那些赫赫有名的顶级公寓，为什么会被卖掉

公寓市场本是楼市里一个小众的产品，尤其是今天我们要说的顶级公寓

它们有的代表城市核心地段能级，有的产品本身有很奢华的条件

而对于背后持有的开发商来说

如果能长期运营的话，会为企业带来非常稳定的现金流

但是最近我发现

上海核心地段，那些赫赫有名的顶尖公寓，正在被开发商卖掉

这些本该是企业核心资产，为何现在房企纷纷选择抛售？

这背后如今的公寓市场又在发生怎样意想不到的变化？

01

让我们先从41个亿的中粮海景壹号公寓说起

就公寓来说，今年上海确实有不少大宗公寓都在被出售

而其中价格最惊人的

还是要数最近才挂牌的中粮海景壹号公寓

图片来源：界面新闻

这个位于陆家嘴金融核心区，毗邻汤臣一品的豪宅，还有个“沪上第一豪宅”的称谓

而其实早在今年5月的时候，中粮海景壹号就已经成交过一套天价住宅

一个390平的超大户型，成交总价1.52亿元，折合单价约39w/平

而在短短2个月后

这个小区的公寓又开始被挂牌出售了

并且这一次还是全部，100%，包含中粮海景壹号5号楼、6号楼和7号楼整整3栋楼

就在7月28日，大悦城控股集团股份有限公司发布公告称

图片来源：企业公告

该公司拟挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权，底价不低于41.4亿

而该公司核心资产正是中粮海景壹号公寓项目

至于为什么要这么着急出售自家的顶级公寓，在公告中也已经写得非常直白

图片来源：企业公告

用来补充公司流动资金

一来，这些年大悦城确实没啥资金拿地了

2021年的时候，它还能豪掷316亿元新增16个项目，到了去年拿地成本严重缩水，仅耗资96亿元新增8宗地块

而到了2023年，我们几乎很少能在公开拿地市场看见他的身影

原因也很简单，亏钱

数据整理自：企业年报

在2022年大悦城归母净亏损28.83亿元，同比去年减少-2781.39%

这一年亏得比前三年赚得还要多

全年亏损甚至带动股东权益也下滑了18.24%

面对这样的业绩，如果能一次性出售整体投资回报周期较长的公寓项目，倒也确实能帮大悦城获得一些喘息的机会

第二，也是因为运营成本不断提高

要知道此次拟出售项目中的5、6单元，目前基本已对外出租，入住率保持在90％以上

但是营业成本却在不断提升

数据整理自：公司2022年度审计报告

对比2021年，该公司收入下降了1600多万，反倒是成本同比上涨5.8%

于是，如今我们看见这价值41个亿的顶级公寓被挂牌出售

其实也是为了优化资产，以此来盘活商业不动产

02

而这又让我想起了另一个被卖掉的顶级公寓：上海宝格丽公寓

作为上海乃至全国第一个宝格丽公寓

据说接送客人都得用玛莎拉蒂，单就一个月租金，就可以高达6w/月-15w/月，这样公寓够顶级了吧

但是它居然也在今年4月被卖掉了

图片来源：企业公告

上海宝格丽公寓的老东家华侨城上海置地，以6.12亿元的价格出售该项目公司的51%股权

但真要说起来，上海宝格丽公寓在出售之前其实并不顺利

连着挂了大半年牌

大概是在去年年底的时候，华侨城就已经将这51%的股权摆上货架

图片来源：北京产权交易所

但是一直没有勇士敢真正接盘

为什么

最直接的，当然是因为这一大笔上亿的资金要求非常严苛

我们再来看仔细看下最后的公告

图片来源：企业公告

两个重点，第一除了已经扣除的1.836亿保证金外，还要一次性拿出超4亿现金支付

此外还有时间上的限制，需要在交易协议日期后3个工作日内付款

从金额的支付上就足够让一大堆企业知难而退了

第二，来自于宝格丽公寓自身的空置问题

这一点是不是还蛮惊讶的

要知道位于静安区抬眼就能看见三件套的顶级区位，且还是黄浦江的江景房，怎么也该客户满满才是

但如果我告诉你背后的代价是一个月可以上10万的租金呢

数据整理自：Lisa上海豪宅  

别急，还有更夸张的，我还帮大家看了下一晚的租金

图片来源：上海宝格丽公寓官网

是的，最贵的套房价格18万一晚

如此高的价格也就不难理解为啥连上海宝格丽公寓都可以出现空置了

据华侨城2022年年报显示，高价加上受疫情影响，宝格丽公寓出租率也就在57.1%

图片来源：企业公告

换句话就是大概有一半都是空着的

于是我们看见，这几年持有宝格丽公寓的上海首驰确实亏得不少

2022年9月份，据华侨城信息披露上海首驰连续三年都在亏损，累计亏损超1.4亿元

并且截止于2022年8月末，该公司总负债已经高达约为14.35亿元

到这里我们再来看前面提到的为什么要设立3日内、一次付清现金的操作就很明了了

这个超大资产包被摆上货架，也是为了回笼现金及时止损

而对于买家被称为“A股游戏王”的世纪华通来说

我们来简单算下，粗略按照宝格丽公寓243间的51%就是122间房

总价6.12亿元，平均500万就能拿下的一套江景房

图片来源：上海宝格丽公寓官网

和陆家嘴黄浦江畔动辄上千万每套的价格相比，还是很有得赚

上海宝格丽公寓、还有中粮海景壹号公寓

那么，这些顶级公寓被出售难道真的只是因为公司想要出售资产，增加现金流么

03

背后我们也看见了如今公寓市场的火热

要说今年地产市场的成交吧

从前段时间二手挂牌量激增，到如今7月上海二手市场依然维持在1.2万套左右的“躺平”状态

不用过多分析，各位应该也能感受到如今地产成交的不太乐观

而在去年整个地产成交市场都不太乐观的时候，反而是公寓的成交开始一路攀升

数据整理自：高力国际

2022年公寓的大宗交易额同比增长了25.61%

交易金额提升至103亿元

尤其是对于上海来说，据高力国际统计，不仅在成交金额上，单就2023年上半年公寓的交易金额就高达约49亿元

差不多是整个2022全年公寓交易额的158%

此外，还有一点值得注意的是，如今偏爱公寓类大宗交易的投资者也在变多

据戴德梁行统计，今年上海二季度公寓类物业的成交首次超过商业

并且本季度公寓物业录得6宗交易

成交金额占比24.5%，位列第二

那么问题来了，要知道公寓一直都是不太被看好的小众产品，那么这么多投资者收购这些公寓来干嘛呢

投资租赁市场

除了数据方面的增长，我们看到真实的市场端

在过去的2022年，整体租赁市场都在经历疫情等影响的时候，上海长租公寓市场平均入住率仍达到86.3%

于是增加了不少企业开始布局长租公寓市场的信心

尤其是对于外资来说

2022年9月，全球最大另类资产管理公司之一的博枫资产，收购了一处位于上海市五角场新江湾板块的租赁住宅项目

而这也是博枫在中国的第一个租赁住宅项目

此外就在5月4日，领盛投资也正式推出长租公寓品牌COZI可遇，并且它的首个项目位于上海虹桥商务区的COZI可遇·虹桥店也将于近期开业

而当我们把视角转向国内，包括万科、建行也在行动起来

今年1月，建设银行旗下建信住房租赁基金还与万科集团联合创立“建万住房租赁投资基金”

图片来源：新华网

该基金规模高达100亿元，并且用途就是投资收购房企存量长租公寓资产

更有甚者

最近位于成都东方希望中心二期一栋计划面向市场散售的公寓大楼也被众多机构盯上

据说东方希望中心二期的总投资也就才10.32亿

但是为了促成交易，机构们的意向出价高达20亿元，妥妥的净赚10个亿

甚至还有资方追到其上海总部东方希望集团直接沟通，但由于项目本身位于城市核心CBD

东方希望集团更看重长期收益，还是打算自持运营一部分，最终还是拒绝

04

所以为什么顶级公寓都在被卖

在我看来，作为一个本就是小赛道的产品

也是这样的资产在当下地产市场既脆弱又火热的一面

尤其是对于负债的企业来说，即使是顶级公寓也很脆弱

毕竟投资公寓肯定不是为了赚快钱，它背后的运营成本以及伴随出租率才能实现的租金效益

也就决定了，这类产品本就适合有足够资金实力，且具备长期持有能力的企业去发展

于是在面对债务危机的时候，这样的产品总是容易被选中挂个高额的总价打包出售，来快速缓解企业现金流

但不可否认的是，尤其是在今年以来，租购并举制度的政策下，确实也有很多资本在长期看好公寓市场

比如我们看到外资的博枫、领盛投资，国内的万科、建行

有能力的自持看长期，亏钱了就高价出售回本钱

或许这就是此刻顶级公寓们的真实写照吧

以上为正文，来自Moon

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来源: qq

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