上海房东,教我如何卖房
说实话,如果不亲眼见到一位上海房东,你真的无法体会到卖房这件事情背后的复杂和艰难。
那一天,我们花了整整一个下午聊着,最后分手时还没有确定最终挂牌价。
正因为如此,我决定认真思考,如果我是一位房东,我会如何卖房。
我提出了这个问题,咨询了中介,向卢俊请教,还向那些成功卖房的房东咨询意见。
最终,我整理了这份房东自助卖房的建议,希望如果对你有用的话,可以分享给你的房东朋友们。
首先,我只会选择一家中介。
不要着急否定这个建议,虽然很多人会建议多家中介来增加曝光率,但请听完我的建议再做决定。
首先,找到一家大型且可信赖的平台,告诉他们,我只会挂在你们这家中介(不签独家协议),请尽力帮我卖出去。
然后,在心里设定一个定时器,在一两个月后(你可以自行决定时间),如果还没有卖出去,立即将房源挂在全网。
对于中介来说,同一个房源会更受重视。毕竟,从中介费用的分成来看,如果房源方和客源方按四六分成,失去其中一方都不如两者都保留来得划算。
这并不是说多家中介会导致中介不尽心地推销房源,而是说这种做法会激发中介更积极地推广,因为这背后的原理是利益共同体。
当中介的个人利益与你的房子卖出与否直接相关时,他们关心的不仅仅是是否卖出房子,而是是否卖出的是你的房子。
与中介明确表示,我一定会支付中介费。
这句话听起来可能很平常,毕竟谁不支付中介费呢?
但实际上,房东通常只关心最终到手的价钱,他们会说:“我只要我的到手价,其他的都不管”,然后将所有事情都交给中介。
这句话的含义有两层,首先,我绝不会食言,第二,卖房和中介费用是两个独立的问题。
更深层的含义是付费逻辑,我愿意为中介的服务付费,因此请提供相应的服务。
最关键的是态度:我真的希望卖房。
没有哪个中介会忽视这套逻辑。
要记住,要给予中介优质的服务。
这不是开玩笑的。
要帮助你的中介克服各种障碍,如果有的话。
所需的材料不仅是中介需要的,还包括管理部门的要求。虽然拍摄虚拟现实(VR)房源是中介的责任,但也需要租客和房东的合作,协调客户的时间,同时房东也不能迟到。这些看似小细节却非常重要。
在这个看似没有尽头的卖房过程中,中介是你唯一的盟友,一定不要认为他们只是为了赚钱。
在共同的目标前提下,你们是合作伙伴,最大程度地激发他们的工作积极性,这看似微小但却非常重要。
相信我,只有成功成交的价格才是市场价格。
我知道很多房东都在担心价格问题,担心是否挂得太低,是否卖得太便宜。
如果你坚信自己需要卖房,那么相信我,只有成功成交的价格才是市场价格。
一套房子去年同期卖出180万,今年你还想以同样的价格卖出去吗?你的房子经过了你心仪的装修,所以你想要加价吗?你在购房时支付了不少税费,所以你想将其计入挂牌价吗?
不要这样做。
大多数房东对市场周期的变化没有清晰的概念,去年下半年的价格对现在已经没有太多参考价值。
你的装修,除非非常出色,否则对潜在买家不一定有吸引力,特别是年轻的买家群体,他们可能觉得翻新会浪费时间和金钱,而且不一定符合他们的审美。
虽然税费确实是你的购房成本,也是实实在在的支出,但提高挂牌价会削弱你的竞争力。只要潜在买家看到稍微更有吸引力的选择,你就可能被放弃。
如果你坚定卖房的决心,参考最近周边成交价,不要将与市场无关的因素包括在内。
卖房的时间节点确实很重要。
卖房这件事是非常个人化的,每套房子的价值和卖房
时机都各不相同。但让我们来看看我最近看到的一个案例,可能会有所帮助。
这位房东在小红书上分享了自己在25天内成功卖房的经历。不得不说,在当前的市场情况下,这样的卖房速度实在令人难以置信。
首先,他选择先买房,然后再卖房。在购房过程中,他通过砍价来获得更低的价格。
然后,根据砍价的情况,确定了卖房时的降价幅度。这一切都进行得非常快速,而且他并不心疼降价,因为他知道降价后的价格已经回到了他的底线。
同时,他使用购房时支付的佣金来激励中介帮他卖房。中介团队为了赚取两套房子的佣金,更愿意全力以赴地推销他的房子。
降价的策略也非常独特,他首先研究了小区内房源的价格区间,然后将价格一次性降到小区前三的性价比最高价格。
这样,如果有客户来看这个小区的房子,他们不可能错过这套房子,因为价格已经非常具有吸引力了。
就像在生活中,角色的出现顺序也非常重要,许多事情的排列顺序实际上起到了关键作用。这可能是我今年见过的最理性、最有策略的房东,最终只花了25天就成功卖出了房子。
所以,规划好卖房的时机非常重要,要么能事半功倍,要么可能事倍功半。但要注意,这个方法适用于那些房子不愁卖只愁价格的情况。
装修就像妆容,确实有其作用。
我不是指房东通常的装修,而是指为小户型房子定制的专业美化装修。
最近我看了一套面积只有36平方米的小房子,房子本身并不出色,甚至可以说是老旧小区的老房子,每层楼有三户人家,没有电梯,只有旋转楼梯。
但是,当你走进去的时候,你会看到一个经过装修后的房间,变得更加舒适。除此之外,房东还为你提供了抽油烟机和冰箱等家电设备,我查看了一下品牌,总价可能不会超过五千元。
但是装修后的房子就像经过化妆的女生,确实更吸引人。
而且,装修的细节也不能忽视,甚至包括为客户准备好饮料和鞋套。关键是,这套房子并不是由链家做的,背后有一位专业人士。
这就是所谓的美化房子,美化确实可以提高房子的价值。
在同一区域,有许多价格相似的老旧小区房,房东之间的区别在于他们是否注重装修,如果你的房子是这样的,你可能就不太好意思将价格降得太低。
最后,我要分享一个小技巧,尽管我并不鼓励使用。
链家的挂牌率最高,阅读这篇文章的房东朋友们可能有不少人选择了链家。
对于这种在线平台的挂牌,内部的流量机制实际上也是需要了解的。
这是两个月前,一位链家的小伙伴坐在我对面喝咖啡时告诉我的。
他为业主挂牌时,非常注意降价的节奏。
在这个市场中,降价是不可避免的,但如何降价是有策略的。同样的最终价格,是一次性降到位,还是多次小幅降价,这是有区别的。
分步小幅降价会受到算法的奖励,这其中的细节需要与你的中介朋友们商讨。
最终,这将影响房源的曝光量和成交率。
我可以继续分享更多关于二手房的数字。
1.53万,这是新政策下今年九月的二手房成交量,相较于之前的1.26万、1.26万和1.34万略有增加。
16万,这是我与链家合作五年来听到的最高挂牌价。从今年三月开始,链家的房源库存一路攀升,到了五六月,似乎趋于平稳,但从九月初的14万跳升到了15万,月底又升到了16万。
这些数字对于我们的读者来说并不陌生,因为我曾多次提及。
我并不担心大家对这些数字感到厌烦,因为这些数字背后隐藏着一个更加令人烦恼的问题,也是当前所有房东最为担忧的问题:卖房困难。
国庆节一过,年底将近,我曾告诉朋友,十月可能是今年卖房的最后机会,之后客户量可能会减少,价格也会更加被动。
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