◎作者 | 王文彤
◎编辑 | 王博
◎来源 | 财经十一人（ID：caijingEleven）已获授权
对泰康国际大厦的招商人员赵娜来说，最近的日子不太好过。7月底，《财经十一人》来到位于北京市西城区二环内金融街核心商务区的甲级办公楼泰康国际。金融街曾是北京市第一个大规模定向开发的金融产业功能区，该区域的甲级办公楼租金、出租率曾为北京最高。泰康国际是其中老牌的办公楼之一，也是大多数金融类公司的性价比之选。但直到下午三点左右，大厅左侧的星巴克咖啡厅也未见几人点单。赵娜回忆道，原本中午的饭点和下午两三点钟的咖啡厅人流最多，楼里的员工们都出来吃午饭或错开股市收盘时间来点咖啡。8月1日，泰康国际16层腾出的700平左右办公室，2021年的价格还要750元/平方米·月，现在已经下降到660元/平方米·月。“我们领导决定了，如果能找到租户无缝衔接租出去，特价可以做到550元/平方米·月。”她说。根据高力国际的数据，在2019年，金融街甲级办公楼的平均租金在600元/平方米·月以上，空置率保持在5%以下。但最近，泰康国际大厦的出租率已由2021年底的97.8%、2022年底的85%下降到82.3%。 国际房地产服务商第一太平戴维斯的数据显示，2023年第二季度，北京全市办公楼空置率为18.3%，环比上涨1.5%，创下近13年来新高。这相当于2010年第一季度的水平，当时北京办公楼空置率为18.4%。上半年，一线城市的办公楼都面临着不同程度的出租困境。近日，戴德梁行的报告显示，截至今年上半年底，北京、上海、广州、深圳的甲级办公楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，均较去年底有不同程度的上升。
一位行业资深经理人告诉《财经十一人》，今年的办公楼出租市场的确很难。“2023年上半年几乎全是降价成交。2022年3月以前，每周都能有两三组客户看房，但2023年上半年一个月才能等来两三组客户。”根据高力国际报告，2023年，北京办公楼市场第二季度整体净吸纳量（新增租户面积减去流失租户面积）为-5.3万平方米，租户在不断外流。此外，受互联网企业收缩和教培行业遇冷影响，中关村空置率上涨至16.9%，达到近十年新高，租金降幅最大，环比下降7.6%。仲量联行数据显示，2020年底，中关村甲级办公楼空置率仅为2%，平均租金为360元/平方米·月。2022年年末，中关村办公楼市场退租严重。其中包括字节跳动选择退租中关村超10万平方米，搬入自持物业中坤广场。家住中关村附近的钱雨晨回忆道，2020年前后，中关村附近的办公楼晚上八九点依旧灯火通明，叫车软件上排队都得20分起。而现在的晚上，几乎没有大厦再整片亮起灯光。 租户流失，租金也在不断下滑。根据仲量联行的数据，2023年二季度，北京全市办公楼平均租金为316元/平方米·月，环比下滑1.5%。第一太平戴维斯认为，当前北京市场的平均租金大体回落至2012年同期水平。甲级办公楼方面，高力国际数据显示，二季度北京甲级办公楼净吸纳量延续了上季度的疲软走势再度为负，最严重的是位于北四环到北五环之间、随着亚运会和奥运会举办而兴起的亚奥市场，净吸纳量为-2.6万平方米。仲量联行数据也显示，第二季度北京甲级办公楼租金环比下降1.8%，同比下降4.0%，净吸纳量与第一季度相比减少了三分之一。即使在先前表现稳定的CBD区域，问询与带看数量也呈明显下降。其实，一线城市的甲级办公楼空置率都在不断上升，环比上升都超过了1.5%。根据世邦魏理仕数据，上海2023年第二季度办公楼整体空置率为18.7%，广州为17.5%，深圳为20.3%。究其根本，整体市场下行的原因是供需失衡，且需求增速远低于市场预期。仲量联行华北区研究部负责人米阳认为，“这就像疫情三年，办公楼市场生了一场病。本以为今年第二季度已经完全康复可以跑马拉松了，但走到小区门口发现身体还是不舒服，只能先回来。”根据第一太平戴维斯2023年第一季度办公楼报告，第一季度带看量大幅度提升，市场活跃度明显提升。第一季度北京市净吸纳量为-3220平方米，较2022年第四季度已有所改善。然而，第二季度的净吸纳量仍为负值且更加糟糕，需求的增加并没有如预期般到来。米阳观察到，很多一季度看房的租户并没有如往常一样在二、三季度签下租约。以往的租户一般会提前一年看房，提前八个月左右明确是否要签合同，以免进入六个月倒计时手忙脚乱。但今年第一季度来看房的租户并没有明确的时间节点。“他们大多数想要来碰碰运气，了解一下市场的情况，希望能抓住机会减少自己的租赁成本。” 租赁双方在不断角力中。戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲向《财经十一人》解释，对于有较大面积空置且去化压力大的办公楼出租方来说，大面积优质客户通常有更强的议价能力，更可能得到较低的价格。 前述资深经理人也表示，现在办公楼业主竞争客户越来越像竞标。一方面，客户会同时与好几位业主谈价格，并给业主们透露消息，而业主之间也会互通有无，相互竞价。据悉，每个行业内的独角兽企业都非常抢手，如科技行业的华为，汽车行业的保时捷等，是每个楼宇宣传自己的“金字招牌”。即使这类客户的租用面积在500平方米以下，短时间内也会获得多个优质业主的积极争取。虽然市场整体下行，但在北京仍有少数楼宇顶住了压力。一是老牌顶配办公楼，他们拥有资金充足、稳定的客群，而且通过长时间品牌营销，能为入驻企业打上“财富”标签。例如，在北京金融街同等级的办公楼都在降价时，英蓝国际中心八层一间700平左右的办公室租金依然维持在790元/平方米·月的高价，在疫情期间也保持不变。英蓝国际的招商人员郭宇告诉《财经十一人》，办公楼租户大多来自高盛、瑞银、摩根士丹利等国际知名金融机构，且租期一般都在十年以上。这种稳定性与品牌效应会吸引更多的金融机构过来。除了老牌顶级办公楼，新兴区域的办公楼也有逆势租金坚挺的。位于北京西南部丰台区二环到三环之间的丽泽新兴商务区就是一个例子。即使是疫情期间，丽泽区的租金也在稳步上升，根据各个楼宇的情况不同，分布在210元/平方米·月到270元/平方米·月。但这个价位并不算高。由于丽泽区普遍楼龄较新，出租率也相对较低，约在65%—85%之间。米阳分析道，通常楼宇在刚开始招租时都会以低价吸引一波客户。当出租率达到30%～40%时，收支平衡开始盈利，此时会迎来第一波涨价；而当出租率达到60%以上时，会迎来第二波涨价，丽泽此时正处于第二波涨价期。丽泽新兴商务区的甲级办公楼普遍楼龄较新，楼龄最长的汇亚大厦在2018年竣工，比英蓝国际中心年轻了快13岁。廉峰哲认为，丽泽区租金水平较低，一是为了吸引了如华为、亚马逊、建信金科等一批知名企业入驻；二是楼龄新，成熟度较低，区域内的各项基础设施依然在不断完善中，尚不能与CBD、金融街等成熟商务区比肩。 前述资深经理人则认为，丽泽区是政策着重扶持的区域，在丽泽区相当于用乙级办公楼的租金享受甲级办公楼的服务，未来的价格还会不断上涨。此外，丽泽区办公楼入市时刚好处于疫情期间，办公楼平均价格约为120元/平方米·月，远低于市场均价。因此，下降空间也不多。
“非核心商务区的楼宇通常会痛快地降价，但是我们没法轻易做出决定，谁也不好为开先例负责任。”赵娜苦笑道。前述资深经理人告诉《财经十一人》，很多楼宇开发商都有内部的招商人员，但现在他们越来越多的选择和中介公司合作，只为了尽快出租。办公楼业主还有一种招商的资源置换方法：同一个产业链上下游的公司若想在一起办公，联动形成聚集效应，需要中间人攒局，办公楼业主正好可以充当这个角色。“以资源换价格，还是有很多租户会心动的。”他说。廉峰哲观察到，目前业主方的策略是尽可能在保证项目原有客户续租率的基础上引进新客户。包括但不限于给可能存在流失风险的老客户提供适度的续租优惠；针对优质客户提供时间更长、更加灵活的租期；对楼宇进行升级改造；根据客户实际需求提供定制装修并分摊装修成本等。 “事实上，北京比其他地方更抗跌，而且空置率10%—15%是一个楼宇的正常运行状态，甲级办公楼都在这个范围里。北京当前全市10%的甲级办公楼空置率，仍然是一线城市中的最低值。”米阳表示。仲量联行预测，市场还在寻找新的平衡，未来两三个季度可能还会出现租金下降的情况。一旦平衡达成，市场就会回归正轨，这意味着市场已经在进行自救。前述资深经理人也提到，中关村周边高校众多，很多科技类初创公司依旧会选址在中关村，其办公楼市场也在回暖。但能否回到原先的高度还未可知。“2023年年初时我们曾做过预测，今年市场的活跃度会恢复到正常年份的65%。尽管刚刚及格，这也是一个非常积极的信号。”米阳说。
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