时隔一年有余，美国住宅库存首次同比下降

2022年，随着美国楼市寒潮袭来，住宅地产库存猛增，虽然去年年末库存趋势线拐头向下，销售情绪看似有所回暖，但进入2023年，经济衰退和加息预期给房地产市场蒙上一层黑纱，美国住宅地产库存持续4个月的缓慢增长，直到今年7月份，最新出炉的数据引起了我们的关注，那就是：2023年7月份，美国住宅地产库存迎来自2022年4月份以来的首次同比下降。与一年前相比，单日可供消费者购买的房屋数量减少了4.5万套。

住宅地产库存是很多经济学家衡量当前处于低谷期的住宅市场何时转暖的重要指标，库存突然同比下降，可能意味着供需基本面的转向，需求的显著上升，这释放了一定的利好信号。

卖家信心有待恢复

与此同时，买方的情绪也出现了反转。

最新数据显示，待售房产数量（即买卖双方就价格达成一致，但尚未完成最终交易）下降了12.6%，低于6月份16.7%的降幅。

受去年抵押贷款利率急速上升以及房价创新高的影响下，买卖双方签约合约的房产数量急速下降，而观摩今天的市场变化，我们发现买方情绪有所转暖，待售房源数量较12月份的峰值跌幅（-36.9%）已有很大改善。

总的来说，房屋总库存（包括未签约的房屋和已签约但未完成最终交易的房屋） 相比去年同期下降了9.1%，房屋总库存已经持续第三个月同比下降。 

不过，从卖方的角度来看，目前，无论是情绪方面，还是行动力上，卖方都不是很积极。

据Realtor最新数据显示，卖方新挂牌的房屋数量相比去年同期下降了20.8%。

房利美(Fannie Mae)发布的购房情绪指数（HPSI）显示，认为“目前是出售时机”的受访者环比下降了3%。主要原因还是由于人们认为抵押贷款利率可能会保持在高位，如果此时出售换房的话，会承担较高的贷款成本，因此潜在卖房者持观望态度，等待美联储货币政策的下一步变化。

从具体的城市和细分板块来看。

美国50个“主要城市”的住宅库存同比下降12%，相比疫情前的常态水平下降约46.4%。目前库存增长的主要推动者为“南方的大城市”，增长了2.8%；中西部、西部、东北部大城市库存纷纷回落，其中，中西部大城市的住宅库存下降了14.5%，西部大城市的住宅库存下降了33.4%，东北部大城市的住宅库存下降了21.1%。

新房源方面，美国东北部地区的卖家挂牌的新房源下降幅度最小，较去年同期下降17.7%，中西部下降了18.4%，南部下降了19.9%，西部下降了28.8%。各地区新房源仍远低于2017年至2019年的市场典型水平。

具体城市来看，美国50个“主要城市”中有38个城市的库存下降。一些南方大城市的库存显著增长，包括新奥尔良 (+39.6%)、圣安东尼奥（+34.5%）和孟菲斯（+33.2%）。尽管“主要城市”的房屋库存在增长，但大多数大都市的库存水平仍然低于疫情前的平均水平。

新房源方面，美国50个“主要城市”的新房源数量都出现了下降，下降幅度最大的城市包括凤凰城 (-44.3%)、西雅图 (-38.4%) 和圣何塞(-35.3%)。

优柔寡断？住宅销售天数短期增加

最新数据显示，美国典型住宅在市场上的销售天数为45天，比去年同期多了11天，相比2017年-2019年的市场平均少了12天，尽管与过去几年疯狂的市场步伐相比有所放缓，但是大多数城市的住宅销售情况明显好于疫情前。

美国50个“大城市”中，典型住宅销售天数为39天，相比去年增加了7天。几乎所有地区都出现了这种趋势，美国南部地区住宅销售天数增幅最大（+12天），其次是西部（+6天）、东北部（+6天）和中西部（+5天）。具体城市来看，住宅销售天数增幅最大的城市包括迈阿密（+24 天）、奥斯汀（+20 天）、圣安东尼奥（+19 天）和罗利（+19 天）。 

美国大城市房价上涨6.2%

7月份，美国房价中位数为44万元，已连续两月同比下降。与2022年6月创下的44.9万美元的历史高位相比，下跌了2%，幅度并不大，房价仍处在相当高的位置。

按细分市场来看，美国50个“主要城市”的房价相比去年上涨了6.2%，超过了全国水平，其中仅有12个城市的房价出现了下降。美国中西部城市的房价增速最快，相比去年增长10.1%。

具体城市来看，洛杉矶 (+23.2%)、圣地亚哥 (+22.0%) 和辛辛那提 (+21.7%) 的房价涨幅在大城市中涨幅最大。罗利（-5.1%）、奥斯汀（-4.1%）、圣安东尼奥（-3.9%）和底特律（-3.9%）的房价跌幅最大。

注：本文内容翻译整理自Realtor（美国房地产协会)，不作为投资建议，仅供投资人作为了解市场的学习资料。