则是“超级房地产周”。
周一政治局会议通稿发布，对房地产行业做出了重要的新判断、新要求。然后几天，房地产股大涨。到了周末，又连续爆出三大消息。
最新、最引人注目的，是昨天晚上北京市住建委对房地产的最新表态，这是四大一线城市里最先表态的：
新闻通稿不长，上面截屏就是全文。这里面没有宣布新措施，但做了重要表态，主要是这几句话：
市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。
也就是说，北京要“动手了”，目标是“大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展”。众所周知，由于担心楼市过热，四大一线城市对刚需和改善的支持力度普遍不足，至今尚存很多限制措施。以北京为例，居民首次置业、首次贷款，首付比例是全国最高的，达到了35%。如果你“卖一买一”，卖掉唯一的住房（有过贷款记录）、置换房子，再申请贷款首付比例为60%。北京家庭购买二套房，首付比例动辄60%（普通住房）、80%（非普通住房）。北京房贷利率还是全国最高的。6月降息之后，首套房贷款利率为4.75%（LPR上浮55个基点），二套房贷款利率为5.25%（LPR上浮105个基点）。下图是四大一线城市6月20日降息之后的最新房贷利率，北京是最高的。
由于一线城市基本上都严格执行“认房认贷”，所以对刚需、改善性需求的支持力度都不够，需要按照中央的最新要求，进行适当的放松。日前住建部提出“认房不再认贷”、改善型置换降低税费等，这对于一线城市楼市来说是很大的福音，也需要落实。今年4月，北京曾提出楼市“一区一策”（上图），但目前3个多月过去了，没有看到实质性的动作。7月24日的重要会议，对房地产形势做了最新判断和最新要求，在这个背景下，相信北京的“一区一策”会有新动作。
事实上，目前上海、广州都已经落地了部分“一区一策”。比如在上海临港新片区，外地人才获得购房资格的社保年限已经缩短为1年，而上海其他区域为5年。在广州，“一区一策”的态势更加明显：增城、从化历来不限购；花都、南沙目前开证明即可购房。只有北京和深圳，没有出台实质性的“一区一策”新政。深圳取消了深汕合作区的限购，但这个区域距离深圳100多公里，属于飞地。北京、上海在黑龙江、江苏都有飞地，飞地购房从来就不限购。
虽然北京住建委此次只是表态，没有出台新政，但还是让大家充满了期待和想象。而且北京住建委表态后，相信上海、深圳、广州相关部门也会表态。
一线城市是全国楼市的领头羊。今年楼市回暖的态势，之所以3月出现、4月以后夭折，跟一线城市没有做实质性放松有很大关系。政治局会议后，第一个出台系列房地产新政策的，是合肥。而且，合肥召开高规格的房地产专题会议，市委书记亲自主持：一是大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。
二是为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。
三是“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。
四是大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。
五是试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。
六是试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证，但严禁捆绑销售。
七是探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证，此举有利于提高地库建设质量，防止赶工期造成地库漏水等问题。
八是落实“全程代办”，全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”。
九是坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，运用“竞品质”机制，探索竞争性谈判出让方式，优先考虑“四没有”的优质房企：即没有项目“烂尾”、没有项目有“保交楼”任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量问题。
十是要以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用。
昨天我曾在“刘晓博说楼市Pro”公众号上做了分析。
合肥的10大新政，没有涉及到降低首付比例、降低贷款利率、取消认房认贷、降低改善型置换税费等。主要原因，或许是因为今年4月，合肥做出过大力度放松，而利率、税费政策不归地方政府直接管辖。其实这也符合我之前的判断：普通二线城市，以及三四五线城市，目前该放开的基本上都放开了，没有太多松绑空间。真正需要松绑的，是不到10个核心城市——一线城市和几个强二线城市，以及几个“特殊政策区域”（比如海南）。
中国楼市能不能进一步回暖，关键看北上广深能不能真正支持刚需、改善型需求，把过高的贷款门槛、过高的利率水平降下来，并在部分区域松绑限购。
第三个重磅消息，是“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议”于7月28日召开，副总理何立峰出席会议并讲话。根据会议通稿，城中村改造意义重大，是党中央“站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署”，事关：1、消除城市建设治理短板；
2、改善城乡居民居住环境条件；
3、扩大内需；
4、优化房地产结构。
会议提出要“，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题”，探索新路。城中村改造不全是推倒重来，包括拆除新建、整治提升、拆整结合等方式。会议提出，城中村改造“必须实行净地出让”。这句话其实才是会议的关键。所谓“净地出让”，是指在土地出让中，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。这当然是指需要拆除重建的城中村，改造提升的不存土地出让的问题。怎样才能确保“净地出让”？其实就是让政府收储，政府出钱出人完成城中村的前期清理，避免出现钉子户影响后期开发。以前的城中村改造，往往是开发商跟村集体谈判，地方政府协助。在整个改造过程中，政府只获得税收，没有土地出让差价收入。开发商可能遇到钉子户，但如果拆迁顺利则获得了全部土地红利。净地出让后，土地差价将归地方政府。但政府也承担了拆迁的责任。在当前地方政府财政存在增收压力的情况下，净地出让有利于补充其收入；也有利于加快改造，避免开发商面对不确定性。由于多了征地、土地出让环节，城市核心区地价也会上涨。随着人口红利终结，中国大城市快速生长的时代结束了，郊区、新区开发难度加大。城中村普遍位置较好，有丰厚的土地红利，通过“净地出让”有利于发掘红利，让地方财政受益，让城市面貌更新，同时增加优质住房供应量。
