在这个节骨眼上，一线城市真的会取消限购吗？我劝你看清……

文 |  房东的ID

来源 | 一个小房子（ID：QQQXLK）

推荐人：毯叔

最近，认房不认贷已经在北上广深铺开，从现在的效果看，短期热度有先升后降的趋势，不仅不如年初的那一轮短暂的“小阳春”，同时还使得一线城市二手房市场的挂牌量迅速上升。

由此可见，截至目前，认房不认贷并没有产生之前市场上乐观预期的效果。

这一轮房地产托底是连续不断的组合拳，从一年半以前就开始小步慢跑式放松，2023年以来刺激的步伐和力度开始加大。

在一线城市开始不认贷后，广州的首套房商业贷款利率下限很快突破了LPR的基准，低至4.1%。

我们可以预期，随着LPR未来的降息趋势和楼市信贷刺激力度的进一步增加，一线城市的按揭利率也会进入3.X%的时代。这种信贷条件放在2009年和2015年，结果就是一年内的房价翻倍，但现在似乎没有了药效。

当一波组合拳下来市场仍旧不回升后，新一轮组合拳就在路上了。

目前降息、降准、降首付、降落户门槛、认房不认贷等等被视为重要招数的刺激手段几乎都用上了，但还有一张底牌没有打出，那就是——取消限购。

最近沈阳和南京已经官宣取消限购，其中南京是长三角重点城市，也是基本面较好的强二线城市，南京的限购解除之后，其他几乎所有二线城市的限购都沦为了装逼式调控，距离取消也都不远了。

然而所有市场关注者的眼光，还是都聚焦于一线城市限购是否放松甚至取消。我们今天重点就来聊聊限购对于房地产市场到底是起到一个怎样的作用，以及在目前这个情况下，一线城市是否应当取消限购。

限购首先出现于2010年的北京，当时北京房价从金融危机后的四万亿强刺激之下短短一年多时间翻倍，不得不采取强力的措施稳定市场。之后限购开始在其他三个一线城市，以及几乎所有二三线城市铺开，成为了中国房地产市场的一个标配。

大多数人认为限购抑制了需求，如果不是有限购，那么一线城市的房价可能比现在还要高出一倍。

然而我要告诉你的结论是，情况可能是相反的。

严格的限购对房价不一定是利空，因为限购会让市场参与者产生非常强烈的惜售心理，买的人少了，卖的人也少了，最后的效果是高位锁盘。

举个例子，假设你在2010年之前在北京囤了5套房子，限购出台之后意味着你有钱也没法再买更多房产，而且手上的这五套房，卖出一套就没法再买回来。那么现在限购严格的情况下这些业主舍得轻易卖出自己手中的房产吗？大多数人是舍不得的，除非他们自己不卖房就要饿死，否则他们会继续享受这种早期囤积大量房产笑看别人被限购的快感。

这心态很好理解，我们都不必装外宾，这种基于特权和财富对比而获取的优越感是大多数国人的最大快乐源泉。

另外，你会看到，每一轮房价上涨开始或者涨的最快的阶段（如2009、2016），限购的力度并没有加严，每次都是当房价完完整整地涨过一轮后，才说"要防止房价大起大落"，并且开始加严限购，所以调控的目标是什么，你细品就是了。

案例-美国拉斯维加斯，没有限购下的房价自然波动 我们可以看出次贷危机的影响

因此，限购在市场本应有的下行调整期起到的反而是阻挡下跌的作用，不断缩小的流通量和交易量能够保护房价。因为交易量越小，房价面向的购买群体就越少，比如说过去20%的人收入买得起房，如今只有5%，那很简单，把交易量降低到过去的四分之一，又让剩下的业主觉得房价会涨不降价，就可以很容易地托住房价了。

考虑到房地产市场是政策相关性最大的市场，没有之一，从土地供给到销售限价、到二手房限购限售、到信贷政策、再到学区划分，全部都由各地决策者制定，所以我们看待房地产调控应当站在他们的角度去思考，他们心目中房价的理想走势是什么？

很简单，长期应该上涨，但上涨的时候要慢一点，让投资客赚不到钱反而赔上机会成本与流动性；调整期下跌少一点或者横盘，保证大多数人相信房价不会下跌会长期上涨，这样就能心甘情愿996还贷不断供。过去二十年房价涨多跌少，一旦上涨和猛烈预期形成，房价的波动很难控制在一个安全范围，一波疯狂之后，也可能积累更大风险导致后来的大跌，那么要怎么办才好呢？限购，冻结楼市交易。

这是限购、限售越来越严的本质目的——

表面上调控房价，实际上压缩流通盘，稳住房价。

限购对于房价而言，可以理解为滤波器，因此在限购取消后，市场的反应完全取决于当下市场对楼市的预期，如果预期是好的，限购取消就会激起一波上涨，如果预期是坏的，那么下行速度反而可能加快。

限购越严，房价越坚固。限购限售其实也是一体两面，他们大幅压低存量房的流通量，带来锁楼效应，把换手率降到极低的水平，并且带来市场存量住宅“只租不售”的情况，真正将有房者和无房者划分开来 - 有房者不售房，无房者难买房。再叠加如今的社会戾气和攀比仇富心理，让所有市场参与者都难有理性，我看过无数人有着“就算租金再便宜，我也要成为有房阶级”的极端心态了。但这批人其实是被PUA的最惨的一波，他们大都在2019-2021这几年咬牙上车，如今已经了最典型的站岗韭菜。

因此，如果在现在就取消限购，对楼市的作用可能是反向的。

限购是刺激楼市的最后一张底牌，如果这张牌打出去之后，市场还是不行，那对于楼市信心的打击将会是致命的。因为人们会觉得招已经出完了，还会让那些过去限购时期怀有惜售心态不考虑卖房的存量房业主信心出现显著动摇。

另外，一线城市取消限购后的市场表现，也取决于其他地方有能力在一线城市买房的富人对一线是否有那么执着。我个人认为他们只是有钱，但并不是傻，这些人大多数要么已经在一线城市有房子了，要么是对在境内买房失去信心、不感兴趣了。

毕竟一线城市有什么不可取代的地方吗？我觉得并没有，北京四环外就像大县城、上海五大新城完全是郊区、广州深圳的核心区之外，大量的城中村和破旧厂房会让你质疑自己是不是身处于一线城市。

综上所述，如果站在想要推升楼市的立场看，我认为一线城市在短期内急于取消限购是得不偿失的。如果要取消限购，应当在市场预期显著回暖的情况下取消。

无论是否取消限购，我们现在的楼市都已经回不到从前了。市场化程度最高，市场最健康的是的是世纪初，那时的状态是没有房地产调控，不限购不限贷，租金足以供楼，每个人都努力工作发展事业享受生活，没人成天讨论买房投资。

谈中国房产，任何觉得可以无视租金回报率或者租售比的，那都是太晚才进入这场游戏中的人。

在2001到2004年，北上广深几乎都不限贷不限购，广州和深圳在当地开发商和银行的帮助下可以做到10%首付，那会儿市场租金回报是存款利息的3倍，大概有6%-7%之间，租金完全可以涵盖房贷，但即便如此，人们对于投资买房的热情也不高。 

限购限售的存在，其实是剥夺了业主掌控自己资产的权利，而时不时出来一个房产税消息但又不给出明确路径，又让人对资产未来的潜在风险如履薄冰，这种感觉会让人很不痛快。 你花了几百万上千万，换来的不应该是这种体验。

总结起来，中国楼市是一个这样的市场： 可以限购、可以限售、可以限价、可以限贷也可以鼓励放贷、可以减少或增加土地供给、可以利率折扣或上浮、可以降低或提高首付、可以调整学区。 

在这样的市场中，看似你名下的房产其实并不真正属于你，看明白这一点对于每个普通人而言至关重要。