困在限贷里的人,不着急逃跑
记者 | 杨依依
编辑 | 曹蓓
对于深圳的明女士来说,“认房不认贷”这把烈火,只够点燃她两个周末。
7月末住建部发声”支持刚需和改善型需求“后,明女士先后跑了五六个新房楼盘和几套二手房。“房子都很喜欢,就是不知道政策什么时候可以下来,有点心累,上周末不看了。”
就在监管表态前几天,明女士刚刚卖掉自有的一套南山区的小户型,房产过户,到手400多万现金。这是他们小区今年以来唯一卖出的一套房。如果按照目前深圳市的规定,她如果想置换一套总价大约1000万的大户型,就得要付8成首付(总价750万以上),她手头的资金肯定是不够的;但如果“认房不认贷”落地深圳,首付降到5成,那她就可以够着了。
对于很多像她一样的买房人,“标尺“退一步,就海阔天空。
但目前为止,除了郑州明确了降低首付比例、南京发布住房补贴,还没有任何其他城市的实际政策出来,四个一线城市包括深圳,仍纹丝不动。
“政策什么时候可以落地?”不仅购房者,深圳的开发商、中介机构也都在焦急地等待着答案。
三周过去了,深圳楼市上空弥漫的兴奋情绪逐渐消散,二手房和新房的看房量呈现先升后降的趋势。中原地产介绍,二手房业主受政策落地预期,迅速抬价,吓跑了不少购房者,谈判难度加大。
比购房者更焦虑的是开发商,近段时间深圳多个楼盘密集发布,大面积的改善户型不少,都等着改善客户的入场。有开发商介绍,政策落地的预期反而加重了购房者的观望情绪,他们和购房者一样,都还在等风来。
琢磨不透的预期
“7月底和8月上旬时,整体咨询量、看房量和成交量,都有上升一些,但上周末开始又归于平静了。”深圳一家大型房产中介的高层最新对《凤凰WEEKLY地产》介绍。
“因为政策落地的预期,客户下单的速度反而变慢了,在等可能到来的新政,带来一些优惠。”一家深圳本地房企的营销人员透露,“最近出台新政的南京和郑州楼市,都给了购房补贴。”
一家深圳上市房企目前在南山、福田等核心地带都有在售楼盘,“现在市场(销售量)确实掉得非常厉害,尤其是上周和上上周。这个市场未来就是1%和99%的关系,就那么一两个楼盘能卖好,其他的都不行。”该房企的营销负责人对《凤凰WEEKLY地产》说。
〓 深圳南山区招商前海瑧玺售楼处(图摄/杨依依)
《凤凰WEEKLY地产》近日走访了位于南山区前海片区、宝安区宝体片区、宝安区碧海湾片区的多个楼盘发现,各楼盘售楼处之间的热度确实差异较大。
到访量较大的几个楼盘都有明显的地段和价格优势,比如位于碧海湾的京地海樾府和宝体的越秀瑞樾府。两个楼盘都紧贴着地铁口,京地海樾府有55平和88平的小户型,400万可“上车”两房,瑞樾府109平可以做出4房,在千万级的改善盘中门槛是较低的。
不过它们的缺点也非常明显。海樾府和邻近小区仅80米距离,影响采光;和两套村民回迁房共用小区,没有好的学区。越秀瑞樾府则几乎没有园林,楼下公共区域和妇幼医院共用,东南向紧贴隔壁小区,户型对视严重。
均价上10万的前海片区,明显热度就低了一些,在销尾盘的深业云海湾和天健悦湾府看房者寥寥,刚开放展厅的招商前海瑧玺在上周日(8月12日)的下午,大概仅有七八个看房者。
当听到一位看房者还在等政策松绑时,几乎所有的楼盘销售都劝说其打消观望的念头。“不要指望政策松绑,等松了,可能你还要打新了。”招商前海瑧玺的案场销售调侃道。
据深圳中原地产的监测,7月31日至8月6日的一周,全市新房住宅成交592套,环比下跌29.4%,截至上周末,深圳新房住宅成交量已经连续三周下滑了。
二手房则陷入了一个更艰难的时刻。
“小业主心态回暖的速度远比客户要快,返价的情况也开始出现,小业主趁着利好,把叫价调高,例如原来800万待售的房源,近期加价到820万。但客户没有看到政策实际落地,并不买单,不愿意将预算从800万追加到820万,业主加价反而吓跑了客户,增加了议价谈判难度,反而影响市场成交量。”中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦介绍。
深圳贝壳研究院院长肖小平近日在网上掀起了一个8月出台政策预期调查,有500多人参与问卷,只有约51%的人相信深圳会出松绑政策。
焦急的改善盘
买房人还在观望的时候,深圳还有源源不断的供应正在路上。
中指研究院统计,1-7月深圳新建商品住宅整体供应281.05万平方米,同比上涨52.40%,成交196.98万平方米,同比减少5.90%。
〓 深圳宝安区京地海樾府售楼处(图摄/杨依依)
等待消耗的供应中,改善盘变得越来越重要,而改善盘就是最需要“认房不认贷”来释放需求的类型。
据深圳中原统计,深圳1000万以上的新房住宅成交量,较2023年初翻了一倍,占比已高达15.8%;2000万-3000万的新房豪宅成交占比大幅上升,全市成交最主要集中在南山区。二手住宅今年的成交价格,集中在刚需和豪宅两个价格段,分别是350万-500万、1000万以上,成交面积集中在60-90平、以及90-144平。
深圳乐有家监测的二手房数据显示,今年上半年,成交周期最短的并不是小户型,反而是90-144㎡的3-4房家庭户型。“这也体现出当前楼市行情下,改善客群、卖小买大的购房者在抓住机会积极入市。”乐有家在报告中称。
从深圳中原整理的2023年8月在售楼盘表看,237个住宅和公寓在售,户型全部都在90平以上,有69个,10万左右均价的前海片区基本没有小户型楼盘。近日开放展厅的绿景白石洲璟庭,楼层数量多达74层,容积率高达11.5,最小面积也是110平的改善户型。
“深圳目前二套首付需要七成,豪宅需要八成,二套购房资金压力大。降低二套首付,有助于释放二套需求,也有利于置换群体。总体来说,目前大环境下二套需求不多,认房不认贷、放宽限购等政策对刚需、改善群体更有效。”深圳中原研究中心对《凤凰WEEKLY地产》称。
等候政策的时间成本正在加大。今年是深圳土地出让的“大年”,而且土地质量比往年都明显高了。今年6月底深圳湾超级总部地块出让,取消了70/90政策,意味着又一块限价豪宅楼盘将完全避开90平以下的户型供应。
刚刚开盘的项目也即将直面竞品。就在宝安越秀瑞樾府的附近,8月初中铁置业在宝中拿下了一块限价8.86万/平的宅地,和瑞樾府的价格一模一样,而且中铁置业这块地有约一半是现房销售。
还有一块重要的市场供应不容小觑,就是今年大量供应的人才房,同样存在大户型偏多的情况。
在2023年第一批次的深圳可售人才房项目中,两房的认购率高达88.8%,三房则只有一半不到,仅40.1%。受限于政策要求(二孩家庭才能申请三房),三房的供需目前还无法达到平衡。
根据公开资料,截至目前,已经有19个人才房达到了预售条件,今年入市的房源总数预计共16409套。如果按照可入市人才房两房、三房1 ∶ 0.82的比例计算,人才三房的套数将达7393套。以今年第一批次三房40.1%的认购率来估算,约有4435套将多余出来,这些供应同样能对商品房市场产生竞争力。
“没有卖不出去的房”
立秋节气一过,今年前7个月的楼市成交还在探底。
除了上述中指研究院统计的新房成交同比下跌之外,7月深圳二手住宅的成交量是2259套,环比6月下降6.15%,自3月反弹高峰之后连续“四连跌”,3月-7月,二手住宅成交量分别为3949套、3192套、2788套、2407套 、2259套、逐月看环比跌幅分别为-19.17%、-12.66%、-13.67%、-6.15%。
放到全国范围内,其他三个一线城市也不乐观。7月份上海共销售新房54.4万平方米,比上月减少46%;北京共销售新房56.9万平方米,比上月减少10%;广州共销售新房55.5万平方米,比上月减少26%。
“深圳明显感觉到需求还在这儿,毕竟这个住房的自住比例比较低,特别核心地段的需求还是在这里呢。大家都在观望,都在等,等这个政策出来,但是开发商快等不了了。”深圳一家民企开发商内部员工感叹。
〓 深圳宝安区京地海樾府售楼处(图摄/杨依依)
“房地产市场仍然受政策影响非常大,一环扣一环,牵一发而动全身,所以政府还是比较谨慎,但是可以明确看到的是,目前政府救市的态度很坚决,相信救市力度会逐步加大,市场正在向好的方向发展,绝对是大势所趋。”中原地产郑叔伦说。
与开发商不同的是,购房者又是另外一种心态。
“我现在不太着急,反而希望政策晚一点落地,等新盘越来越多,开发商可能会再降点价。”明女士说。
“只要肯降价,没有卖不出去的房。”一名新房代理中介对《凤凰WEEKLY地产》介绍,目前深圳多个楼盘打出了特价房源,有低楼层大户型总价直减500万。《凤凰WEEKLY地产》还了解到,福田一楼盘在前段时间利用降首付、返钱等方式,变相八折出售,也在短时间内吸引了购房者下定。
近几日,一河之隔的香港,长实集团旗下位于油塘的“亲海駅II”7折卖房,最终获得超过3.8万张入票(申购),超额认购近60倍,成为香港历来收票最高的新盘票王。
深圳今年年初龙岗一处楼盘也曾尝试打折促销,开发商直接减免60万元首付,上车一套小户型三居仅需30万元,上百套打折房源一抢而空。但很快,楼盘促销被迅速叫停,原因是“赠送首付活动违反国家金融政策、深圳市限购要求”。
一家深圳房企员工透露,他们的楼盘可能要到今年四季度才开盘。“有点慌,不知道到时情况会不会更差。”他说。
在7月底流出的一份龙头民营房企的客研与营销会议记录里,7月来访量环比下跌了40%,预测下半年核心城市全部开始萎缩,开发商出于自保,将有大幅降价动作。
“好卖的货提前销售,只拿能做改善的地,只做改善的定位,制作能打动改善客户的产品。”这份会议记录称。
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