◎作者 | 乔妹
◎来源 | 米宅（ID：MizhaiPlus）已获授权
最近，网传江苏兴化市要取消东部新区高铁新城的开发计划，引起热议。这个预计投资数十亿的大项目，由于大环境不景气，要被迫搁置。就在前段时间，海南儋州高铁站亏损的事情，也被拉到了太阳底下。其中，投资超4千万的海头站，建好8年都没投入使用。全国这样的高铁站还有很多，要么建成不用，要么短暂启用后停用。傍高铁、建新城，几乎成了各地的标配，高铁新城遍地开花！很多经济、人口体量不大的小城，像云南的玉溪、楚雄等地，多年前就发布了高铁新城的建设规划。甚至在高铁新城的空间规划上采取超常规尺度，动辄数十平方公里。第一、寄希望于高铁带来源源不断的客流，汇聚一方人口并拉动经济。第二、以高铁新城为噱头，提升土地价值，吸引房企拍地。大环境已经发生变化，想依靠高铁站带来城区拓展的高铁新城，大部分都失败了。安徽三线小城宿州的高铁新城，伴随着高铁开始建设至今，发展依旧不理想。湖北孝感大悟县高铁新区，总规划面积25平方公里，人口30万，初期投入资金100多亿元。截至2022年末，大悟县常住人口也才不到48万，GDP也才200多亿元，当时就要花100多亿去修建一个人口30万的高铁新区？其实这里面还有一个很关键的问题，大悟县高铁新区依托孝感北站而建，知道孝感北站距离主城区多远吗？全国有太多这样的高铁新城，都建在离市区很远很远的地方，最终只能上演“空城计”。不但前期的巨大投入打了水漂，还让一大群在高铁新城买房的人掉了坑！山东某五线小城的高铁新城，刚开始建的时候房价就已经破万。嘉善南的高铁新城，2018年有楼盘卖到17000，同时捆绑两个车位，还要全款一次性付清。还有河南许昌东站附近，2018年联航碧海青城8500，还要捆绑一个车位，现在二手房7500，降了1000。旁边另一个楼盘恒实御湖城当时8000，现在6100，降了近2000。看，这就是单凭一个高铁概念炒起来的所谓高铁新城的终局。人口一旦持续流出，就无法再玩大建新区和土地财政的游戏。其实，高铁开通后，大部分中小城市GDP增速都明显放缓。不信的话可以先看下面这张图片，这是高铁通车前后沿线城市的GDP增长率对比。可以看到，湖北潜江、山东枣庄、重庆涪陵，在高铁通车之前，增速都能跑赢大盘。我们曾经的预期是，高铁开通后，沿线的人口、经济、财政会被高铁拉得更加均衡。
可事实上呢，高铁通车后，中小城市的人口和财富，反而被加速掏空！
试问全国哪个人口、财富都在流失的地方，房价能稳定增长？其实，高铁新城不能仅仅依托高铁站，更应该是“高铁+”。这个“+”可以是成熟的商务区，也可以是成熟的产业园。总之，人口、产业、购买力，都要到位，才能发展起来。第一、高铁站点的建设不能追求立即出政绩，不能乱铺摊子。第二、高铁新城的开发，要产城融合，不能大搞房地产开发。第三、地方政府要量力而行，不能靠借债建高铁站点与新城。已经开通地铁的城市也有考核指标，要求初期运营每日每公里达到0.7万人次，才能继续申报地铁建设。深圳都市圈“轻装上阵”，河源、汕尾、惠州龙门县被踢出。武汉都市圈从“1+8”变成“1+3”，几乎缩水一半！
一是核心城市必须是超大特大城市或辐射带动能力强的大城市。二是基本范围是1小时通勤圈，并提到了2万多平方公里。全国县级以上的新城新区超过3500个，更夸张的是，规划人口总量达到34亿。也就是说，单是这些新城新区，就可以装下两个半的全国总人口了。那些财力本就不足的城市，如果盲目举债建设，一方面产生不了多大的经济效益，另一方面债务也会拖累整个城市的发展！
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