2023.10.11

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导读：在这场拍卖背后，涉及500多户业主的房产交付问题。

作者 | 第一财经 张慧敏

日前，深圳华讯天谷大楼项目二次流拍之后，进入了第三次拍卖阶段，起拍价格已从16亿元降至13亿之后，再度下降至10亿元，相当于打了六折。接下来该项目是否会有人接手？这成为市场上关注的焦点，而更值得关注的是，在这场拍卖背后，涉及500多户业主的房产交付问题。

开发商破产，天谷大楼项目已经停工近三年，延期交付两年多，根据破产重整计划，拍卖获得的资金将用于天谷大楼项目的复工复建，未成功拍卖，意味着天谷大楼项目复工资金仍无着落。

业内人士对第一财经表示，按照10亿元计算，上述项目的价格与周边同类物业比起来没有明显优势，而且该项目还涉及工程尾款、司法查封等问题，第三次成功拍卖的可能性较小。

项目已停工三年

（天谷大楼项目，图片来源：京东拍卖网）

10月8日，京东拍卖网站显示，深圳市华讯天谷大楼项目476套房源组成的资产包第二次流拍，起拍价约13.09亿元，有6673万人围观，但无人出价。目前，该资产包已经重新挂拍，将于10月24日再次拍卖，起拍价已从首次拍卖的16.4亿元降至10.5亿元。

竞买公告显示，上述标的处置单位为深圳市华讯方舟投资有限公司（下称“华讯投资”）管理人，监督单位为深圳市中级人民法院。

天谷大楼项目位于深圳市宝安区西乡街道广深公路旁，项目总建设用地约3.3万平方米，容积率6.9，规划建筑面积约22.8万平方米。土地用途为新型产业用地，土地使用年限50年（2016年至2066年）。该项目已于2017年1月取得不动产权证书。

天谷大楼项目包括地下3层、裙楼5层、塔楼5座，其中A、B、C座均为产业研发用房，D、E座裙房为研发用房，塔楼为配套宿舍。根据深圳市地籍测绘大队出具的测绘报告，天谷大楼项目共1602套房产(不包含地下一层至三层停车位)，其中1105套已经办理预售许可，办理预售许可的房产中，500多套单身宿舍已经出售但未交房，本次拍卖的部分为获得预售许可但还未出售的476套不动产组成的资产包。

“本次拍卖标的情况较为复杂”，竞买公告如此提及，而这也是上述资产包两次流拍的重要原因。

具体来看，竞买公告显示，目前天谷大楼项目处于停工状态，且尚未竣工。476套拍卖标的成交后，由华讯投资继续建设天谷大楼项目，竣工验收合格后，将标的房产交付给买受人。值得注意的是，天谷大楼项目未来的复工复建时间还不能确定，因此本次拍卖的标的物竣工验收时间亦无法确定。

竞买公告还提及，本次拍卖的资产包中105套单身宿舍已被司法查封，目前已向人民法院申请解除房产的查封措施，解封时间受制于查封法院的配合程度，时间无法确定。

另外，竞买公告还表示，拍卖成交后，法院不出具确认成交或确认产权裁定书等相关法律文件，也不出具更名过户裁定书或协助执行通知书等法律文书。在产权变更条件达成后，买受人自行办理过户手续，买受人可向相关部门申请办理预售合同备案、网签等手续，风险自负。

“因法律、政策或其他原因导致不能交付的风险由买受人承担。如买受人计划补办相关登记手续的，由买受人自行办理，华讯投资、管理人不保证拍卖标的物能办理过户及权属登记手续。”

另外，竞买公告显示，“本次拍卖公告所作的标的物情况说明，仅为竞买人参与竞买提供参考，不能作为竞买人判断、权衡价值的最终依据，竞买人根据自身需求可自行调查、了解、核实。未尽事宜，深圳市华讯方舟投资有限公司及管理人不承担任何责任。”“本次拍卖成交价不包含由买受人负担的税、费等。”

复工资金从哪里来？

上述拍卖标的情况之所以如此复杂，与其开发商破产重整不无关系。

2014年，华讯方舟集团控股的上市公司华讯股份有限公司（下称“华讯股份”，000687.SZ，已于2022年6月退市）借壳上市，主营业务为军事通信及产品。2016年开始，华讯股份的资产负债率持续上升，2019年末，同比增长61.57%至123.79%；2018年开始，华讯股份连续亏损，后华讯股份公告承认，该公司财务造假、虚增利润。

随着控股的上市公司连续亏损，华讯投资也宣布破产。2021年3月31日，深圳市中级人民法院发布公告称，华讯投资资金枯竭，无法承担天谷项目工程的续建工作，已明显陷入财务困境。华讯投资主要资产即为该在建工程，而该工程存在变现困难的情况，且财产价值可能大幅贬损。

此后，法院指定广东浩源律师事务所、北京市中伦（深圳）律师事务所担任华讯投资的管理人（下称“管理人”）。华讯投资破产重整案分别于2021年5月、2021年9月两次招募共益债投资人、意向投资人，但最终均无投资人愿意接手并提供资金，华讯投资只能自救。

2022年11月20日，深圳市中级人民法院批准华讯投资的破产重整计划。按照重整计划，天谷大楼项目复工复建资金缺口约7.7亿元。另外，天谷大楼项目有两个复工复建筹资路径，一个是债权人或其他资金提供方筹集资金，另一个是处置部分资产回笼资金支持复工复建。按照目前天谷大楼项目已经开启拍卖资产的情况来看，债权人不愿出资，华讯投资选择了第二个路径，即通过协议转让、网络拍卖、整体打包、单间销售等方式对已取得预售许可的房产按现状处置。

尽管已经开始拍卖资产自救，但是华讯投资重整计划的实施，以及天谷大楼项目的交付依旧面临不确定性。

天谷大楼项目的业主对第一财经表示，近期开会得到的消息是，按照现在物业的状态，完成交付还需要7.7亿元，但是此前天谷大楼项目对工程总包方的欠款已经有8亿元左右，如果不将欠款补上，总包方也不会真正动工，所以要想顺利复工交付，还需要16亿元左右。

“好卖的宿舍产品已经销售了不少，留下大部分办公类产品，想要有市场人士接手，挺难的。”合一城市更新集团深圳公司副总经理肖巍对第一财经表示，虽然按照10亿元的价格计算该项目楼面价不算高，但这个项目此前已经销售了一半左右的单身宿舍，扣除销售部分，实际的楼面价与周边同类物业比起来没有明显优势，而且该项目还涉及工程尾款、司法查封等问题，第三次成功拍卖的可能性较小。

与此同时，肖巍提及，近年来深圳各区正积极筹集保障性租赁住房，如果区政府、国企入场，该项目盘活的可能性会比较大，不过，其也表示，该项目改保租房的成本可能不低，若最终算完帐亏的不严重，在解决楼盘交付问题基础上，还能完成保租房任务，政府方面还是有动力的。

天谷大楼的物业性质为产业研发用房和单身宿舍，产业研发用房在使用上与写字楼相似，而在宝安区写字楼空置率高企的背景下，天谷大楼是否值得投资？此前参与该项目的一位工作人员对记者表示，如果将天谷大楼用作总部大楼，而不是单独出租售卖，其投资价值会比较高。

广东知恒律师事务所郑博恩对第一财经表示，不同于一般的司法拍卖，在破产拍卖中，为提高财产处置效率，债务人财产可以进行多次网络拍卖，直至变现为止，拍卖次数并不受限。在多次拍卖仍无人竞拍的情况下，债权人会议可自主选择是否继续进行拍卖。另外，债权人会议可调整重整计划，制定其他自救方案。

已延期交付两年

早在2019年天谷大楼项目就已经停工，至今已有四年，按照此前已售的500多套房源的预售合同，2021年6月30日就应是交房时间，也就是说该项目已延期交付两年多。

王芳（化名）是500多户天谷大楼业主中的一员，其对第一财经表示，此前，其家庭在深圳并无住房，尽管当时购房的时候知道天谷大楼的住房性质是单身宿舍不是商品住宅，但在深圳房价普遍较高的情况下，能以一百多万的价格在深圳购买一套住房，已经是一件幸运的事情，只是没想到花出去的钱换来的是这样的结果。因为已经花了几十万在这套房产上，尽管项目已经延期交房两年多，其每月依旧正常支付这套房源在银行的贷款。

而近期华讯投资要求业主签订一份补充协议和承诺书，让500多户业主放弃近四年的延期交付违约金，王芳和业主们很恼火。

华讯投资发布的通知表示，按照重整计划，业主需要签订一份购房补充协议，协议签订之后，华讯投资将不再支付业主2021年6月30日～2025年3月10日将近四年的房产延期交付违约金，而按照购房合同，延期交付违约金按照购房款总价每日万分之四的比例赔偿。上述承诺书表示，若2025年3月10日未能如期交付，华讯投资将赔偿业主购房款总价每日万分之三的延期交付违约金。

另外，华讯投资发布的相关通知还表示，根据重整计划，若购房人未在 2023年 8月 31 日前签署《补充协议》，则将视为解除原合同而不再交房，因购房款成立债权的则纳入普通债权范围，依重整计划偿债方案按比例清偿及债转股。

“他们的意思是，华讯投资想办法筹资保交楼，业主就不要再追究其他的责任，这样才能有利于让投资人接盘该项目，算是一个免责协议。”王芳表示，大多数业主都不能接受。“不过不签约，最终变为普通债权人，如果华讯投资破产清算，业主能拿到的钱只有购房合同金额的13%。”王芳感到无奈。

按照上述逻辑，为了降低损失，业主似乎不得不选择签订补充协议，放弃延期交付违约金。对此，郑博恩对第一财经表示，业主可以向法院提起诉讼，或可向破产重整批准法院反映自身诉求，在反映无果的情况下提起诉讼。

华讯投资发布的通知显示，截至2023年7月26日，已经有134户购房人签署了补充协议和承诺书。而在8月末，即补充协议签订截至日期前几日，华讯投资又发布通知称，鉴于公司正公开处置房产筹资，洽谈融资工作正在进行，为保障购房人权益，将签署补充协议截止的时间延长至复工复建后。

截至发稿，天谷大楼项目复工的时间依旧还是一个未知数。

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