买房时机到了？

2023-10-07 14:10

来源：凤凰网财经

凤凰网财经讯 9月27-28日，“新空间·新动能——凤凰湾区财经论坛2023”于香港、深圳两地同步举行。本次论坛由凤凰卫视、凤凰网联合主办，围绕“新空间、新动能”主题，深入探讨“多重考验下的全球经济：复苏还是衰退”、“全球经济风险与中国应对之策”、“香港经济新动力”、“全球危机与地方政府债务”、“大湾区资本市场建设”等关键议题，为全球经济及湾区发展贡献新智慧。

论坛期间，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏做客《凰家会客厅》栏目，就新形势下的中国房地产发展趋势、房地产投资机会及保障房建设等话题进行了深入讨论。

孟晓苏认为中国经济有着巨大的内生型潜力，而楼市的低迷带动了经济增速下滑等问题，全因堵在一个点上，“限制了房地产”。当前，“北上广深仍然还有一个看不见的绳索在束缚着”，孟晓苏表示，取消限购是盘活市场的第一步，在没有取消限购之前，其他的一些措施发挥不了作用。

那么，对于购房者来说现在是购房的好时机吗？孟晓苏明确表示，针对不同的购房群体“应该区别对待”。“对商品房的购买者来说，无论是刚需还是改善需求，现在出手买房都正是时候，难得房价这么长时间的低迷。对于很多低收入者群体来说，我相信在未来能够买到或者租到保障房。保障房的居民需要有耐心，国家已经在大力推动保障房建设。”

访谈中，当我们追溯现存的一些社会问题，孟晓苏表示其根源也可指向多年忽视保障房建设问题，比如 “让年轻人面对着价格越来越高的商品房市场，不光是影响生孩子问题，还影响婚姻”，因此，“我们现在需要努力营造一个让低收入群体和两新家庭能够住得上房的政策条件。”

即建立住房市场体系和住房保障体系的双轨并行体系，参考世界其他一线城市或超大城市，我们的保障房应当达到居民户数的50%。孟晓苏进一步强调，在当前房地产市场下滑的情况下，通过中央资金、地方资金和社会资本的结合，大规模启动保障房建设，可以有力的促进房地产市场结构调整，顺利的推动房地产业向新的发展模式转变。

以下为采访内容摘要：

凤凰网财经《凰家会客厅》：您在去年年底就提议一线城市要带头取消限购，目前政策的落地的情况是二、三线城市开始放开限购，一线城市里仅广州的外围区域放开限购。各地政府在给楼市“松绑”的时候是如何考虑的？

孟晓苏：2016年，我们向中央建议去库存，中央采纳了，后来从一线城市开始，逐渐把楼市启动推向了全国，深圳、上海、北京，并且迅速的向强二线城市和三线城市辐射，把全国的经济都带动起来了。这次的楼市低迷很像2014年、2015年那次，也需要一次去库存。所以在去年底，我和刘世锦、贾康和一些其他专家一块开会，就力促北上广深带头取消限购，希望重复2016年的启动市场的经验。

我听说效果也还是有的，你看媒体报道，说四个一线城市的主要领导也想取消限购，其他二、三线城市还是纷纷的取消限购。虽然建设部的负责人，他们没有直接提取消限购，而提出了一个“认房不用再认贷”的小目标，也被有的专家调侃说这算什么目标？但是这是他们能做到的一个极限，他们用这种方式，委婉地表达了对限购、限贷的意见，他们在自身受到束缚的情况下能做这样的表态，我觉得不错。各个城市听话听音，所以就纷纷的在行动起来了。

北上广深这四个城市仍然还有一个“看不见的”绳索在束缚着。他们自身的土地受让金也在减少，经济发展遇到困难，他们也需要取消限购保护经济。但在现在的情况下，我看他们可能还需要一段时间。

所有这些问题都堵在一个点上，就是限制了房地产市场，有些人以为是掐住了它的胳膊，其实不是，是掐住了脖子，所以这一点才决定了全身。那为什么还要坚持限购呢？既然老百姓不愿意买房了，那么我就要反问，你为什么要限制老百姓去买那些他不想买的东西？这不是消耗行政资源，浪费行政资源吗？

有人说取消了限购会不会市场仍然起不来？我说可能，但是你先取消限购再说。在没取消限购的情况下没有理由揣测市场，因为在限购的状态下，你怎么能够分析市场供求呢？这么多年的限购让人们的思想也走入误区，以为不限制就不行了。就像当年我们多年用了粮票以后，很多老人在取消粮票的时候都挺惊讶，以后拿钱就直接能买粮食了吗？全世界的房子都没有限购的，那些（不限购的）国家的人都跑到首都去了，其他城市就没人了吗？不是这个样子，有各种市场因素来约束，所以我们现在不应该个人的思想也进入误区。

我认为取消限购是目前盘活市场的第一步，在没有取消限购之前，其他的一些措施发挥不了作用，这是可以想见的。取消限购除了实际作用以外，还有一种心理作用，因为现在是信心不足，现在老百姓总认为房地产政策随时可能再变回去。那么如果北上广深等一线城市和所有的二线城市通通取消限购，就是“取消限购令，解放全中国”，这样的情况下人们就会建立信心。事实上，不是因为信心缺失才造成限购，而是因为限购加重了人们的信心缺失。现在我们就要把这些问题看清楚，并且分步骤解决。

我像“扁鹊见蔡桓公”一样的在多年提倡取消限购，这个“病”虽然在加深，但还好没有病入膏肓。中国经济有着巨大的内生型潜力，我和一些专家的看法是不同的，我认为我们中国的经济能够恢复起来，中国的居民本身有着巨大的需求，不光包括商品房市场，也包括巨大的保障房的需求，一旦把这两个市场都搞活，中国经济还会向前几轮一样，再一次恢复到强劲的健康发展。

凤凰网财经《凰家会客厅》：“取消限购是大势所趋”，那么以后房价会不会突然间涨到我们不能接受了？房价的走势会有什么变化吗？

孟晓苏：最近媒体关于房价的报道有不同的说法，比如说从国家统计局统计的数据来分析，今年的房价已经走出了去年的下降（去年下降了3.3%），今年总体上新房的价格是在上涨的，而各个城市反映出来的就是二手房的价格有的是涨，有的是跌。但总体上来看，相比于国外的房地产，真正房价的大起大落，相比之下咱们的跌也是小幅的、涨也是平稳的，这就让人们可以放心。因为房价总共在去年才跌了3%点几，就引起了这么大的惊慌。由此老百姓捂紧钱袋就不愿意消费了，什么原因呢？这是因为房子不是日常消费品，它是一个资产品，这种资产就像买股票一样，谁愿意买跌，谁愿意看到房价要跌了还要去买？

我在香港时问过一些企业家，他们说6年没买房，孩子都长大了。我说你是刚需，为什么不买房，他说房价不是在跌吗？可见在房价节节下跌的市场上，有钱人刚需也要犹豫要不要买房。去年我们看到，有钱的老百姓在大量的存款，存了多少？到年底一算17.6万亿。我就是在那种情况下提出来，让这些有钱居民拿出1/3的存款去买房。他们把本来在楼市上准备买房的钱存到银行了，现在要把它再还回去，再去买房，经济就能够恢复了。结果热炒了一番，有些人造谣说我是让低收入群体去买商品房“救市”，我从来没有说过让低收入群体去买商品房，我主张给低收入群体建设保障房。

去年整个楼市的销售额丢了5万亿，今年又继续下滑，去年已经从一楼走到了地板了，走到了地下室了，今年再从地下室再往下挖坑，丢的比往年还要多了。你想想看，一个孩子一顿饭给他少吃一碗饭，第二顿饭也仍然少吃一碗饭，这孩子会饿瘦的。

所以刚才你问到的关于房价的问题，还有我所担心的整个工程量萎缩的问题，这些都是目前因为经济上存在的现实问题。我们现在不需要过多的担心房价是涨还是跌，我认为最重要的是你先把加在商品房上面的限制先取消，然后让慢慢的正常的理念回归。现在9月稍微的提出一个“认房不认贷”（的政策），市场就开始恢复，现在金九银十还没过去，如果10月份能够再进一步的在认房不认贷方面往前走，全面的取消限购，给老百姓一个更强的信心，相信市场会有变化。

凤凰网财经《凰家会客厅》：其实我想站在购房者的角度去提出这个疑问，您对购房的群体有什么建议？现在是购房的好时机吗？

孟晓苏：对于买房者来说，应该有区别对待。从来我认为商品房、保障房应该“双轨并行”，如果是商品房的购买者，无论是刚需还是改善需求，现在出手买房都正是时候，难得房价这么长时间的低迷，再加上从大的方面讲，国家的这些经济也需要通过盘活楼市来拉动。过一段时间市场平稳了，房价就会出现反弹，这个好机会可能就过去了。

但另外对于很多低收入者群体来说，我不认为他们要在这个时候拿钱去买商品房，因为本来就应当让他们享受保障房。现在国家已经在大力推动保障房建设，政治局、国务院都做了布置，建设部也在对各地提出要求，相信过一段时间会有更多的保障性住房产出。这样的情况下，低收入群体就可以在未来能够买到或者租到保障房——即便是租，也有国家提倡的租售并举，租几年，也很可能通过优惠价格把它买到。所以我觉得保障房的居民你们需要有耐心，等，我们共同促进国家保障房建设取得一个大步的进展。

凤凰网财经《凰家会客厅》：如果说将来我们保障房比率在一线城市提升到非常高，有没有可能会影响到存量或者新房的市场？

孟晓苏：我具体提出个数据，保障房在一线城市或者叫在特大和超大城市，应当达到居民户数的50%，这个不是我们的数据，是我们从房改的时候，就从英国、香港等其他国家学来的。英国在二战后规定的就是一半左右的市民能够享受到保障房，后来又把这个方案，这种比例复制到香港，香港当时成立的居屋署、公屋署，就是给香港居民建房的，也是按照一半来覆盖的。不过香港的问题是它整个城市狭小，用地太拮据，所以建的房子普遍太小。比如居屋就是产权性的，而公屋就是租赁房，这种租赁房按照香港人公布的数据，平均面积才15平方米，当然这指的是使用面积，按照这个反折算也就是20多平方米。这些就是让香港老百姓现在不满足的地方，但是它整个制度设计却被我们学到了。

我们应该在大型城市和超大城市，按照50%的家庭这样来覆盖，这个并不是太难的，因为老职工他们都已经享受过了。那么现在也有不少人可以享受到，就是一些新市民、新家庭和低收入，我把它叫做“两新家庭”，他们现在还缺房。有专家说现在中国居民的房子太多了，已经不需要这么多房了，因为他的身边的人都房子太多了，我身边看到的这些低收入群体，他们房子还不够，他们急需改善自己的居住状况。所以我认为建设保障房在这些特大城市是一个很大的任务。在一些边远城市、小城市任务没那么重，但是也要把建设保障房当做一个重要的理念来推动。

比如说在地价本身不贵，房价也差别不高的情况下，是不是稍作补贴，就能可以让这些享受保障房的低收入群体，实现他们的住房梦？但是大城市现在普遍的地价都占了房价的一半，甚至达到了2/3，带着这么大的地价，怎么能够建设保障房？并不是所有土地都要由政府从那里挣一把钱的，那么招拍挂的土地已经有了，那是为商品房和其他的门类准备的，为什么不能拿出一些基本不要地价的土地，像我们在房改初期建设经济使用房那样的土地，来给低收入群体、两新家庭建设保障房？

建设保障房的拉动的产业跟商品房是一样的，一样的用钢铁，一样的用水，一样的用各种建筑材料，能够拉动各个行业，而且这个保障房不能偷工减料。唯独是政府让出了一块地价，让给自己的人民群众，让给这些低收入群体，这是很正常的。首先解决了居住或者是租赁，再过若干年，还可以允许这些低收入群体有钱了以后，可以买下这个保障房的产权，再过一段时间允许它上市交易变成商品房，这就是我们当年房改走的路。

这样不就能让这些两新家庭，靠房子就能获得财富价值？过去房改使得很多老职工成为百万富翁甚至千万富翁，房改在一次分配领域就创造了公平。有年轻人说我们没赶上好时候，今后再也不会有这样的政策了，我说凭什么没有？我们现在不是没有地、不是没有钱，我们把这个政策再次推出，就可以让现在的两新家庭再享受一次房改，让他们凭着这个房子，再加上自己的努力劳动，来跟上共同富裕的步伐。

要知道买这种房子也是需要钱的，也需要让低收入家庭做很大的努力，比如首付款可以降到10%左右，但是10%也得要努力，通过储蓄和年复一年的劳动，最终可以获得房屋产权。当它可以跟商品房并轨的时候，它所获得的增值就比商品房获得增值更大，因为它起点更低，这样我们就能够在共同富裕方面扎扎实实的做一些事。

凤凰网财经《凰家会客厅》：有一个说法是说房价高导致很多年轻人不愿意结婚生孩子。那么像您说的房改政策实施后，是不是会改善大家这种心态？

孟晓苏：如果现在不提供保障房，让年轻人面对着这种价格越来越高的商品房市场，确实不光是生孩子问题，还影响婚姻。那么我们现在就需要的是，努力营造一个让低收入群体和两新家庭能够住得上房的一种政策条件。我们不是没有这样的设计，早在房改初期，我们设计的就是市场提供商品房，政府提供廉租房。当时我们都考虑到了，问题出在多年忽视保障房。现在这些年中央和国务院再三强调重视保障房，而且把双轨制更明确的说是要建立两个体系，就是住房市场体系和住房保障体系。

讲了这么多，而且最近又提出要求，能不能够真正投入操作，我认为保障房不能够光靠布置任务，还要从中央财政开始就要出钱。我们走过了这么一条路，而且我们历史上推动的这些改革都是不花钱的改革。你看农村改革，把土地让农民耕种，这个没有花钱。住房制度改革不光没花钱，还让原来的企业收了一定的钱，别看七折八扣让老职工两三万就买到了（房），但毕竟在那个时候已经是极限了，同时各个单位也收回了资金。

这种经验是我们中国人自己创造的，我们跟新加坡的不一样，新加坡的保障房和这商品房它是永远不并轨，因为它是一个岛国，新加坡本身没有这么多的土地。我们国家大，城市各种情况很多，那我们就更多地采纳了别的国家的一些经验和地区的经验，我们让它在5年之后可以并轨，未来也可以规定10年。总之保障房不是说买了马上就卖的，让他能够住一段时间，能够获取产权，从解决居住问题到解决有其屋的问题，这样居民把握住了房屋产权，就可以随着经济发展和货币运行，随着未来有可能出现的房价上涨，逐渐的跟上共同富裕的步伐。这种前景是存在的，我对这种前景还是蛮怀信心的。

凤凰网财经《凰家会客厅》：您之前提出了这样的改革政策，并且我们也已经有了一些成功的经验，那现在阻碍政策真正落地的问题因素出现在哪？

孟晓苏：它是个综合性的问题，但首先还是一个观念和理念的问题。对低收入群体，我们该不该动用各方面的行政力量和市场力量来帮助他们安居？需要不需要解决未来让他们能够一样走上共同富裕道路的问题。不要再以为“拿出这块地”就是损失了什么，土地招拍挂获得土地差价本身也不是原来的政策明确规定的，是因为地方政府没有资金，转过去向农民廉价征地高价卖，它不是一个正常的制度。这些年有人统计，土地差价总共是81万亿，返给农民的是2万多亿，不到3%。70多万亿都变成了城市建设和城市维护资金，或者干了别的。

另外一方面，把高价地拿过来之后，变成高价房，才能够让它的土地受让金得以实现，那高价房卖给谁了？又卖给了刚进城的农民，或者叫新市民和年轻人家庭，因为原来的老职工不用再买了。房子越卖越贵，最后难倒的就是这些你所说到还没有结婚的，或者结婚以后考虑怎么生孩子的年轻人。

每次我讲房产税，有很多人不同意，有些专家借着炒作说不能征收房产税，赢得一些网民的欢呼。其实想一想，这些网民里如果你是城里人，那么你就是既得利益集团，凭什么持有这么多的房屋不交税？政府建设城市，把城市管理的特别好，你坐享土地升值，钱却是从农民那拿来的。如果“欢呼者”是个农民，那就是“糊涂人”，你以为不征收房产税，城市建设和城市费用就没花钱吗？那都是从你们土地廉价征用、高价卖里面得的，都是把高价地变成高价房，再卖给新进城的这些人，从那里得的。

我觉得各个群体收入的居民，都应该能在未来安居乐业，房产的财富价值也能够慢慢体现，这样我们就才能够更好地构建一个社会的公平和谐，让人民群众走向共同富裕。

凤凰网财经《凰家会客厅》：最近几年一些央企纷纷涌入土地拍卖市场，还成立了房地产的开发公司。那么您怎么看基建央企如今做起商品房开发生意？

孟晓苏：本来前些年国务院再三要求，央企房地产企业要退出竞争性领域，要专注主业。央企应当发挥什么作用？央企和国企都应该按照中央三中全会要求，强调公共服务职能，在公共服务职能上投资并且发展业务。过去我所领导的中房集团就是这样的一个公用服务为主的业务，当时我们建的房子都是由中央拨款和地方出资，然后以低廉的价格卖，无论当时是卖给单位，变成福利房，还是后来再房改卖给职工，当时我们都不追求利润。每年集团的统计数据就是开发面积、平方米、竣工率，强调的是实物的产出，这样各地都是以社会效益和环境效益为主。

后来一些主管部门把以盈利为目的作为央企和国企的指导思想，在这种情况下就开始放弃保障房，纷纷的进入商品房市场。商品房市场应当是由民营和混合所有制去做的，这个领域更需要品牌、更需要精细。而以国企的能力建设保障房是最适合的，特别是如果未来的中央财政出钱，地方财政出钱，只要财政出钱，它必定是国企。

只要是把外部环境捋顺，（我们）要相信地方政府还能够获得发展，但是要由中央资金和地方资金投资建设保障房，中央资金带头下去，地方配套，再加上信托保险资金和银行贷款，这样1万亿资金就能带动5万亿。5万亿不收土地出让金，那就变成10万亿，那就可以在保障房建设方面干出规模来。这几年房地产市场下滑的情况下，一年掉到5万亿销售额，这时候把保障房堵上去，有力的促进了房地产结构调整了，这时候就需要发挥你所说这些央企的作用了。如果有这样的任务，这些央企就可以发挥自身能力，成规模的像当年建设住宅小区一样的来建设保障房，而不是都涌向商品房市场。

我认为央企不能够再继续走偏方向。有人说把这些出问题的民营企业的股权都收到央企去，这都是不对的。本来这些民企他们才是一线的企业，因为他们的优秀，所以当时才能够有这么多银行追捧他们，才能有这么大的开发量，才能够形成全国领先的规模。反观现在不少央企、国企，特别是建筑的企业，它是可以做规模化的（工程），但是品牌的价值、精细化程度还不如人家（民企）。

现在应当进一步明确，央企房地产企业要退出竞争性领域，回归保障房建设。保障房建设要大规模启动，要通过中央资金、地方资金和社会资本的结合，迅速的形成规模。在各个城市，特别是在一线城市和特大型城市、超大型城市要批量的供应保障房，顺利的推动房地产业向新的发展模式转变。

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来源: qq

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