取消限购潮来了

来源｜秦朔朋友圈（ID：qspyq2015）
作者｜梁云风
头图｜视觉中国

01. 政策接力

一线城市全面“认房不认贷”之后，房企久违的成交喜报又在社交媒体流传。

不过，由于“认房不认贷”本身属于楼市调整政策的“小布丁”，从北京、深圳、广州等城市成交数据来看，放开认房不认贷的前几天，市场情绪很浓厚，但并没有维持几天，后面两天的成交量出现了大幅下滑现象。

因此，在新政释放出的改善群体购买力消耗尽之后，市场普遍焦虑下一波购买力从何而来，市场又该由谁来接力？

从9月份各地不断释放的优化政策来看，楼市纾困政策正朝着我们的预想发展——“认房不认贷”之后，全国范围内取消限售限购将逐步展开。

9月6日，市场流传着一则小作文，核心内容有三点：

一是监管部门将逐步解禁北京上海深圳等大城市的非核心区限购令；

二是放开新建商品住房备案价格上下浮动范围，即取消限价；

三是改变住宅用地出让年限限制。

抛开第三点委实在目前情况下有点离谱，前两点实则已经在目前房地产市场暗流涌动。

据中指研究院监测数据，近期政策出台频次有所加快，9月上旬已有超20省市出台政策近30条，接近8月政策频次半数，越来越多的城市将政策调整的重点集中在放开限售限购等政策上，其中南京、郑州、沈阳、大连全面取消限购，天津限购区域调整为市内六区，上海临港新片区则对重点人才放宽购房门槛，深圳则放开对港澳人士的商办物业和商务公寓的套数限制。

政策的“大堤”开始从一二线城市挖开一道道缺口。

02. 二线城市率先发力

二线城市又走在了全面放开限购的前面。

9月7日深夜，南京官方发布《促进房地产市场发展南京最新举措》，宣布从9月8日起在玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区四区范围内购买商品房不再需要购房证明。

除了解除限购外，南京楼市最新举措中还包括调整优化差别化住房信贷、降低存量首套房贷利率、对购置新房实施补助、“卖旧换新”补助，及出台集体土地房票安置办法等一系列“组合拳”。

其中让市场最为兴奋的，无疑是全面取消限购与降低首付比例。作为强二线城市，南京的政策一直跟进得比较快，此前8月份就已经将四区之外的城区限购取消了，此次又迅速跟进政策，无疑能够带动其他仍在摇摆的城市跟进出台全面取消限购的政策，促进更多城市积极跟进。

降低首付比例是第二个强力政策。此次南京促进房地产的新举措就明确要求落实首套首付20%、二套首付30%的房贷政策有助于改善购房者的购房条件，提高购房的可负担性。

目前，除了南京取消限购外，郑州、沈阳、大连也全面解除限购限售，天津调整外围区域限购政策。其中，郑州更是在9月12日宣布全面取消限购、限售政策，这是继4月3日“二环外全面解除限购”后，把限购范围扩大到全市。降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。

从此，郑州的五限“限购、限贷、限价、限签、限售”从官方层面只剩下限价了，二线城市在解除限购方面展现出巨大的动力与魄力。

图片｜视觉中国

03. 一线城市有望部分放开

南京的大招甚至也开始影响外界对一线城市的期待。其实在上周末，一度传来广州要下调首套房（到20%）和二套房的首付比例（到30%）及贷款利率。但9月10日官方的报道出来后，给那些热情高涨的购房者浇了一盆“温水”——之所以不是“凉水”，是因为广州还是给到了较大的诚意——广州首套房贷突破LPR下限，成为首个突破下限的一线城市。

据悉最新的政策为，虽然首套房贷首付比例没有下调至市场此前期待的二成，仍为三成，但利率为LPR-10%，即4.1%，广州成为首个突破LPR下限的一线城市。

对二套房的放松是此次政策又一个亮点。根据政策，只要结清首套房贷，购买二套房可享受与首套房同样的30%首付比，利率也为LPR-10%，这一政策超出市场预期，此前这种情况的首付比例为五成。

另外，在广州有一套房且在供，首付40%，此前无房或无贷记录的要五成，房贷未结清的可高达七成。

利率方面，此前二套房利率为LPR+60基点，这也是此前的全国二套房利率下限。现在广州二套房利率为LPR+30基点，下调了30个基点，对于二套房的支持力度是相当大的。

目前来看，二线城市成功走出全面取消限购这一步，但一线城市仍在逐步试探。这种试探除了广州下调利率和首付比例外，上海和深圳也在摸索。

上海方面，9月7日，上海“临港新片区”管委会宣布：在重点支持单位工作的人才，购房的工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。与此前动辄5年社保年限相比，3个月的工作年限也算是接近没有限购了，临港大概率会成为上海首个取消限购的区域。

这种从边缘区域开始放松的方式，原先南京也这么干过，未来不排除北京、广州、深圳也在边缘地区先这么做。所以这算是一个非常积极的信号，限购政策将在一线城市撕开一个口子。

深圳则放开了港澳台人士购买商办物业和商务公寓的套数限制，港澳人士可以以个人名义购买商办类物业，无须注册公司，而且不限套数、随便买。深圳的商办“限外令”已经执行了16年，2007年7月深圳下发“限外令”后，境外机构只能购买用于办公所需的商品房（办公类），港澳台地区居民和华侨、在境内工作、学习超过一年的境外个人只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）。

此外，一向广深政策同频，不出意外的话，在关于首付比例及贷款利率方面，深圳方面也会积极向广州靠拢。

04. “三道红线”何时解除？

从目前房地产政策市场的发布情况来看，我们可以清晰地看到，沿海的一二线城市提前抢跑，国家也把政策都倾向给了这些超大特大城市。

这里面既有经济复苏的需要，一二线城市承担起了经济复苏旗手的责任，所以在政策上的倾斜不难理解。另一方面也是因为，影响全国楼市回暖的重要原因，是一线城市迟迟不松绑楼市政策，为全国楼市形成了一个坚不可摧的天花板，所以要稳住房地产市场就必须驱动人口向一二线城市汇聚，并极力稳住一二线城市的房价。

总体来看，一线城市基本上需求量还是比较充足的，所以刺激政策起效快，但要维持这种效果需要从工具箱子里不停地掏政策，既要人口，也要资金，还要购房资格，这里面最重要的是资格，因为大城市放松了限购，会产生强烈的虹吸效应，中小城市的热钱、富裕家庭的钱，会加速流向大城市，这样才能支撑起一二线城市的地产复兴。

但三四线城市的楼市就更加严峻了。

所以结论有三个：

一是，一线城市的地产企稳，需要不停地给政策，而政策的终极就是取消限制。

二是，一线城市回暖后，二线城市会跟进，甚至抢跑，因为你不抢不行，不然人口资金全被一线城市抢走了，所以到年末，大部分的强二线城市都会取消限购。

三是，三四线城市的地产复兴仍路途遥远，就不能仅限于刺激消费端了，更重要的是国家层面对地产开发商的支撑，包括但不限于在融资、土地、税收、旧改等方面的支持。

限购限售放开后，楼市可能会回暖，但要持续复兴大概率要等到“三道红线”的解除后，只有房企能缓过来，整个市场才能真正缓过来。

问题是，什么时候解除“三道红线”呢？

本文来自微信公众号：秦朔朋友圈（ID：qspyq2015），作者：梁云风

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