楼市最恐慌的时刻，已经过去！

来源：大胡子说房（ID：dahuzishuofang），本文转载已经过公众号授权。

楼市接连传来好消息。

北京链家，突然高调下调中介费，从2.7%降低到2%；

成都、西安，一夜之间限购大幅松绑。

我之前就跟大家说了，国庆前，楼市的大招相继还会到来。

现在的市场，分秒必争，抢收的时候已经到了。

先出手的城市，购买力已经开始抢跑。

比如广州，这几天外地购买力正在疯狂涌入，本地改善力量也明显活跃起来，市场火热不少。

比如南京、深圳，新盘出现罕见千人摇、万人摇；还有武汉、苏州、重庆等等城市，市场都出现新的变化。

这是疫情后第一个国庆假期，目前大手笔的松绑还在继续，国庆期间市场必然会出现一波小高峰。

虽然大救市来了，但是市场关于楼市的恐慌，还在持续蔓延。

房价在跌，人口在减少，购买力没起来，楼市确实没有太多好的牌，拿什么不恐慌呢？

但到今天，我恰恰认为：

楼市，已不必恐慌！

为什么我说，现在的楼市不必恐慌？

原因很简单：

低估，才是最大的利好。

看好目前的楼市，不仅仅是因为政策决心，还是因为楼市，目前正处于明显的低估期。

任何投资，几乎都是这样：

高估意味着风险，低谷意味着机会。

有几个数据，可以充分说明问题：

1、房价，哪怕是核心城市，房价也回调近20%-30%。

核心城市回到2019年，非核心城市不少已经回到2017年。

这样的跌幅，已经很猛，充分挤水了。

要知道，房价是经济发展和货币放水共同作用的结果。

2019年我国GDP98.65万亿元  2022年我国GDP121.02万亿元；

2019年末M2总量198.65万亿元，2022年M2总量266.43万亿元；

虽然这几年，经济增速变慢，但从数据上看：

2022年末经济总量相比2019年涨了22.37%，货币总量相比2019年上涨34%。

这与房价的走势是完全相反的。

我国不像美国，有股市这样的金融蓄水池，能蓄水的除了房地产无二。

经济在往前，货币量在增大，房价却倒退到2019，甚至2017。

这不是低估，什么才算低估呢？

2、新开工面积，严重过低。

诚然，我国房地产的需求总量在走下坡路。

城镇化逐步走向中后期，新出生人口也出现下降的趋势。

但即使这样，衣食住行，房子也是有正常的需求量的。

以美国为例，美国1960年城镇化率已经达到70%，之后的20年，人均新开工面积也达到了1平方米，高峰时期甚至能达到1.2平方米。

我国目前城镇化率为65%，预期2030年达到70%，城镇人口保守估计也要增加到9.8亿人。

此外，我国区域之间的人口流动，城市之间的人口流动，再加上我国还没有形成完善的房屋修缮制度，哪怕是换房也有巨大的市场需求。

可以说，未来10-12亿平米的开工面积是可以保证的。

但是，今年我国的新开工面积仅为6.6亿平方米，已经回到2006年，人均新开工面积不到0.7平方米。

这明显是一种低估。

当然，楼市想要走出现在这种低估的负循环，还需要大招的刺激。

但一旦市场开始扭转，供应的短缺就会开始刺眼，反弹可能真的不是夸张。

有些城市，我认为是非常有潜力顺势回暖，甚至大热的，比如北京、上海、深圳、广州、苏州、武汉、南京、西安、成都等等。

除了上述两大数据之外，还有两项数据，也能说明问题：

3、成交量。

不少城市的成交量，已经超跌了。

比如深圳，实际管理人口超2020万人，但是二手成交量仅仅只在2千＋左右浮沉。

这个成交量有多低？

假设深圳户均人口为3.5人，那么保守估计也有577万户，2000套成交，仅仅只占整体市场的万分之二。

这样的低估和不看好，显然是过度悲观了。

4、居民杠杆率回到61.5%，来到合理水平。

2021年的时候，楼市哄抢，居民杠杆率一度高达72.2%。

当时显然更加危险，外部环境即将加息，内部金融杠杆过高。

不仅房价高，利率也非常之高，持有成本非常之高，入手非常容易站岗。

但是现在，2022年年末，我国居民杠杆率已经回到61.5%。

相比发达国家65%的居民杠杆率，我国居民部门的杠杆率已经下来了，非常安全。

并且外部加息环境进入尾声，内部金融风险逐步出清，危机在慢慢解除。

不仅房价降了，房贷利率、首付比例、交易税费都处于低位。

买房持有成本来到新低位，现在入手安全性也大大提高。

楼市虽然没有过去那么夸张的涨幅，但是基本面的机会和优势，还是有的。

风险和泡沫，已经大幅被挤出。

现在的楼市，真的不必过于恐慌了！

不过，很多人可能要问为什么还有如此大的恐慌呢？

很大原因，是因为市场的惯性。

越是情绪摇摆的时候，我们越要学会判断价值。

很多人认为房屋总量已经过剩了，人口还在减少，认为房价应该减少。

这个问题就像是教育一样。

虽然大学学历像烂大街了，但是大家对学历的追求，并没有停止。

一方面是因为985等名校资源占比仍旧非常少，另一方面是因为，整个社会评选人才的方式并没有改变。

古有科举，今有高考，只要规则不变，大家就只有卷，并且只有越来越卷。

换到楼市来看，道理是一样的：

虽然房子变多了，但是优质的房子并不多。

虽然房子变多了，但是获得资源的方式还是没变：

土地财政还是命脉；

房子依旧是教育的入场券；

房子依旧是金融蓄水的唯一容器。

关键性的规则没有改变，只会产生更极致得内卷。

现在的楼市，真的不必恐慌！

担心楼市彻底完蛋得盆友，还是早点洗洗睡了！