危机中的机遇？英国普通人为月供增长苦苦挣扎，超级富豪们却赚了...

对很多购房者或房主来说，近一年多最大的压力就是抵押贷款利率的飙升。

由于英国央行之前连续加息遏制通胀，抵押贷款利率依然处在历史高位。

尽管目前，随着加息周期接近尾声，各大机构开始不断下调抵押贷款利率，但相比之前的低点，抵押贷款利率仍有着显著的提升。

如此大的差距，让很多购房者和房主也倍感压力，一些买家不得不重新调整购房计划，增加预算或缩减面积，而一些房主由于月供的增加，不得不被迫出售房产。

然而，在普通人为月供增长苦苦挣扎之际，超级富豪们却从中看到了机会，赚翻了......

据《The telegraph》报道，凭借合理有效的财务规划，超级富豪们正在避开昂贵房产不断飙升的转抵押成本，甚至从房地产市场的困境中获利。

近期，私人金融公司Million Plus就接待了一位德国亿万富翁，这位超级富豪利用低息贷款以大幅折扣购买了英国一处价值600万英镑的房产。

由于当时抵押贷款成本大增，卖方再也难以支付抵押贷款，需要快速出售，这位德国亿万富翁就抓住了这个机会，利用财富获得了这处优质房产。

Million Plus表示，和近期在伦敦抢购豪宅的现金买家不同，这位亿万富翁以持有的1,200万英镑的阿斯顿·马丁股票作为抵押，并获得了18个月期，利率为3.25%的固定利率抵押贷款，这一利率远低于英国央行现在5.25%的基准利率。

Million Plus表示，以资产价值为抵押进行借款（通常被称为Lombard loan）是快速筹集资金的最便宜的方式之一。一些富豪充分利用了这一点，通过低息贷款扩大了他们的房地产投资组合。

Million Plus的首席执行官Paul Welch表示：“尽管这可能是一种机会主义，但如果资金实力雄厚的话，这是完全合理的。在这种情况下，买家可能能以高达20%的折扣从‘陷入困境’的卖家手中购买一处房产，并以5%的收益率出租，然后收益率就可以覆盖债务成本，而同时，买家不必‘放弃’任何现金。”

Million Plus接待的另一位客户是一位年轻的科技企业家，他经常来往英国和法国之间，并希望在英国购买一处价值500万英镑的房产。

为了获得心仪的房产，这位企业家利用自己的数字货币作为抵押借入了250万英镑的低息银行贷款。

在此基础上，他又借入了300万英镑的抵押贷款，这两笔贷款意味着客户无需出售任何资产即可购买该房产。

Paul Welch说道：“许多净资产在5,000万英镑到1亿英镑以上的人都可能会使用这些规则，利用黄金、股票等作为抵押贷款。这些方式提高了富豪们的购买力，也更具灵活性和流动性。”

除了用资产作为抵押，有机构表示，那些拥有至少300万英镑资产或年收入30万英镑的私人银行富裕客户还可以使用“高净值豁免（high net worth exemption）”规则，以便绕过标准贷款负担能力测试并获得抵押贷款。

Weatherbys的私人客户主管Oliver Barnett表示：“我们看到越来越多的客户要求我们使用高净值豁免，而一些机构为了吸引超高净值客户的贷款人，有时也会向他们提供相对优惠的抵押贷款利率。”

但利用财务规划抢购英国优质房产绝不是超级富豪的专属，那些无法进行资产抵押的普通富裕客户，也会想尽办法获得自己心仪的房产。

Paul Welch表示，一些客户为不影响买房，会选择结合不同的贷款产品以形成一种定制抵押贷款，以减轻抵押贷款成本增加带来的冲击。

他举例道：“一些买家会选择了申请三分之一的追踪贷款（tracker），三分之一的只付息贷款（interest-only），还有三分之一的其他类型贷款。银行会为借款超过100万的人提供更多选择，帮助他们创建定制解决方案来降低偿债成本。”

当然，利用贷款买房的只是其中一部分买家，大部分投资风格相对稳健的人则更倾向于以“现金”方式投资。

据Savills报道，今年上半年，伦敦市中心黄金地段（PCL）的豪宅市场中出现了大量现金买家，他们涌入肯辛顿和切尔西、威斯敏斯特和骑士桥等地，大肆抢购那些价值超过1,000万英镑的房产。

数据显示，在今年1月至7月间，Savills在PCL市场的销售额中有三分之二 (66%) 是通过现金购买的，而2022年同期为59%。

对于这一现象，Savills解释道，由于这些买家无需申请抵押贷款，受抵押贷款成本上涨的影响非常有限。而且，他们的交易进展也非常迅速，许多交易通常在4至6周内完成，而不是以往的4至6个月内。

可以说，尽管加息确实给房地产市场带来了一定的不利影响，但因为加息，买家的谈判能力大增，尤其是现金买家，可以争取到一个比较好的“折扣”，再加上富豪们优于普通人的借贷能力，他们当然不能错过这个绝佳的投资“机会”。

很多机构也指出，富豪们选择现在入手英国，特别是伦敦的优质房产，其实也体现了他们的一种投资思路，即在低价，或者可以争取到低价的时候购入优质资产，然后等着它升值。

的确，与疫情期间疯涨相比，目前买家在要价方面可以占据更多优势，而站在一个长周期上，与其他类别的投资相比，英国、伦敦的豪宅一直表现优异，由于供不应求的局面难以改变，房价长期也是看涨的，这也是为何富豪们对英国房产情有独钟的一个根本性原因。

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