▲ 左侧为别墅、右侧墙体属于涉事商铺楼。（受访者供图/图）
为了捍卫维修空调外机的权利，鲁彩云已在合肥市高新区维权近5年。店铺里的空调坏了，需要维修外机时却发现，自己商铺的外墙成了他人私家花园的院墙。沿街商铺背后的大片绿地也被圈成一个个庭院。为这片绿地的所有权，商铺业主与别墅邻居争端不断。有别墅业主称这片绿地是房产证上载明的“后院”。从2018年起，鲁彩云和其他店铺主多次向合肥市信访局、住建局、高新区管委会和高新区蜀麓社区服务中心等部门投诉。直到2022年，合肥市不动产登记中心承认别墅业主们的不动产权证证载内容有误，需更新。2023年5月，市长信箱回复，合肥市自然资源和规划局已依法将“后院”认定为违法建设。但至今，这些“后院”仍未拆除。以鲁彩云为代表的商户们在投诉信中写到：“同一问题反复接访，既耗费了大量政府资源，也影响了我们正常生活。有关部门也承认错误，事实也很清楚，到底什么时候能解决好？”旭辉湖山源著小区在合肥市高新区浮山路。2016年，鲁彩云购买了小区的沿街商铺，开了一家中餐馆。据她回忆，商铺交付后，她依照物业的要求，把空调外机装到靠近别墅一侧的南墙上。当时南墙后的别墅尚无人入住，两者间的区域栽种了绿植，有一条石板路供人通行。到了2018年，因店内空调故障，维修人员需检修空调外机。此时，商铺与别墅间的区域已变成别墅区的私家花园，商铺南墙成花园的“围墙”。在居委会工作人员的协调下，鲁彩云才得以进入邻居的“花园”维修空调。因为店铺后的空地与别墅业主发生纠纷的不止鲁彩云一人。早在2018年，就有商铺业主发现空地变成别墅院落，且东西两侧被围墙封死，严重影响商铺的使用，遂起诉开发商旭辉集团股份有限公司，要求恢复商铺后7米宽的公共用地。商铺业主两审均败诉。但据二审判决书（2019）皖01民终4059号，二审中商铺业主提供的证据表明，商铺与别墅区之间空地为绿地。建设部（后改为住房和城乡建设部）制定的《城市规划基本术语标准》载明，绿地是指城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。开发商对此予以认可，表示实际建设也是按照绿地的要求建设。鲁彩云提供的合肥市自然资源和规划局审批通过的旭辉湖山源著项目总平面方案图亦能佐证这一点。该方案图显示，商铺所在的S5商业区与别墅区之间是一条通道，图上明确绘有多个植物的图例，表明这是居住区内绿地。民法典第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著的《中国民法典适用大全（物权卷）》进一步作出阐释：建筑区划内的道路和绿地，通常情况下归业主共有。依建筑物区分所有权法理，建筑区划内的道路、绿地属于小区共有物业中的共有配套设施。特殊情况下，建筑区划内的某部分道路和绿地，不属于业主共有。关于明示属于个人的绿地，多指一层建筑物单元窗前绿地或者与建筑物毗邻的特定区域内绿地，并且这部分绿地需要在商品房买卖合同中，明确与建筑物专有部分一同销售。自2018年5月起，包含鲁彩云在内的25名商铺业主多次向合肥市高新区蜀麓社区服务中心、高新区管委会及合肥市住建局、市信访局、市长信箱等部门举报C55幢、C56幢和C57幢20多户别墅业主侵占绿地（一栋8户）、私设地下室等问题，其中部分问题得以解决，但是侵占绿地一直没有实质进展。当地媒体报道称，别墅业主拿出了房产证，证上写明这块地确实是其自家后院。南方周末记者未能与别墅业主取得联系。2021年8月，合肥市高新区蜀麓社区服务中心时任党委书记接受当地官方媒体采访时表示，鲁彩云于2020年6月9日向社区递交了材料，反映公共区域被侵占问题，社区工作人员接到举报后赴开发商上海总部对其进行约谈，要求开发商在3个月内对公共通道相关区域进行退让，开发商亦就此签署了承诺书。3个月后，由于开发商并未履行退让承诺，社区联合城管局计划对别墅违法建筑进行拆除，但别墅业主现场出示了房产证件，其中标明含有“后院”这一区域。出于尊重合法有效证件的考虑，社区临时暂停了拆除。同时，在场的合肥市委督查组亦知悉这一情况，并表示会对房产证相关问题进行调查。因问题未能解决，鲁彩云等人在2021年11月再向安徽省信访局投诉，要求查明为何绿化地会被登记进20多户别墅业主房产证。当年11月22日，安徽省信访局回访表示，合肥市不动产登记部门已经联合相关部门对该小区个人产权证标注情况做了调查核实，目前正在研究处理意见。2022年3月16日，合肥市不动产登记中心亦作出公告，要求涉事的别墅业主更正不动产权证书。该公告称，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条，因湖山源著小区C55幢、C56幢和C57幢的业主持有的不动产权证证载内容有误，需要在接到通知的30个工作日内变更登记、换发不动产证。但绿地被占这一事实并未改变。2023年5月9日，鲁彩云再次向合肥市市长信箱反映情况。5月23日，合肥市不动产登记中心作出回复，称他们根据此前市领导在接访中的要求，由高新区管委会组织对旭辉湖山源著C55幢、C56幢、C57幢住宅北侧院子启动违法建设调查。其中，针对违规圈建围墙侵占公共绿地等问题，高新区城管局已将部分楼幢建设的围墙违法建设调查材料报送至合肥市自然资源和规划局提请违法建设认定，合肥市自然资源和规划局已依法认定为违法建设，高新区城管局正在依法处理。鲁彩云称，他们至今不知道先前登记出错的房产证件处理情况，别墅业主的花园也没有要拆除的迹象。南方周末多次联系合肥市自然资源和规划局、合肥市不动产登记中心，未获正面回应。2023年9月26日，南方周末记者联系蜀麓社区服务中心林溪社区，工作人员告知，“社区和自规局、不动产登记中心与别墅业主多次协商无果，难以推进违建拆除工作。”此外，据其了解，别墅业主的房产证已经更正过。不过，南方周末记者查阅相关规定，暂未发现拆除违建需要违建者同意的条款。2023年10月7日，南方周末记者联系合肥市高新区蜀麓中心城管中队，工作人员表示，已经在对别墅业主私自搭建的院落院墙走执法程序，“此前已经用无人机拍照取证，等规划部门认定通过后，会先限期让当事人自行拆除”。
