罕见！四大一线城市集体出手！楼市反攻的号角，吹响了
转载自 | 楼市黄大大
作者| 瓜片
一夜之间，楼市起风了。
羞答答的一线城市，突然冲上最前线，扛起了提振楼市的大旗。
这个极为罕见的现象背后，信号极不寻常。
楼市，仿佛按下了加速键。每天一睁眼都有新利好。
让我们来感受一下争先恐后般的政策出台节奏——
7月24日，“天花板会议”对楼市做出重要指示，提出“适时调整优化房地产政策”。
7月27日，住建部喊话：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
7月29日晚，北京市住建委官方公众号“安居北京”发布消息称，北京将更好满足刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。
7月30日，广州市住建局工作人员答复媒体：将尽快推出有关政策措施，满足刚性和改善性住房需求。
同日，深圳市住建局发文表态：更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
7月31日，发改委关于恢复和扩大消费措施的通知称：支持刚性和改善性住房需求；在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。
就在刚刚，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局召开专题会议。其中提到：继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求。
上面的一切，都是在一周之内发生的。
特别是四座一线城市如此及时地“亮明态度”，这个场面无疑是非常罕见的。
结合住建部“划重点”的内容，接下来的政策方向，大概率会从以下几个方面入手：
1.降低首套房首付比例、贷款利率
2.改善性住房换购税费减免
3.个人贷款“认房不认贷”
事实上，颇具实干精神的上海早就悄悄行动起来。
据 @真叫卢俊，上海有银行已经收到“认房不认贷”的相关消息，让人不禁浮想联翩。
种种迹象表明，这个被关在笼子里多年的超级大招，真的要来了。
认房不认贷，为何被寄予厚望？
它不仅是现阶段呼声最高、最受关注的政策，而且为楼市成交带来的潜在影响，相当之可观。
现阶段，一线城市以及部分二线城市，依然沿用“认房又认贷”政策。
认房又认贷，意味着只要你有过购房记录，或者使用过房贷，都可能会被认定为是二套房，必须要付出远高于首套房的首付比例，并且承受远高于首套房的贷款利率。
本质上是在“强制去杠杆”。
杠杆是楼市的生命线，也因此，“认房又认贷”是名副其实的调控大杀器。每每祭出，效果那叫一个立竿见影。
2010年首次亮相，就让楼市尝到了它的厉害。
那一年，深圳全市二手住宅成交量同比下降22%，2011年继续大幅下滑45%。
北京2010年成交量较上一年的高位降26%，次年继续大幅下滑38%至12万套，不足2009年的一半。
2016年末2017年初，一线相继重启“认房又认贷”，市场一片哀嚎。2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、54%及49%，京沪成交腰斩。
在某种程度上，它也承担了一部分“房价杀手”的职责。
贝壳研究院总结发现：在2020年以前，一线城市历史上为数不多的房价涨势放缓或者下跌，基本均由“认房又认贷”政策引起。
短期来看，它遏制住了楼市过热。长期来看，它非但没能让炒房绝迹，反而“误伤”了无数置换群体。
因为对普通购房人来说，“认房又认贷”意味着巨大的置换成本，阻塞了正常的改善需求。
最惨的莫过于北京和上海。
在此基础上，还要加一道名为“普宅线”的紧箍咒。（改善房大多属于“非普宅”）
北京普宅线标准，已经执行了近10年
以上海为例，目前首套房的首付比例为3.5成，房贷利率4.65%。
但二套房的首付比例却高达7成，把首套房卖掉都未必够首付。二套房贷利率5.25%，也远高于首套房利率。
北京的二套杠杆率更是被死死压制。
北京的朋友跟我吐槽说，只要在全国有过购房记录or贷款记录，在北京统统算二套，意味着首付要去到8成，
跟全款买房也没太大区别了。
据国金证券研报，截至6月30日，北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等十几个核心一二线城市，仍执行“认房又认贷”政策。
这份名单，几乎囊括了最优质的城市，占据全国楼市成交量的半壁江山。
一旦松绑，能够释放出巨大的购买力。
对其他城市来说，却是个坏消息。
主动出击才能提前锁定优质资产，不要被动地去“等风来”。
认房不认贷，将会明显撬动两类购房群体。
第一类，“卖一买一”的本地置换客户。
执行“认房不认贷”之后，卖掉唯一自住住房、结清剩余房贷后的他们，可以享受首套房资格待遇，换房的心愿不再可望不可及。
简单算一笔账，上海一套500万的房子，如果按二套房标准执行，需要准备7成首付——350万元。
而按首套房只需要3.5成首付——175万，足足少了一半。
首付门槛降低，对于那些收入相对稳定的群体而言，可以撬动更高价值的标的。
原本只能买500万，现在650万也够得着了。原本只能买近郊区，现在可以考虑更核心的板块。原本只敢看老破小房改房，现在也开始看商品房小区了。
购买力会朝着更优质的城市、板块和房子集中。
第二类，寻求资产配置优化的外地客户。
他们往往来自三四线，甚至更默默无闻的小城市，或者人口不断流失的区域，甚至是一线城市边缘那些“失落的板块”。
他们手中的房本，可能是过时的老破大、万年不涨的公寓，和卖都卖不掉的商铺写字楼。
趁着限购松绑、利率低点，他们迫切地想要把手上的那些逐渐失去流动性的“不动产”，置换成大城市的优质资产。
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