看不透的华润置地

大开大合的企业，往往大家都会忘记他的细枝末节

但其实细枝末节，才是企业能够大开大合的根本

这是今年我觉得行业内最值得分析的样本

原因特别多，但是归根到底还是基于我们对华润置地的忽略

是的，我用的忽略两个字

可能因为华润置地特殊的公司基因，很多人都会潜移默化地认为，关于26%的净利润增长、关于2367亿港元的第一房企市值...

华润能够做到这些数字都是正常的

都是应该的

但是如果大家只看到一家企业的数字，那么你可能就会忽略掉更加精彩的东西

华润置地的蜕变，比你我看到的都要精彩，也更加的跌宕起伏

如今的华润置地，早就不能简单的用大来形容

01

我们说华润置地的第一标签是什么

可能很多人的第一反应就是：造城

围绕着华润超强的在商住办上的综合能力，然后可以很快的在一个区域上造出一个新城模样

这是事实

也确实是华润的能力

但是很多人对于这样的造城反而有点不屑一顾

认为，这不就是堆砌么

这边商业那边办公这里住宅，圈在一起就算一个城了

是不是

我想很多人内心都有这样的os

包括在很长一段时间内我也是这么看待的，但是当我真的下沉到一个具体项目里的时候，就会看到不一样的地方

带来这个感觉是基于广州华润的开拓

为什么要说广州

本质上是因为城市发展阶段不同

对于一线城市而言，无所谓造城不造城，城市能级和配套规格都已经在一个比较高的水准

华润过去两年在广州动作也是真的迅猛

2022年10月、2023年1月先后拿下白鹅潭悦府和商业地块

2023年4月拿下广州番禺超级地块，7月4日拿下天河区核心地块

而华润的介入最大的意外就在于，整体的项目开发不仅仅是在于坐享城市红利，而是对于城市能级的二度升级

我们可以看到，对于一个在广州番禺区的城市地段，华润长隆万博悦府项目本身的开发，当然和很多人的既定印象一样，会往内部注入商业、办公、住宅等多元业态

但是这才是开始

更加耐人寻味的地方在于2个元素

第一我们看到华润对于一个区域的介入在悄悄地加深，在整个商住办资源注入的同时，华润在参与更多的市政建设

包括学校、公园道路以及各种配套

换句话来说除了构筑商业组团、住宅组团之外，未来还有更多的生活组团

各位要注意

这是一次对外主动的承接，对内主动的突破

对于华润而言对待一些区域的开发，除了明面上的硬件资源，如今的2.0阶段开启了更多“弱利益化”的软性资源

这是明显广州华润在如今的大盘开发中主动切入的模块，也是重点发力的模块

这件事是主动还是被动，有着本质的区别

过往大量市政环节的介入都是因为地块出让的前提条件，但是如今华润主动参与弱利益元素的开发，本质上也是基于对于区域开发的理解

这虽然看上去只是建设模块的提升，但背后还有一个潜承诺：整体区域的开发是集中统一进行的

也就是非商业化模块也进入区域的统一开发周期内

这对一家企业来说是极大的挑战

因为本质上利益逻辑的不同，推动非商业模块的集中性开发，需要的是企业能力，更是公司意念

一个觉得我认为需要所以也就必须要的态度

本质上华润置地深刻知道对于城市而言，除了资源的堆砌，未来更看重区域浓度和软实力的提升

所以我们会看到华润置地的操盘逻辑会更主动、更整盘考虑

也绝不仅仅只有利益导向，规划的也不仅仅只有住宅，这种跟一般土地开发完全不同导向的操盘逻辑也让今天的广州华润项目非常不同

一个家庭愿意在这里停留除了工作和生活，当然也有子女、环境、体验这种若有似无的东西，正在成为一个老城二次提升的关键

这些元素在广州华润的产城开发2.0阶段被放大到极致，本质上也将激活

02

很明显，对于华润置地而言，接下来的城市蜕变，注入区域价值的，不再是简单的，我有什么

更多的是城市需要什么

在华润体系内有一句话我觉得挺有意思：不要只盯着红线范围内

这或许就是态度

那些不赚钱的，却是一个城市升级最重要的东西

但这还只是开始，我们细看长隆的整体排布，还会看到一些方向

我们来看两个设计语言

整个商业排布的逻辑和整个长隆是完整地咬合在一起，街区式的商业规划和公园绿化互相结合成为一体

换句话来说在这一轮广州华润的大城输出中，很明显希望通过单位项目实现区域缝合

从而实现整体的地块与地块之间的衔接

这同样是华润的一次主动出击，也是非常强烈的希望通过项目实现区域价值的盘活

为了让这样的衔接更加无痕，华润和长隆一起在两块地之间打造出一条景观步行绿廊

从而将地块价值打通

与此同时

项目本身，地块与地块之间的衔接，也有了更多的通达，不论是地面还是地下

所以我们可以想象，华润在打通的是什么，看上去打通的是围墙，其实打通的是人流

不论是区域客群还是外围用户，都因为华润的介入从而变得更加有幸福感

所以这就需要回答一个很重要的话题

我们换个角度，各位认为一个项目对于城市来说意味着什么

过往的开发从来都是项目从城市中获取资源

但是华润之所以在介入各种和边上资源的黏连

一个很重要的背后动机就在于，华润希望整个片区城市，也因为华润的开发，变得更好

长隆万博悦府项目的存在，使得发展多年的番禺区，也变得很不一样，万博商务区和长隆度假区整体的资源得到整合和串联

整个区域价值因为项目的盘活而快速的提升

包括2022 年拿的地也是如此

69万方的超级滨江地块，也就是现在华润置地白鹅潭悦府

也因为华润置地整体开发的介入，所在的地段价值在肉眼可见的范围内得到提升

围绕着江景和城市绿化，结合万象城构筑的一体直接捏合江两岸价值的兑现

这是这个项目存在的最大意义

本质上是因为如今的城市发展需要这样的开发商，一个和城市更加同频的开发商

当下的广州华润做的就是这样的事情

也因为如此，华润可以拿到更多的地

这件事和背景无关，和有没有钱无关，和这家企业现在做的转变有关

所以各位，写到这里我们或许可以明白为什么华润在今年可以崛起

包括大家谈论的关于地产进入华润年这个言论

本质上就是这个原因

03

所以如果各位用这个视角反向思考华润在住宅上的产品观，可能就会看到更宏大的画面

华润置地的悦系产品力正在快速提升

不知道大家对于华润住宅产品力的印象是什么

对于这条产品线，我看到的不是风格，不是标准，更多看到的，是态度

我们可以看几个细节

从入户门到入户玄关到厨房移门到木饰面到移门，整个系统做到通铺的交付

这种事情在样板房常见但是在交付中非常低概率的呈现，如今在华润的悦系中得到彻底的执行

而且执行不仅仅在于成本的增加，更多的是对于细节工艺的考究

这种木饰面十字压纹处理几乎很少出现市面上，因为工艺背后的耗材跟费时

但呈现出来的质感也是真的要比普通木饰面再高一个段位

业内人一定知道，什么都要做以及什么都要做好在执行层面带来多大的考验

但是在华润体系内就是这么做的

包括这种今年比较流行的弧线吊顶，华润不仅做了，还给自己增加难度做了双弧线

包括这种岛台，很多人在样板房里做了，但只展示作为非交付标准

但是华润不仅做了，大家可以留意下这个岛台的底部的装饰和线条

做过装修的人都知道，对于柜子、吊顶这种都属于又贵又不显的装修，而在悦系体系内都做到了极致

而且对于华润来说不仅仅在那种不明显的地方做到极致投入，一些甚至看不到的角落都是如此

大家最近看过很多厨房的玻璃移门，这也是最近很流行的给到厨房可分可合的处理模式

很多人为了强调移门的质感更多的在玻璃以及拉丝花纹的角度进行处理

但是我们看下华润的处理模式，在同样做到高标准的移门和纹理处理的前提下

给大家看一个细节

这是华润给到这个玻璃移门的五金铰链，用了行业内最高标准的咬合模式

而这么做的目的，就是让可分可合的移门在高频使用过程中依然保持相对永续

从而让前期构想的生活场景可以得到充分的落地

所以这就是华润做悦系的态度，在和内部小伙伴交流的时候，经常会听到一个词：满载

就是能想到的地方尽量都做到

不论用户看不看到，想没想到，华润做产品的态度就是尽可能的做到

这条产品线从白鹅潭悦府，到即将面世的长隆万博悦府，大家都可以看到住宅产品也在广州华润体系内升级

从最表面的显到最隐藏的内都做到极致，将高定和仪式感做到极致

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其实行业内一直有个不太好的词叫：客户敏感点

什么意思

就是项目开发要在客户敏感的地方花钱，这样就会显得值钱

这毫无疑问对于一家商业化企业来说是投入产出比最大的一个做法

但是在华润的逻辑里似乎不是这样的

不论是关注大盘和城市的联动还是产品力升级在客户看不到的地方

华润思考一件事的逻辑也变得不同，关注的是感受，关注的是体验，关注的是城市和人的相互关系

这种事说大不大说小也不小，能够做到为什么那么难

其实背后考验的是一个组织架构的底层拉通能力

一件事情要做，除了公司想要做，执行部门，配合团队，供应商……

互相的版图之间到底能不能配合，这同样也考验价值观的贯穿能力

今天其实只和大家聊非常小的切面，但是我们依然能够感受到这里涉及商业、住宅、城市配套、精装……

每个部门都有自己的KPI，每个部门都有自己的驱动力，能够对外呈现统一的行为动作

这就是我说华润蜕了一层皮的原因

而迭代之后的华润，正在参与更深的城市更新和项目开发，从而满足客户的需求，也在满足城市的发展

从这个逻辑来说，也复合华润这个名字背后的价值观

我们一直说华润被定义为六边形战士

这个是一个名片，也是对华润的考验

只有与时俱进下的华润，才能成为未来时代发展中大家期待的房企品牌

广州华润只是一个开始，也是一次勇敢的拓进，未来这种画面会越来越多的在各个城市里落地

这就是数字背后的华润

如果你试着走进这个品牌，也许也会有同样的感受

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