16万买的房子最终降价到3万才卖出去？！投资这类英国房产一定要谨慎！
对大部分人来说，购买房产除了用于自住，还希望它有一定的保值升值能力。
然而，并非所有的房产都能实现这个目标，有些房产，不仅无法实现增值，甚至连基本的保值都很难做到，让买家们损失惨重......
Anna Smith今年68岁，几年前，Anna的母亲不幸去世，她从母亲那里继承了一套退休公寓。
这套退休公寓位于英格兰的小镇Stockton-on-Tees，是Anna的母亲在10年前以22万英镑的价格买下的。
尽管这是母亲留给自己的遗产，但Anna很快意识到，与普通住宅公寓相比，这处房产无异于“烫手山芋”。
在获得这处房产没多久后，Anna就被告知，她每年需要为母亲的退休房产缴纳4,500英镑的服务费。
服务费通常是管理退休公寓的公司向住户们收取的费用，主要包含对退休公寓及场地的维护，建筑物的保险费和水费，安保和监控，紧急呼叫，电梯维护等等。这个费用乍一看有点类似小区的物业费，但因为退休公寓往往打着为老人提供全面服务的旗号，收费通常也比较高。
Anna估算了一下，以自己的经济状况，根本无力承担如此高昂的服务费。
于是，迫不得已之下，Anna决定出售这套房产，但是，让她万万没想到的是，出售过程也非常不顺利，几乎很难找到合适的买家。
最终，Anna花了两年多时间才将这套房子卖出去，她不得不接受15.5万英镑的售价，亏损高达6.5万英镑。
如果再算上同期购买其他房产的价格增长，以及这套退休公寓高昂的服务费支出，Anna一家的损失远不止这个数。
Anna对此表示：“房产价值的大幅下降确实令人震惊。很多潜在购买者提出的主要问题是服务费，该费用非常高，而且一直在上涨。”
与Anna一样，57岁的Chris Longley也不得不忍痛廉价出售了父亲的遗产。
Chris来自Ashford，是一名计算机程序员。
2007年，Chris75岁的父亲Ronald花费了毕生积蓄，在Folkestone购入了一套退休公寓。他的新住宅价格是163,500英镑。
2015年，Ronald去世后，Chris继承了这套公寓并将其挂牌出售。
Chris的最初挂牌价为139,000英镑，但直到五年后，他才找到了买家。
而这套房产的成交价却只有3万英镑，比Ronald购买时的价格低了整整13万英镑。
Chris表示：“在父亲买房时，养老公寓被描绘成退休人员的新未来，十分安全可靠。对于即将退休的人来说，这是一个很有吸引力的卖点。但人们通常会忽略这些财产的价值，也并不知道转售时的真正价值是多少。”
Chris还表示：“退休公寓的需求量很低，很多潜在买家还因为高昂的服务费望而却步。”
据Chris透露，在他继承这套房产后，服务费已经攀升至每月560英镑左右。在出售公寓的五年里，他仍必须不断支付服务费和其他费用。
而如果考虑到这些服务费，和出售房产时的花销，显然，Chris不仅没有从这套房产中获得任何收益，还赔了钱。
Chris对此吐槽道：“当时，我还有自己的抵押贷款要支付，这套房产不仅没带来收益，还让我背负上沉重的经济重担。”
其实，像Anna和Chris这样的例子并不少见......
Geoffrey Alderton的父母在2008年斥资25万英镑在Clacton-on-Sea购买了一套退休公寓。
后来，Geoffrey的母亲去世，父亲因为健康状况恶化被接回了家，Geoffrey为了支付父亲的护理费，决定卖掉这套房产，但在几个月的不断降价后，这套房子只卖出了6万英镑，Geoffrey一家在八年内损失了至少19万英镑。
Sue Anson的妈妈于2006年在Studley以144,000英镑的价格购买了一套一居室退休公寓。
两年后她去世了，但家人直到五年后才找到买家，当时它的售价为70,000英镑，一家人损失了74,000英镑。
2007年，退休大学讲师Jane Weake的公婆Arthur和Betty以273,950英镑的价格在Heathfield购买了一套两居室退休公寓。
但不久后，Betty就去世了，2012年，公公Arthur也搬进了养老院。
自那以来，Arthur就一直试图出售该房产，但没有找到任何买家，因为这套房子的服务费是在太高了，每年高达9,000英镑。
2016年，Arthur去世了，此后，Jane和家人又花了四年时间才以5万英镑的价格出售了这套公寓。
尽管Arthur从2012年就没有再住在公寓中，但直到房子出售前，Jane和她的家人还在支付这套公寓的服务费，这其中甚至还包含Arthur的餐费和清洁费。Jane预计，他们一家损失的房产价值和服务费总计超过29万英镑。
而类似的故事近年来仍旧屡见报端......
尽管并非所有的退休公寓都是亏本销售，但种种例子证明，如果你不希望自己的财富缩水，那么投资此类房产时一定要谨慎。
那么，退休公寓为何会出现这种问题呢？
第一个原因就是，退休公寓的需求小。而房产市场上决定价格的主要因素之一就是供需关系。
众所周知，相比于普通住宅，退休公寓一般都有年龄限制，主要针对55岁及以上的人士，这使得潜在买家的范围大大缩小。
而且，根据英国国家统计局（ONS）的数据，英国65岁以上的老年人中只有不到7%住在退休房产中。这意味着，在已经缩小的买家群体中，愿意购买此类房产的人数更少。
一个需求不多的市场，价格自然也就上不去。
除了需求小这点外，退休公寓的商业模式也引发了很多业内人士的诟病。
一般来说，退休公寓都是租赁产权房（leasehold）。
租赁产权是英国一种比较常见的产权模式，在这种情况下，房产所有者（业主）只拥有房屋的产权，但并不拥有房产所在的土地，土地则归属于土地所有者（地主）所有。
因此，业主需要与地主签订租约，其中将列出业主占有房屋的产权年限，以及双方的义务和责任。同时，业主每年还需要向地主缴纳一定的地租（Ground Rent）。
租赁产权房本身没有好坏，其出现也有一定的现实意义，但是，一些退休公寓的开发商却钻了其中的空子。
他们为了获取更多利润，通常会在租约协议中附带很多买家难以察觉的隐性条款，导致这些公寓的地租会不断上涨。一些开发商还会将退休公寓的永久产权（Freehold）出售给外部投资者，而那些买下产权的公司，也是看中这不断翻倍的地租收入。
而且，一些外部投资者还会指定管理公司来管理公寓，并设定服务费，因为外部投资者需要赚钱，自然会不断提高服务费。
不断上涨的地租，服务费，也使得这类房产成为了烫手山芋，难以出售。
有业内人士表示，由于存在上述问题，退休公寓几乎很难抵御外部风险。TwentyCi的数据显示，去年养老院的平均价格下跌了9.5%，受经济下滑冲击更大。
没有人希望自己一辈子的积蓄付诸东流，这也是为何人们会将财富投入相对稳健的房产市场中。但我们也需要警惕的是，并不是所有的房产都适合投资，只有好的，正确的投资才能防止我们手中财富白白流走。
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