一线城市开始松动了。。

以前在北上广深这类一线城市，因为认房认贷带来的限制。很多人只要有过贷款记录，想申请贷款卖首套房或者置换改善都是很吃力的。

因为在认房认贷的背景下，你只要有贷款记录就会按照二套房的贷款政策执行。

要知道在多数一线城市，购买二套房基本上需要付出七成的首付，这个首付比例很多人就买不起。

现在改成认房不认贷之后，居民家庭只要在当地名下没有住房，不管有没有贷款记录，金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

对于有贷款记录的人来，不管是买首套房还是置换改善，压力都小了很多。

从某种意义上说，这也意味着之前北上广深这类一线城市，之前严格的限购限贷从广州开始逐步松动了。

在广州宣布认房不认贷之后，我们看到大湾区的深圳也很快官宣了类似的消息。

我们之前在《赔本买卖没人做》里面也提到过，现在不管是活跃资本市场还是松绑房地产市场，这里面最关键的点是扭转资产价格下跌的预期。

为啥要扭转资产价格的下行预期呢？因为如果觉得一个东西未来不会增值甚至会跌价，就没人会扩张信用去投资。

这次广州这类一线城市，逐步开始松绑严格的限购限贷，应该也只是第一步。

我们如果回顾上一次的房地产去库存周期，会发现路径其实还是比较类似的。

2014年3月5日，国家提出要搞城中村和城镇棚户区改造。国开行也成立了专门的机构，给全国棚改配套贷款。

到了2014年6月25日，呼和浩特在全国二三线省会城市里面，第一个发文取消限购。

2014年7月，住建局公开发话：“库存量较大的城市要‘千方百计'消化商品房待售面积。”

之后全国46个之前限购的城市，都陆续加入到限购的松绑或取消的队列中。

到2014年9月的时候，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚未取消限购。

在全国各大城市限购逐步取消的同时，2014年9月30日国家公布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。

对拥有一套住房并且已经结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房，金融机构执行首套房贷款政策。

对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

930新政意味着贷款限制条件也在逐步放松，可以说限购在全国范围内逐步放松的同时，限贷也全面放松了。

在限购限贷放松的同时，我们也看到2014年央行进行了两次定向降准和一次降息。

到了2015年的时候又连续降准了五次，连续降息了四次，通过货币宽松来刺激经济。

算算从2014年11月至2015年11月，央行共6次降息和5次降准，房贷利率从6.55%降至4.9%。

到了2015年之后，剩下的四个一线城市也跟上了其他城市限购限贷松绑的节奏。

3月30日，深圳二套房首付比例降至四成、二手房营业税五年降至两年，深圳市场开始出现回暖。

到了2015年8月，楼市祭出最强大招货币棚改化。在这波强刺激之下，房价上涨开始从一线城市传导到广大的三四线城市。

到2015年12月的时候，全国差不多有一半的重点城市房价已经开始出现上涨。

可以看出2014年开始的这轮房地产去库存，是一个逐步放松和逐级传导的过程。

从限购限贷逐步松绑，到持续降息降准宽松刺激，再到货币化棚户区改造一系列组合拳推出到推动房价上涨，时间差不多花了20个月。

如果我没记错的话，多数人在2014年的时候，对于房价预期还是比较悲观。

但是到了2015年之后，伴随着房价上涨从一线启动，逐步传导到二三四五线城市，到处都出现了抢房。

从2014年的无人问津，到2015年之后的抢房，完美诠释了那句上涨无房源，下跌无刚需。

如果观察从这轮刺激开始时候状况的话，会发现在2014年刺激开始和现在状况比较类似的是，资产价格疲软，经济和楼市都不那么景气。

从2014年开始宽松刺激之后，宽松释放出来的货币，先是流入了资本市场推动了杠杆牛。

之后逐步流入到房地产市场，迅速扭转了经济和资产价格的下行趋势，使得经济很快恢复了正常运转。

当然了，房地产市场价格走高也带来了居民负债率走高和地方上卖地的路径依赖等副作用。

这个过程就像我们之前在《心情跌宕起伏》总结的一样，2014年的两次降准和年底的一次降息，放出了大量的货币。

之后又在2015年连续降息降准，通过货币宽松的方式提升需求刺激经济。

这些钱率先进入资本市场，推起了当年的杠杆牛。

之后又借着棚户区货币化改造东风，涌入楼市在全国范围内推起了房产的价格。

按照过往我们的经验，这次有很大概率会出现比较类似的路径。可能在资本市场不断被刺激活跃之后，又会出现运动式做多。

大家应该知道，房地产在全球任何国家，都占据经济中非常重要的地位。

如果房地产遇到了问题，任何国家考虑的都不是救不救，而是怎么救更合适。

不过楼市的变化趋势和方向，目前是存疑的。整体还需要边走边看边观察，会不会有什么新的刺激。

因为我们认为在人口出生率下滑和老龄化的背景下，全国楼市出现全面普涨是不大可能的。

要知道过去房价的整体上涨，并不是炒起来的，而是经济发展和供需关系带来的综合影响。

目前的情况发生了一些变化，整体房价相对收入水平不算太便宜，普通人的资产增值信仰这两年也没了。

长期看人口和城镇化带来的供需因素也在逆转，这些都是房地产市场的中长期不利因素。

之前我们写过篇《大多数城市，未来都很难靠房产保值了》，也讲过其中的原理。

但短期看，要是回顾上一轮2014年去库存周期的话，到现在为止我们看到的情况是。

房地产市场的剧本已经进行到了2014年930新政，一线城市开始逐步松绑的阶段。

后续还有可能会落地的是，认房不认贷继续扩围，一线城市限购限贷继续松绑；超大城市开始城中村改造；存量贷款打折落地。

目前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%（加点55BP），上海为4.55%（加点35BP），深圳为4.5%（加点30BP），广州为4.2%（加点为0BP）。

如果按照首套房贷加点的幅度，那么一线城市认房不认贷放开的顺序，应该是广州→深圳→上海→北京。

如果没意外的话，有很大概率在9月份这几个一线城市的认房不认贷都会落实到位。

和2014年930新政一样，这也标志着新一轮加杠杆政策周期开启。在一线城市这一政策全部落实后，预计还有大招。

而宽松刺激经济这块，在美联储加息停止之后，我们有很大概率也会看到像2015年一样持续出现。

因为如果我们观察货币宽松周期的话，降息降准受制于老美加息周期可能只走了一半，后续这个动作还会持续。

这一系列组合拳如果落地的话，会对短期经济和楼市供需都会带来比较大的影响，这时候就需要密切关注变化了。

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延伸阅读：

大多数城市，都很难靠房产保值