39万亿个人房贷的利率，很快要降了！

今晚，郑州市发布了促进房地产市场平稳健康发展的通知，其中提到“鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。”

这是第三次看到官方提及调整存量个人住房贷款利率。

早前在7月14日，央行货币政策司司长邹澜在发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

8月1日晚，央行就此事作出实质性表述，称 “指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。从“支持和鼓励”，到如今的“指导调整”，具体表述的变化显示出一种递进。这意味着关于调整存量个人住房贷款利率的政策导向更为明确，从“调不调”进入“怎么调”。

证券日报则发表文章，称“下调存量个人房贷利率宜早不宜迟”。‍

对房贷客户来说，当然越早降息越好，毕竟能尽早减少利息负担。但对商业银行来说，也是实实在在的利润受损。‍‍‍‍‍

回顾2008年的存量房贷利率调整，从央行宣布到商业银行全部执行，也花了2个多月的时间。‍‍‍‍‍

因金融危机影响，2008年10月份，央行宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。

复盘一下当时各家银行的执行节奏会发现，是这么一个路径：转按揭抢客户—中小银行先行下调—国有大行统一公告。

最早开始的是，2008年四季度，中小银行积极为客户免费办理转按揭等业务（新发放利率较低的贷款置换原来的存量贷款），抢夺大型银行客户；接着，2008年底，部分股份制银行先行将存量房贷利率下调至基准0.7倍；最后，房贷市场份额最大的四大国有大行终于松口，在2009年元旦后集中公告，下调存量房贷利率。

相比较而言，现在的情况比2008年有很大不同。全国个人房贷余额在 2008 年底约为 2.98 万亿元，这个数字在今年6月底是38.6万亿元，是前者的13倍。

另外就是，按照因城施策的要求，各地的房贷利率相差较大，无法如同2008年采取基准利率8折这样的一刀切方式来调整。

还有，央行强调了房贷利率调整要“依法有序”，以前小银行通过转按揭来抢夺大银行客户的局面不大会发生了。‍

虽然有各种催促，目前看来，多数银行均表示正在研究相关政策，等待总行通知。

总体上，目前下调利率的明确预期，能抑制汹涌的提前还贷大潮。

数据显示，2022年末的个人住房贷款余额38.8万亿元，今年上半年发放了3.5万亿元，但今年二季度末房贷总量降至38.6万亿元，房贷余额较去年底少了2000亿元，意味着上半年房贷偿还规模可能高达 3.7万亿元。

这就使得银行的房贷市场进入存量竞争阶段。

根据广发证券的测算，目前全国存量房贷的平均利率大约是 5.3% ，高于绝大多数可投资的金融资产回报率。目前3年期定存利率降至2.45% 左右，余额宝7日年化收益率1.6%左右。

至于如何调整，分析人士认为，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。

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