越是禁止越要买！中国人爆买美国房产，而且喜欢用全款！

◎本文作者 | 值得姐

8月1日，美国的全美中介协会（NAR）发布年度《美国住宅房产外国人交易报告》，比往日迟了一周。

为什么迟？通篇看下来，还是因为去年的交易是有记录以来最惨年份。

根据NAR的最新统计，从2022年4月到2023年3月，国外买家总共购买了533亿美元的美国房产，相比前一年同期下降了9.6%。总共卖了约8.46万户房子，是这个报告在2009年开始统计以来，卖得最少的一年，比前一年下降了14.2%。

看下面这张图感受一下：

这个成绩单应该很差了吧，可没想到统计下来发现，过去这一年，买美国房产最多的是中国买家（包括港澳台，下同），共花了136亿美元（约合978亿人民币），占到所有外国买家的13%，排名第一。

约978亿人民币，比东莞一座城市2022年一年的成交额还要多100亿。东莞房产的成交额排名去年全国第十八。

中国买家，仍在大量购买美国房产。

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加息、通胀、美元升值

美国房产去年交易冷清

首先说说美国这一年为什么对海外买家的吸引力大幅下降，主要是因为美国房产市场整体基本面的变化。

（1）美国本地通胀拉涨房价。

来看看另外两个创纪录的数据——外国购房者的中位价格以及购房平均价格。这两个数字在过去这一年均创下新高，中位价格达到39.6万美元，而平均价格更是到了64万美元的高位，相较一年前上涨了7%。

这个变化跟美国国内是同频的。我们看下图国外买家购买房产的中位价格，跟全美全部房产成交的中位价格，都在缓慢上升。

因为国内的存量不够，叠加通胀原材料的成本上涨，所以买房的成本就增加了。这劝退了不少海外买家。

（2）美联储加息对抗通胀，借贷成本增加。

这个情况大家也都知道，美联储连续7次加息，从0.25%~0.5%干到了4.25%~4.5%。

而这期间，美国30年房贷固定利率最高就达到了7%。

可以感受一下买家的纠结，为啥这个时候入场买房？没必要。所以包括海外买家在内，整个市场是相对冷清的。

（3）去年是强美元的一年。

根据NAR的统计，过去这一年，美元兑大部分主要货币都是上涨的，除了比索。

当一种货币相对美元贬值时，需要更多的本地货币才能购买1美元，这就使得美国房产变相“涨价”了。

截至2023年3月，与一年前相比，购买1美元所需的人民币（8.6%）、英镑（8.6%）和加元（8.1%）都有上涨。

而也因为整个市场供应紧张、房价上涨、利率抬升、美元更贵了，助推海外买家购房时倾向于全款买房。全款付钱的海外买家比例占到整体的42%。

相比之下，美国全部买家中仅26%的人选择全款买房。

“禁卖风波”之下

中国人仍成美国买房主力

NAR首席经济学家Lawrence Yun提到，“中国买家在2022年底封控放松后，就开始大量在美国买房。”

此前那么多讨论美国各州出台政策要“禁止中国买家”购买美国房产，但依旧阻止不了国人对美国房产的热情。

报告中指出，中国买家在过去这一年里，购买量不降反增，从61亿美元上涨到了136亿美元，比上一年大涨了一倍。以下是买美国房产前五名的购房总量，从2009年到2023年这15年间的变化。

可以看到，中国买家的购买热情在2018年以后开始大幅减弱，不过2023年的购买量依旧超过了2019年疫情前，多了2亿美元。

而跟其他四个大国相比，墨西哥42亿美元、加拿大66亿美元、印度34亿美元、哥伦比亚9亿美元，中国买家还是傲居群雄。

中国买家最喜欢置业的州是加州，达到33%，而提出反对中国人买房的佛罗里达州和德克萨斯州也收到中国买家的欢迎，名列二、三位，分别为16%和8%。

这些州不欢迎中国买家，但我们仍然配置。不过，从这些州后续的法案落地也能看到，关于“禁止中国买家买房”实际是个空头口号大于实质行动，禁止范围被大幅度缩小。

这当中，有42%的中国买家选择了全款支付。

虽然报道中没有具体说，多少中国买家没拿到本地身份（绿卡或者国籍），但能从总体的比例上来看，能做到全款支付的买家，很大一部分是没有当地身份，占到了全部的52%。

也就是说，没身份纯投资的中国买家，还是买得挺起劲的。

另外，还有一个数字透露了去美国买房的中国买家的画像——很多非富即贵。

根据NAR的报告，中国买家购房的平均房价123.4万美元（约合887.6万人民币），是所有top5国的最高。第二名是加拿大，平均值仅78万美元。感受一下这个差距。

但是，中国买家购房的中位数就下降了很多，来到了72.3万美元（约合520万人民币），仍然比第二名加拿大57.3万美元高出许多。

我们知道，中位数比平均数更能反映中国买家在美国买房的购买力，而这中位数和平均数差了50万，不难看出有相当一部分有钱的国人买了大豪宅，剩下的国人则被平均了。

但中国的中位数，又比加拿大和其他国家高那么多，也就说明，现在去买美国房产的中国买家，很多是资产力不错的高净值人群。

而根据NAR的另一个统计，中国购房者购买房产的目的大部分是度假类。只有30%是自住，更多的（38%）是度假租赁类，甚至还有13%是纯度假，仅11%投资了租赁型公寓（海外公寓的投资主流）。

要知道，过去这年，人民币兑美元是贬值的，但仍买下了这么一个量级，看到这些数据，你是不是也觉得很有意思？

配置海外资产

仍然身份先行

整体看下来，就一个感觉：中国富人们告诉我们，持有美国的资产，还是香。甚至没有身份也不担心，仍要买美国的房子。

不过，值得姐要在这认真提醒一句，海外资产配置还是要身份先行。

如果没有美国或者其他国家身份，在整体局势不明朗的情况下，确实存在“资产被盯上”的风险，特别是那些豪执重金买美国房产的富人们。

所以，相比于先配置美国房产，你可能同时需要考虑是否配备一个国外身份，比如加拿大、中国香港、澳大利亚等，给自己的资产多配置一层保护。

而如果你买房是为了在美国生活，那就要考虑美国的身份，不过这里头有相应的税收问题，如果你想多加了解，可以扫描下方二维码，回复【美国】找我们的身份规划师，详细咨询！