近日，宁波启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”，引发市场关注。
所谓“换新购”，指的是购房者出售二手住房，换购新建商品住房。宁波市提供的“换新购”服务主要分为三个步骤：
一是签署协议，明确房源。购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新房房源，与开发企业签订新房（放心买）认购协议，与经纪机构签署二手住房（优先卖）协议，同时签署三方协议。
二是锁定房源，优先售卖。在协议规定期限内（倡议期限为30至90天内，具体以协议约定为准），开发企业为购房者锁定意向房源，同时经纪机构通过“优先卖”服务，加速二手住房销售，缩短二手住房售出周期。
三是根据成交与否，履行合同。若二手住房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新房购买手续；若二手住房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新房认购金，购房者无需承担违约责任。
中指研究院宁波分院总经理李嵩在接受《金融时报》记者采访时表示，宁波市推出的“换新购”买房服务模式，深度挖掘了一部分想要 “以旧换新”的客户需求，通过打通二手房子与新房置换渠道，缩短二手房的出售周期，同时拉动新房去化率。但也可能会给二手房中介平台增加压力，堆积过多二手房源，压低二手房价格。
实际上，近段时间以来，南京、济南、淄博、南通等多个城市都推出了住房“卖旧换新”模式，旨在更好发挥一二手房市场梯度消费和联动效应，加快房产置换效率，更好地满足市民改善住房的需求。同时，也能切实减轻市民购房负担、享受更多实惠，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。
总的来看，住房“以旧换新”模式，就是各地针对有“卖旧房换新房”需求的购房者，帮助他们提前锁定意向新房，同时加速旧房出售。
根据克尔瑞地产研究发布的报告，从各城市颁布的政策来看，“以旧换新”存在两种模式。
一种是购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌会有3至6个月一定的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。当前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是这种模式。
第二种是，房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房，实际操作中一般是先旧房评估，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。比如，海宁市鼓励房企购买意向购房人的存量房，给予房企总购房款2%的财政补贴。扬州房交会上，扬州新能源房屋开发公司提供两种选择方式，分为“直接置换”和“委托置换”，其中“直接置换”就是房企收购购房者存量房，购房者购买新房。
从多个城市执行的政策效果来看，住房“以旧换新”政策在一定程度上可以帮助置换需求客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，提高购房意愿。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《金融时报》记者采访时表示，在房地产市场改善型链条循环不畅的背景下，这一政策落地将会缓解房地产市场信息不对称的问题，促进房源匹配。
前述研究报告指出，“以旧换新”服务可以盘活存量房，提高市场活跃度。但在当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一。南通推出的“以旧换新”政策取得了较好的效果，一方面是因为开发商兜底购房者低价卖出旧房源，给予了购房者实打实的优惠；另一方面，用于换新购的新房房源较好。
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