这一波“塌方”之前，有一类房子早就被拍死在了沙滩上

房产

2022-08-05 00:08

◎海外掘金（ID：gold1849） | 颜无双
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当郑州经历烂尾之困的时候，许多中国三线以下城市的房价早已跌入了烂泥。

不过，如果你要问最惨的是谁？恐怕既不是郑州也不是不知名的十八线小县城。

前者毕竟是国家中心城市，不能因为烂尾楼搞得当地人心惶惶，政府势必要出台一系列的善后措施；后者本来就由于年轻人长期远赴他乡，只剩下老人和孩子留守，房地产市场本来就称不上有多火热。

楼市困局之下，最惨的还要属网红旅游城市的旅居房产。

网红旅居城市的楼市泡沫破灭，比国内其他城市要早得多。

人人都想去的大理，从2021年6月以来，房价一路下挫，连跌12个月。而在疫情前的2019年，这座城市的房价曾经涨幅高达20.2%，位列全球第二。

最近，大理自治州政府为了救市，出台文件，规定明确支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

同省的另一大网红城市西双版纳，房价从最高时的1.2万/平方米跌到了如今的6000/平方米。山东乳山，也以低廉的海景房而闻名，然而如今价格已经跌到千元左右的价位无人问津。

再来看看海南吧。

毋庸置疑，海南是国内旅居房产的天花板，大量东北人的涌入推高了海南本地的房价。比如，三亚整座城市几乎已经被东北化，在三亚76万常住人口中，东北人就有20多万。

那么作为旅居房产天花板的海南情况又如何呢？

可以说是一地鸡毛。

必须承认，由于大量东北人的流入，三亚的旅居房产市场在全国看来有一定的刚需支撑。就算是如此，三亚本地也涌现出了凤凰岛这样的垃圾资产。

这些旅居资产，问题多多，并不仅是因为疫情才导致了萧条。

众所周知，旅居房产的大量购房者，其实都是老年人。老年人的一大重要需求，便是养老。

养老可不仅仅是风景宜人就够了，交通、生活和医疗才是背后的刚需，而这些恰恰是旅居房产所欠缺的。

纵观历史，中国人就向来不喜欢居住在海边。历史上中国人喜欢在平原地区择河而居，居住在海边的多以渔民为主，这不是没有道理的。海边风浪大，空气潮湿，对于房屋的养护是一个大问题，而山区过去则更是穷困的代名词。

这种历史居住习惯，即意味着如今大量临山、临海而建的旅居房产，往往地处偏远缺乏便利的交通。如果说首先在居住上都得从零做起且问题多多的话，那么相关配套建立就更是存在诸多阻碍和困难。

就拿被东北人“占领”的海南来说，医疗资源又是什么水平呢？其全省三甲医院数量仅高于宁夏、西藏、青海，实在算不上什么养老的好去处。

在复旦大学2020年发布的中国医院排行榜中，前100名更是根本没有海南医院的影子。

在楼市有一句话很流行，叫做：

短期看政策，中期看土地，长期看人口。

短短一句话，可以说是讲透了中国楼市的核心投资逻辑。

为什么要看人口？

因为人口是决定供需的，有人口持续流入，就会迎来包括住房、教育、医疗、生活等在内的大量需求。

但是要我说，最根本的，还是看产业！

长期以来，很多人会认为，由于自身在贷款时将房子抵押给银行，是房子本身的价值决定了银行愿意贷多少钱给你。

但这不是银行贷款给你的真正逻辑。因为，如果银行真的看中是你购买的房子市价几何，那么银行应该自己去买房，而不是贷款给你。

银行是根据你未来可能的劳动收益来衡量你的偿债能力的。

换句话说，是否有大量丰富的产业，决定了这个城市能否为人提供足够的就业机会，从而形成大量稳定从事生产就业的人口。

这就是为什么买房要买一线城市的潜藏逻辑。虽然大城市买房负债高，但是大城市居民的偿债能力也高。

而主打旅居房产的城市通常都是“候鸟型”城市。这种城市都有如下特点：

本地产业结构单一，本地年轻人大量外流且没有足够的资金购买力，本地房价都是被外地人炒起来的。

这对于一个地方的房地产来说是尤其致命的，它的居住人口往往处于流动之中，具有非常大的不确定性。在中国，旅居两个字的背后蕴含的，天然是和医疗、生活等配套相违背的一套逻辑，一个非常现实的问题是——

如果海南兴建大量生活配套和医疗设施，等到夏天东北人都回东北了，谁来为这些新兴的配套来消费买单？

所以，国内旅居房产天坑不断，是有它背后原因的。

反观国内一些大众城市要求有户口或者至少要交一定年限的社保才能给你买房资格，背后也是同样的逻辑。这种政策并不仅仅只是为了限制炒房。也可以从正面去理解这个政策，这种限制政策的背后，是为了确保你确实是有定居于此的意愿，城市才好根据定居人口的增加扩展相应配套。

或许我可以说得更明确一些，海南房地产未来是否向好的关键点在于，海南自贸区未来是否能够为海南实质性的产业变革。

如若不能，海南现在的楼市价格，就已经反映出它最真实的内在价值了。

至于像大理、西双版纳、乳山这类城市的旅居房产，千万不要再对它们再抱有任何幻想。

那么，是不是说旅居房产就注定没有市场价值呢？

并非如此。

要知道，旅游业本身也是一种产业啊，只不过候鸟型城市最糟糕的一点是它周期人口流动的趋势不利于本地产业的稳定发展罢了。

回到人口本身，如果一个旅游城市有稳定的外来旅居人口来接盘。那么，当地旅居房产市场的坑，就会少很多。

我们都知道07、08年美国次贷危机，令美国楼市泡沫破灭，许多投资者损失惨重。

但是，你可能没有注意到的是，在危机发生后，美国不同城市的楼市价格走势大有不同。

下面有两张图，一张是纽约的交易价格指数走势，一张是底特律的交易价格走势。

一个很明显的区别是，次贷危机发生后，纽约楼市的跌幅要远远小于底特律楼市的跌幅。纽约楼市在短暂下跌后，又快速开启了上行通道。

为何两者之间会呈现出这种明显的差异？

因为两者的接盘对象大有不同，纽约楼市的接盘对象是全世界；而底特律楼市的接盘对象，是黑蜀黍……

放眼全球，要买旅居房产的话，自然也应该选择尽可能多的接盘对象。

地处热带的泰国就是一个很好的典型。

第三产业在泰国GDP占比已经超过50%，而光旅游业一项就占到了泰国GDP的20%。在泰国，有包括曼谷、清迈、清莱、芭提雅、普吉在内的诸多旅游城市。

为了发展国内旅游业，泰国政府制定了诸多利好政策。

2002年以后，泰国政府就开始推出退休签证制度，并逐步降低申请门槛，就是为了鼓励更多外国人退休后到泰国定居。

只要年满50岁，存款加上年收入不低于80万泰铢（约合人民币15万元），同时能开具出无犯罪记录及身体健康的证明，就能成功申请到退休签证。

低门槛的退休签证制度，甚至引发了泰国租妻现象的流行。大量欧美男性来到泰国，为了填补自身心理和生理上的需求，租用“临时妻子”。

你当然可以说这是一种乱象，但这种现象的背后，更是反映了欧美老白男对泰国旅居市场的迫切需求。

可以说，今天泰国旅游业的接盘对象，是全世界的游客。

泰国房产的租售比可以至少稳定在5-6%，而疫情前泰国很多房产涨幅都不小。

如今，随着新冠疫情对泰国旅游业的影响结束，泰国已经开放国门。疫情这个旅游业最大的黑天鹅已经飞走，泰国的旅居地产势必也将迎来复苏。

根据泰国中华日报消息，数据显示泰国二手房市场涨幅明显，2022年第一季度涨幅高达61.5%。

泰国旅居房产的春天，到了！

END

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来源: qq

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