资金安全最重要：EB5投资的全面指南！

2023-10-24 17:10

贝特曼提示

EB5是美国最具复杂性的移民类别之一，其本质是“移民”+“投资”的结合。一旦把握成功，EB5是投资人、项目方、政府三赢局面。但是不论哪一个环节出现问题，投资人都是首先受伤的那一个。

其中“移民”是简单部分，真正复杂的部分是“投资”，投资安全是EB5成功的重中之重。但是很多投资人只关注中介公司对EB5项目的宣传包装，却对投资安全和风险控制缺乏底层逻辑上的认知。

新法EB5规定的80万美金对任何一个家庭都不是个小数字，所有人都希望资金可以安全、快速返还。今天我们从EB5历史沿革、投资底层逻辑，到如何以史为鉴做好新法EB5，进行一次全面的梳理。

OUTLINE

内容大纲

EB5历史纵横

新法EB5大方向：首选“乡村项目”

EB5本质 & 底层逻辑剖析

项目风控：“大净值”&“第一顺位产权抵押”

EB5基金风控：“投资人权益法律化”

贝特曼咨询：过往EB5项目“零失败”

贝特曼推荐新法EB5项目：越港V期

第一章 · EB5历史纵横

EB5老法从2010年开始，经历了10年辉煌时期。最高峰的2015年 EB5的全球递交量达到14,737份，其中有8,156个签证申请自于中国大陆申请者，占到总申请量的84%。每一个签证背后，都是一个个移民家庭、一个个留学孩子生活转向。

EB5法案历史梳理，图片来源于贝特曼咨询

EB52010-2023递交量梳理、中国签证占比统计

图片来源于贝特曼咨询

在老法EB5的递交大军中，贝特曼的客户无疑是幸运的，因为贝特曼参与的全部20余个EB5项目保持着“零失败”的记录。贝特曼的成功不仅仅是商业企业的成功，而是为整个EB5行业的健康发展注入催化剂。

但不容忽视的是：随着EB5的爆发式增长，整个EB5行业中暴露出三个典型问题——

EB5的三个典型问题

● 第一，由于递交量大和“外国人插队”问题，导致了高达8、9年的“隐性排期”。

● 第二，由于市场风险和投资结构性风险等问题，部分EB5项目失败，导致投资人资金受损。

● 第三，还款慢。尽管项目按时完工，但是EB5基金公司拖延还款。另外还有小部分利用EB5噱头圈钱的项目，结果是投资人“钱、卡两空”。

看到这样的情况，不免让人心中忧伤和困惑：如何才能帮助投资人规避掉这风险？在新法EB5下的历史机遇窗口期，帮投资人达到从初级至高级的四大目标：

新法EB5四大目标，从低至高：

绿卡安全、投资安全、绿卡快速、还款快速，

图片来源于贝特曼咨询

第二章 · 首选“乡村项目”

新法EB5大方向

2022年3月颁布的新法EB5，给投资人提供了一个快速绿卡的窗口，同时把投资款定在了80万美金。新法三大红利包括：

90天即可获得“准绿卡身份”

1.5年左右获得“快速绿卡”

快速返还EB5投资款

随着时间推移，新法EB5递交量逐渐增加。尤其从2023年4月份开始，递交量明显上升。根据数据分析：截止至2023年10月，乡村地区（rural area）还没有出现隐性排期。贝特曼预计在乡村地区，没有“隐性排期”的时间机会窗口至少会持续半年时间。而在“城市高失业率地区”（high unemployment area），据推测已经出现了“隐性排期”。

基于这一分析，贝特曼目前向中国大陆出生的申请客户推荐首选优质“乡村项目”。因为选择没有“隐性排期”项目是快速绿卡的基础，客户实际获得绿卡的速度将非常快，大约在一年半左右。

关于“隐性排期”危害的文章，参见《父母这样投资我的未来：90天拿到“准绿卡身份”，4年“安全还款”！》。

第三章 · 底层逻辑剖析

EB5本质 & 投资

探索一个复杂投资问题的解决方案，需要剖析问题的本质和底层逻辑。在深刻理解了本质和逻辑之后，解决问题的方案会自然浮出水面，EB5投资也不例外。

3.1

EB5本质：移民和投资的结合

从本质上来看，EB5是移民+投资的结合。这其中的“移民”部分是相对简单的。正常开工的项目多数可以保障投资人的“绿卡安全”，因为只要每份投资创造10个就业，投资人就几乎可以保障拿到绿卡。老法EB5的行业经验也证明了这一点。

而EB5真正复杂和具有难度的部分，也是老法下容易出问题的部分正是“投资”部分。投资人要记住：EB5投资一旦成功，绿卡几乎“必然成功”。

3.2

EB5投资的底层逻辑

EB5投资的底层逻辑，也就是投资的流程，分为三个节点：

1. EB5投资人，负责投资80万美金，是第一节点。

2. EB5有限合伙公司/EB5基金，隶属于区域中心，也就是贷款方，是第二节点。

3. EB5项目公司，项目开发和运营方，也就是借款方，是第三节点。

EB5的底层逻辑：投资流程的三个节点

图片来源于贝特曼咨询

从这个流程上可以清晰的看到：第一节点的投资人并不是直接与第三节点的项目公司产生直接联系，而是以股权投资的形式将资金注入到第二节点：EB5有限合伙/基金公司，再由基金公司以债权（也有股权情况）的形式，注入到第三节点项目公司。也就是说：投资人的权利其实是被第二节点的EB5基金公司所代表了。

3.3

尽职调查重点：项目公司+EB5有限合伙

根据三个节点的投资底层逻辑，可以清晰地判断出：投资人在做尽职调查的时候，既要看第三节点的“项目公司”，更要关注第二节点的“EB5有限合伙/EB5基金”的运营章程。既要看项目公司的质量和项目风控情况，又必须关注EB5有限合伙公司中对与投资人（LP）和基金管理人（GP）的权利设置情况。

在老法下，一些拖延还款的情况并非是项目公司（第三节点）出现问题，而是第二节点的EB5有限合伙出现“权利滥用”，例如“无限延期权”等，造成了项目的还款期限长、二投、三投项目质量堪忧等问题。

而解决这个问题的关键就是要在基金运营章程中，把GP的权利限制好，把LP的权利设置好，也就是贝特曼强调的“投资人权益法律化”的动作。如果缺乏“投资人权益法律化”的能力，投资人的权利就如一棵没有根基的浮萍。

例如：如果基金章程中没有设置管理人和区域中心的“及时还款义务”、或者设置了“无限延期权”，那么投资人要求及时还款的“权利”就没有了法律依据。这就是为什么老法下很多投资人在研究项目宣传的时候感受非常美好，但是结果却是项目方不还款、区域中心不还款、或者基金管理人不还款的糟糕局面。

第四章 · 大净值&第一顺位产权抵押

项目风控

由于EB5投资的复杂性，市场上充斥着这对资金安全保障的误解。有一些所谓的“安全保障”听起来靠谱，但实际上是一个伪命题。举一个常见误解的例子：不少人认为EB5资金在项目中占比越少，项目越安全。

那么实际情况如何呢？请看下图：

EB5资金占比与顺位重要性比较说明

图片来源于贝特曼咨询

图中项目A和项目B中的红色代表银行贷款，黄色代表EB5贷款（处于夹层贷款位置），绿色代表开发商本金。在A、B项目中，开发商本金均占项目成本30%，但是A使用了10%的EB5贷款+60%银行贷款，而B使用了30%的EB5贷款+40%的银行贷款，那么A和B哪个更安全呢？

假设项目失败，市值缩水40%，那么A项目中的EB5贷款会100%损失，但是B项目的EB5贷款会损失30%，投资人还能拿回70%的钱。这个对比清晰的告诉我们：“EB5贷款占比越少，项目越安全”这个观点是错误的。在一些情况下，反而占比越大越安全。但是可惜的是：EB5市场上大部分项目的资金结构属于A范畴。

那么什么才是对“风控手段”的正确理解呢？

答案：不是EB5资金占比，而是EB5资金所占的结构顺位。

贝特曼提示

投资人应关注“风控手段”的三个重点

● 选择“大净值”项目，做充足的净价值缓冲，以应对可能发生的市场性风险。

● 选择“第一顺位产权抵押”项目，获得最有利的资金结构位置，以应对结构性风险。

● 完成“第一顺位抵押”的政府登记，把“投资人权益”进行“法律化”，以应对未来可能发生的变化。

贝特曼向新法EB5投资人推荐的越港V期：月光谷俱乐部.西月光谷项目就符合“大净值”、“第一顺位产权抵押”。也就是上图中所示的C项目。

越港V期项目的“大净值”：指开发商本金比例高，在开工前占到60%，而另外40%的资金全部来自EB5资金，没有银行贷款。在项目完工后，EB5资金仅占完工后价值的31%。也就是说：只有项目价值损失70%以及以上，EB5投资人才会受损失。而月光谷地产所在的土地不动产是政府批准建造许可极为稀缺的大天空地区，土地本身具有极高的价值，这样的优质地段为投资人的项目价值提供了基础保障。

越港V期项目成本构成和完工后资金结构图

图片来源于贝特曼咨询

越港V期给予了EB5基金“第一顺位产权抵押”（内含处置权和受偿权）的风控手段，把EB5投资人放到了传统上银行的位置。并且将这个“第一顺位产权抵押”完成了政府登记。

越港V期EB5基金完成“第一顺位产权抵押”政府登记

图片来源于贝特曼咨询

为什么政府登记如此重要呢？

从风控角度来看

如果越港资本未来进行其他融资，EB5基金的“第一顺位”也因为政府登记的存在而无法更改。假如没有现在看到的EB5基金的“第一顺位产权抵押”政府登记，那么如果开发商未来因为缺钱去找银行贷款，那么银行必定会要求“第一顺位产权抵押”。一旦这个情况发生，EB5资金就会被降级为夹层贷款。

所以，只要完成了政府登记，“第一顺位产权抵押”才是落到实处的、具有法律保障的风控措施。

从开发商利益角度来看

完成了政府登记，越港资本在未来销售房屋的时候，必须保证先还款EB5来解除产权抵押，否则房产将无法过户，这就是对开发商按时还款最好的利益制约。

第五章 · “投资人权益法律化”

EB5基金风控

正如“EB5本质 & 底层逻辑”一章所论述的：EB5行业中长期缺失对于EB5有限合伙/基金公司的重要性的关注，发生了投资人的“权益缺失”和代理机构的“监督缺失”。解决问题的基础应该是强大的、对于商业和移民法律的把控。

有着22年美国律所背景的贝特曼集团所提供的“投资人权益法律化”包括多种法律手段，例如设立第一顺位产权抵押等，以确保投资人在投资中获得最大的法律保障。此外，贝特曼为借款方和项目方设定了“及时还款”的义务，并取消了项目方“无限延期权利”，以防止违反协议而过度延期。通过这些措施，贝特曼致力于确保投资安全+快速回款。

法律本身是中立的，无论是在商业领域还是民事领域，法律都保持中立。在这种情况下，成功运用法律的一方可以为自己的团体带来巨大的法律优势。贝特曼通过自身22年的美国本土法律经验和卓越的法律能力，为投资人提供全方位的法律支持。

贝特曼提示

好的EB5投资，是项目方的高水平和服务方的高水平的叠加。

第六章 · 过往EB5项目“零失败”

贝特曼咨询

贝特曼咨询，全球总部位于纽约曼哈顿，中国总部位于北京，由前中美双执照律师刘宇先生于2001年在纽约创立的刘宇与贝特曼律师事务所发展而来。

贝特曼创始人刘宇先生在哥伦比亚大学演讲

图片来源于贝特曼

贝特曼咨询隶属于贝特曼集团，是拥有22年美国律所执业背景、中美一体化的大型出国服务机构。贝特曼咨询于2013年进入中国，迄今已服务中国10周年，目前在美国尔湾、中国北京、上海、深圳、成都等地设有分支机构，主要从事美国亲属移民、雇主移民、人才移民、投资移民等专业美国移民服务，在业内广受推崇。

贝特曼咨询依托自身强大的法律、金融、地缘优势，从业以来所有的EB5项目保持着“零失败”的记录，真实践行了“专业守护，移路通达”的承诺。