有一家房企，我看了三年

房产

2023-08-27 23:08

数字只是结果

但是我们穿越数字去找寻现象

那么我们看到的就是因果

楼市的三年其实是很痛苦的三年

这三年这个行业在承载着转型升级，也承载着需求变化，当然也有对不同类型产品的冲击

这样的变化透射在单位企业，也就有了浮浮沉沉

在这个浮浮沉沉之中，我们看到了一个数字的变化

招商蛇口从行业前十变成了行业前五

很多人面对这个数字的第一反应可能是：这大概是因为国企央企在这个时代下的红利

我当然很长时间也是这么认为的

国企央企的稳健，现金流的安全，模式的多元，这些都是原因

但是如果只看到这些原因，也就失去了很多让我们沉下去细看的勇气

今天其实想和大家聊一个项目，来自招商蛇口，南通滨江项目

这个项目我看了三年，从一开始的地块到如今的交付，前前后后各个细节

这三年这个项目身上发生的变化，这三年招商为一个项目所做的尝试

为什么要聊这个项目，因为项目的地块足够特殊

首先项目在南通

南通属于经济能级不错的城市但整体城市规模不大

而项目位于南通最好的一块地，属于市中心沿江最好的地段

但是地块本身也比较复杂，整体的产城联动，整个区域开发规模超过百万方，承载着整个城市的城市面貌升级

所以这块地的优势是一目了然，但是背后的难度也同样存在

这也是滨江项目开始的源头，也是招商想要尝试的源头

也因为如此，招商三年的all in

从最初的源头到如今持续保持南通市场占有率第一，可以表达出这三年招商获得的数字背后，到底是什么原因

面对足够复杂，后面的选择只有两条路

1、做足够的躺平产品减少投入，寄托于未来靠着价格实现去化

2、做足够好的产品提升预期，跳脱红海实现差异化定位

而对于招商蛇口面对着这样一块地，做了一个决定：做招商体系内最高端的产品

也就是这个契机，在三年前招商提出了重做“玺”这条产品线

所以华东的第一个玺也就是南通滨江玺，从一开始就没有给自己退路，对于南通这个城市来说这样的产品也很有诚意

作为南通首个精装交付的地库

滨江玺的车库长这样

你能想象这是南通地下车库的入口吗

我太久没有看到这样有完整车库门口的入口模式了

内部的装修也不会让人失望，在一些车道交汇处特意做了水波纹板吊顶，呈现出强烈的金属质感

且内部嵌入光源，让整个地下车库拥有了会所般的体验

除此之外，在整个室内通透明亮的基础下

还增加了植被元素，一些转角也能在不经意间看见艺术装置

在一个大家不太注意的地下车库空间，项目能做到这样的标准，这就是最大的诚意

所以在一些大家明显看到的地方，就更是如此

我们可以看下实景呈现的细节，之前我写过不止一次项目的介绍

说这是南通最有颜值的立面，也分析过这是经得起俯视角度审视的景观气场

可以秒杀全国五星级高档酒店会所艺术感极强的恒温泳池

每一个维度，都在输出自己只做高端产品的理念

而这样的南通招商也几乎是凭借一己之力将整个城市的产品标准往上推了一个方向

但是我想说的是，到这里依然也还是冰山一角，在之后项目的细枝末节处

招商蛇口又开始了产品颗粒化的迭代

这是我现场随手拍的立面质感

每个建筑体都呈现出一个完美的V字转角

全石材干挂+大面积玻璃的公建化立面，又因为做了非常多铝板线条的勾勒

才有了远看视野上的层次感

并且由此带来室内非常大尺度的转角阳台

因为全部做了封闭式的处理

对于室内来说会有两侧完整打开的景观面

招商蛇口这三年里迈出的第一步，叫做坚持只做城市高端，始终不放弃对顶级产品力的追求

这样的产品交付到市场上，大家一定最先就能感受到开发商的诚意

很显然，在产品定位这一块招商蛇口要显得先知先觉很多

如果说想要做，只是一开始的态度，最后做成什么样，才是一个项目的终局

在整体定位极高的基础上，招商蛇口这一次还做到了一次超级交付

这其实是三年后我再次踏上这片土地，到之前我脑海中觉得大概率也就是照着方案效果图落位

但是真的当我亲眼看到了，让我非常惊叹的是

招商蛇口执行的细腻程度几乎是将样板段的标准交付到了社区实景

我们不妨看一下未来用户经过这个社区的直观感受吧

走在小区廊架下是这样的

一眼望去都是花团锦簇，郁郁葱葱的样子

近看硬质的铺装，走线非常干净

这也是很少见到的连社区内部走道还能做这么多喷泉水景

而透明玻璃材质的风雨连廊，让景色渗透进走廊

每个空间细看都非常精致，而精致的背后也代表着开发商不计成本的投入

走近看泳池的水体

不同质感形状的石材搭配水景，清澈透亮

行人匆匆也会愿意放慢脚步

而这种体验感最大的好处就是，人愿意参与到景观中来

让人舒服的气场，也有充足的活动空间，人当然就愿意投入到气场中来

这应该是南通最大的社区儿童乐园了吧

项目做大的同时，还兼具了功能性和美观性，完全可以想象以后这里承载多少业主家人们的欢声笑语

有活泼的，当然也有适合安静小朋友的

也可以选择在项目内的植物认知区

去探索繁花似锦下的植物国度

在招商蛇口眼里，交付从来不是冰冷的，在交付产品的同时也在交付互动

风景不只是园林，配套、立面、植被都是

包括项目全装修的架空层

不仅公区采用石材或大理石砖铺装，墙面也是大面积的陶瓷薄板

并且还做了商务会客区、健身运动区，以及儿童、老年活动区等可以满足全家庭活动需要的场所

所以我们说景观有了更好的互动性也才有了意义，所谓的社区邻里间的互动也才有可能培养出来

需要强调的是，和团队聊了我也才知道，这些交付很多都不是在当初营销阶段的产品亮点

而是伴随着团队在这里的持续深耕，操盘手希望能够给到业主更多的惊喜，而一点点增加赋予的

项目负责人每天就住在社区里，也是因为把自己的感受和体验一点点沉淀，并且打通物业、营销、社区各个环节，从而保证所有的交付都可以是高配置，都可以有提升

这就是招商蛇口对待交付所有的态度

这还不是全部

我更想说的是，这三年来招商蛇口对产品的思考，并不只停留在刚才说的立面、户型、景观做的这些

关于项目后端的运营，入住之后慢慢浮现出的生活感，这才是最吸引人的

这也是招商蛇口内部一个最大变化：交付服务

首先，体现在不断升级的物业标准‍‍

其实进入南通以来，招商蛇口的物业认可度都非常不错

从首个交付项目雍华府，2022年被评为“市级示范物业管理项目”，包括雍景湾、海门国际都被评为了“优秀服务项目”

而如今拿出滨江玺项目这样南通最高标准的产品，对物业的要求自然只会更高

服务体系已经被金钥匙国际联盟正式授牌

要知道这可是为奥运会、世博会等大型国际会议服务的机构

而在如此强势的服务体系下

项目为业主量身定制符合身份与需求的物业服务，约30户就配置1位楼栋专属管家

包括快件收发、代办服务到孩子、宠物托管服务...以及金玺学堂、金玺有约、金玺制造等多重惊喜

在社区安防方面，除了门岗管家、巡园大使、科技安防外，还提供夜间护送服务

社区保洁和绿化方面，也有得到很好的维护

从收房那一刻到未来的生活方式、精神层面都有涵盖，这些也都是看不见的交付

此外，项目还专门成立了物业品质监督小组，并且制定每周一次现场品质巡查、夜查摸底

如今的招商蛇口，已经在围绕物业服务从各个条线发力，这应该是我见过整个物业体系最完善也最周全的一个项目了

而为了给客户营造更好的生活氛围

招商蛇口又开始融入第二个元素：社群运营

于是我们看到会所内恒温泳池成为了孩子们暑期游泳夏令营的活动场地

原本的艺术空间也没有闲置

成为业主艺术学堂，以及脱口秀、各类展览的场地

当然，交付不是终点而是美好生活的起点，也是更关注入住后的生活品质和圈层文化

还成立滨江十四大社群平台

并匹配不同的客户需求定期安排开展个性化的活动

我简单列举了下7-8月的安排，可以看到活动时间几乎占满了一整个月

在这里业主可以感受到多元的社群文化和独属于滨江圈层的交流

秋日的滨江露营会，小朋友们可以在草坪上放风筝，或是来一次马术体验

大人们有专属的足球社，也可以学习手工、烘焙，丰富一下自己的兴趣爱好

甚至为了让业主可以更方便快捷地了解和预约活动

项目还做了一个专属的会员服务系统：滨江会

每一项活动都有专属管家在群内持续更新发起报名，业主可通过平台进行预约

这些在一线城市都非常稀缺的社区服务，如今在南通这个项目得到彻底的贯彻

所以在后端的运营服务上，招商蛇口都在秉承长期主义的坚持，持续输出更好生活氛围的运营

完全可以预想到未来也势必会得到一个很好的结果

所以今天和大家聊这个项目，我到底想和大家说点什么

就是各位可曾知道，一个项目从拿地到落地，中间会碰到多少个变数

几乎每一个变数都会影响项目的落地

这也是为什么我们总感觉自己住的房子没有当初买的时候那么好

要做到一以贯之，这背后需要太大的意念和坚持

招商蛇口在南通滨江的项目贯穿了三年，这三年也是招商蛇口整体变化的三年

我们看到数字和排名上的变化，不知道各位是否留意

招商蛇口内部很明显的企业转型和升级

在住宅领域明显的升级品质，并且加强了后端运营服务的理念

这家企业从过去的前场中区后城的开发规模到如今品质纵深的提升，很明显在夯实这个品牌和一个城市的软黏性

这个软黏性是对城市的深耕，更代表对这个城市和城市个体的热爱

没有足够的热爱，做不出这样的项目

正是因为这样的热爱，才会有这样数字的变化

排名没有意义，一个项目给到用户心理的印象感知才有意义

能够穿越周期的

一定是品牌，而不是数字

于是我们也才能看到此时招商蛇口在产品力上，有了二期地块滨江双玺在立面、景观以及个性化装修服务上的进一步迭代

而不止是南通

如今像上海以及全国其他城市，也有越来越多玺系产品在相继落地

每一次的玺系产品都在带来一座城市最高端产品的惊艳呈现

看完项目的最后一站，我们登上了滨江邮轮中心的看江露台，你会发现

眼前一览无余是浩浩江水，背后是招商蛇口参与搭建的沿岸港口

招商在这片土地上三年的耕耘，未来十几年后又会是怎样的光景

以上为正文，来自Moon

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来源: qq

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