涨出一条诡异的曲线！澳大利亚真让人看不懂了

◎海外掘金 | 马唐

澳大利亚的房价竟然彻底逆转，在过去的6个月时间蹭蹭蹭地往上涨，走出了一波诡异的行情。

澳洲媒体新闻标题：《房价复苏加快，连续6个月上涨》

要知道，今年初的时候，整个市场几乎一致看衰澳大利亚的房地产，认为房价还将继续下跌，一直跌到2023年底甚至2024年。

可没想到的是，从3月份开始，澳大利亚的房价就结束下跌，强势反弹，连续涨到现在。

并且，随着澳大利亚9月份进入温暖的春季，房产交易也将迎来旺季，相当于国内的“金九银十”，房价上涨的势头还有望延续下去。

之前那些预测房价要跌的经济学家、银行、投资公司、研究机构被纷纷打脸。

啪啪啪，有点疼！

从账面因素看，今年澳大利亚房价连续上涨显得非常没有道理。

疫情期间，因为超低的银行利率，再加上政府动不动就发钱发福利，推动房价暴涨。从2020年3月至2022年3月，澳大利亚的房价飙升了34.7%，创下了历史上最快的价格增长纪录之一。

但是，从2022年5月开始，为了抑制日益严重的通货膨胀，澳大利亚储备银行（澳洲央行）12次轮番加息，把利率从0.1%的低位一步步提高到了4.1%。

结果就是，买房人购房成本大涨，房地产市场急转直下，房价开始下跌。

事实上，除了澳大利亚，类似的行情也在加拿大和新西兰上演——

加拿大的房地产市场在央行大幅加息之后迅速转入熊市，量价齐跌，至今仍深陷泥潭。（你可以点击之前的文章《史上最大的泡沫要破了？加拿大传来令人不安的消息》了解具体信息。）

至于新西兰，房价在疫情期间疯狂上涨了约40%，并于2022年11月到达历史高位，但是在央行连续加息之后便调头向下，一直跌到现在。

低利率—>房价大涨—>央行连环加息—>房价跌跌跌......

在加息的重压之下，加拿大和新西兰这两个国家的房价都跌跌不休，大家普遍认为，澳大利亚的房价也将继续下跌，没有理由在短时间内反弹。

所以，在今年年初的时候，市场上到处都是看空的声音：

房地产数据公司PropTrack预测，因为借贷成本的上升，2023年澳大利亚的房价将继续甚至是加速下跌，从全国范围来看，下跌幅度预计达到7%-10%；

安保资本（AMP Capital）首席经济学家Shane Oliver则认为，澳洲房价将在2022年峰值的基础上下跌15%至20%，直到年底才有可能重新上涨；

房产咨询公司Knight Frank表示，澳大利亚各主要城市的中心区域房价预期有5%-7%的跌幅；

......

可万万没想到，澳大利亚的房地产市场，不走寻常路，在各种不被看好的情况下走出了一波完全出人意料的行情。

3月，澳大利亚全国房价止跌回升，上涨0.6%；

4月，再涨0.5%；

5月，涨幅扩大，达到1.2%；

6月，又涨1.1%；

7月，上涨0.7%；

8月，上涨0.8%，

过去6个月时间，澳大利亚的房价似乎压根就没有把央行加息放在眼里，从市区一直涨到郊区，累计增长4.9%，让人大跌眼镜。

尤其是，悉尼、墨尔本、布里斯班等首府城市的房价涨幅明显高出全国水平，成为这一轮澳大利亚房地产触底反弹的领头羊。

以悉尼为例，今年8月，悉尼房价环比增长1.1%，中位数价格达到109.99万澳元，在澳大利亚首府城市中排名第一。和年初相比，悉尼的房价至今已经上涨了8.8%。

在澳大利亚面前，加拿大和新西兰只能说一声：羡慕！

现在澳大利亚的房地产市场有多火爆？下面三组数字，可以让你感受到扑面而来的热浪：

卖掉一套房子只要1个月；

现在澳大利亚的房子非常好卖，从挂牌上市到最后卖出，平均只要32天。

这个速度，简直就是中国房地产行业前几年流行的“高周转”模式啊！

并且，越是大城市的房子越好卖，越是贵的房子越好卖。在澳大利亚的首府城市，房子的出售周期比全国平均水平更短，只要27天，连一个月都不要。

这哪是买房子，根本就是抢房子。

房地产市场估值达到10万亿澳元；

根据另一家房产数据公司CoreLogic的统计，今年8月，澳大利亚全国房地产市场的估值达到10万亿澳元，主要原因之一就是过去6个月房价的连续上涨。

这也是有记录以来，澳大利亚房市估值第二次到达10万亿澳元的里程碑。

第一次是在2022年4月，当时澳大利亚房市还处在低利率狂欢的尾声，市场总估值达到了10.07万亿澳元的峰值。

CoreLogic研究部门主管Eliza Owen表示：“在生活成本危机、消费者信心低迷以及利率多次提高的背景下，房屋总价值再次达到10万亿澳元，令人惊讶！”

806个城区房价超过100万澳元；

在澳大利亚，100万澳元是一个比较高的房价门槛。一个拿普通薪水的人几乎没有机会买得起这个价位的房子。

但是自从今年3月房价触底反弹以来，房价超过100万澳元的城区数量已经增长了10.6%，达到806个。

如果你要把房子买在悉尼、墨尔本、布里斯班这样的首府城市，那么请注意，有将近三分之一的区域房价已经超过了100万澳元。

对于买房人来说，房产的可负担性在过去30年来从未如此糟糕。

没办法，火爆的行情摆在面前，之前预测房价要跌的经济学家、银行、投资公司、研究机构纷纷改口，一致看好未来房价走势。不仅2023年剩下的几个月要涨，2024年甚至2025年还会一直涨。

PropTrack公司预计2023年全澳房地产价格将上涨5%，并且大部分首都城市都会出现增长，其中珀斯（Perth）涨幅最大，预计达到4%至7%，其次是悉尼和阿德莱德，价格预计将增长3%至6%。

澳洲四大银行之一的西太银行预测更乐观，认为今年五个主要首府城市的住宅价格将上涨7%，到了2024年和2025年还将分别上涨4%。

此外，西太银行还预测，到2024年底，澳洲房价将超过2022年的峰值。

9月初，有一位华人博主上传了一段视频，是一套房子的拍卖现场，非常震撼。

这套房子位于悉尼Eastwood区，占地400多平，有5个卧室，5间浴室，2个停车位。装修豪华大气，吸引了将近200人到现场。

让人惊讶的是，密密麻麻的人群中，放眼望过去几乎全都是黑头发、黄皮肤的中国人，让人还以为这是国内哪个楼盘的售楼处。

金发碧眼的澳洲人反倒成了点缀和陪衬。

拍卖现场气氛十分热烈，叫价从280万澳元起，很快就叫到了300万澳元。竞争主要集中在两个华人家庭之间，你加5000我加5000，都是志在必得的架势，互不相让。

视频最后，这套房子被拍出了一个创纪录的价格——321.8万澳元，相当于1500万元人民币，一对华人夫妻，在周围人的掌声中成功将房子买下。

是的，中国买家正在澳大利亚疯狂买房，上面的这场拍卖只是其中的一个缩影。

房产中介已经忙不过来了。

悉尼一家中介公司的经理说，之前他们带中国客户看房，都是一对一接待的，但是现在，人多到接待不过来，只能提前预约，组团带看，往往一次带看就有20多组客户。

根据澳大利亚财政部外国投资审查局（Foreign Investment Review Board）的数据，今年一季度，中国大陆买家总计在澳大利亚买入了大约7亿澳元的住宅，平均每天花费780万澳元。

截至今年3月，中国大陆买家在2022-23年财年的九个月内已经买下了23亿澳元的物业，逼近上一财年的总数（24亿澳元），

这个数字，是所有海外买家中最高的。

今年一季度各国/地区买家在澳大利亚买房金额（单位：亿澳元）

房产科技公司居外（Juwai IQI）预测，2023年中国买家在澳大利亚的购房金额将比2022年增长30%以上。

结果，有人把中国买家的“买房热”和澳大利亚房价诡异的“六连涨”联系了起来，认为是中国人推高了房价。

甚至还有声音把澳大利亚人买不起房的原因怪到了中国人头上：

对于持有这种观点的人，建议去看看李佳琦最近大火的那场直播：

中国人一直都很爱在澳大利亚买房的好吧！

买不起房，多找找自己的原因，

这么多年工资涨没涨，有没有认真工作？

澳大利亚正在成为中国买家海外购房的首选目的地。

上半年，中国买家对澳大利亚房产的兴趣已经超过了加拿大、英国和美国等往年的热门国家，询盘量位列第一。

但是，要说中国买家推高澳大利亚房价，那就太牵强了。

2022年，澳大利亚全国房产销售总金额超过3800亿澳元，而中国买家一年也就买下20多亿澳元的房产，差不多只有总额的零头，

中国买家推高某个城市或者某个区域的房价，有可能；推高全澳房价，对不起，这个锅背不动。

那么，澳大利亚房价“六连涨”背后的原因到底是什么？

影响房价的因素很多，也很复杂，要不然也不会有那么多经济学家和专业机构被打脸了。这里从事后诸葛亮的视角，挑几个重要的原因说一说。

第一，低失业率，有活干，有钱赚；

今年上半年，澳大利亚的失业率总体保持在了3.5%左右的水平，这是过去50年来的低位。

澳大利亚的打工人每个月都有活干，有钱赚，这就是他们买房的底气。

道理很简单，如果就业市场不好，这里裁员，那里失业，每个月的房贷怎么还，房地产市场怎么会好？

第二，澳大利亚央行加息见顶；

去年5月以来，澳大利亚前后一共12次加息，但从7月份开始，随着通胀回落，央行已经连续三次暂停加息，维持4.1%的利率不变。

市场预期澳大利亚的加息周期已经进入尾声，甚至已经开始预测2024年什么时候开始降息。

加息房价都这么涨，要是以后降息，那还不得涨得更厉害！所以购房人中间普遍存在一种“现在不买以后就更买不起”的恐慌心态，争相出手。

第三，澳大利亚“放水式”吸收移民；

澳大利亚是一个移民国家，移民虽不能决定房价涨跌，但也是一个重要的因素。请注意，这里说的移民，不仅是中国移民，还包括来自印度、新西兰、越南等世界各地的移民。

去年有调查显示，澳大利亚用工短缺超过100万人，从矿场到医院，很多地方都需要大量的人手补充，于是开启放水揽人的模式。

以技术移民为例，澳大利亚去年下半年疯狂邀请了5.9万名189独立技术移民，半年时间超过往年一整年的量。

移民涌进来，人来了，钱来了，购房的需求也来了。

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第四，外国人买房政策宽松；

和加拿大、新西兰相比，澳大利亚对外国人买房的政策是最宽松的。

从2023年1月1日起，加拿大禁止非加拿大人购买住房的法案正式生效，有效期两年；至于新西兰，差不多从2018年开始，就禁止外国人在新西兰买房。

而澳大利亚，虽然对外国人买房也有限制，但明显要比上面两个国家来的宽松。

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