直播回顾｜侨梁携手Bether Capital深度剖析新政EB5项目甄选逻辑

2023-10-26 13:10

基于在专业上一直以来的相互关注和惺惺相惜，侨梁与EB5项目发行方Bether Capital全球业务拓展总监Lily，于2023年9月底实现了在线连麦互动，深入讲解美国EB5投资移民申请人最关注的八大问题。

尽管时间有限，但是现场热点话题不断，一度引爆直播间，让来自世界各地关注美国新政EB5投资移民的朋友们受益匪浅。本场直播历时三个小时，涉及的热点问题和精华部分有很多，本文我们将提取三个精彩主题分享给大家。

01

EB5项目中，为什么建议挑选债权投资

侨梁创始人Ivan：

LILY您好，非常感谢您和我们一起进行本次的EB5主题的分享。我们知道您在全球范围内拓展EB5项目，特别是在韩国、越南和泰国等国家。我们想邀请您能否分享一下您公司挑选项目当中的核心原则有哪些？

EB5项目嘉宾Lily

非常感谢侨梁和IVAN的邀请。保护投资款和绿卡安全是EB5投资中的重中之重。在这一点，我的观点和何总是高度一致的，我们都建议投资者应选择信誉良好、经验丰富的EB5服务机构协助投资，以确保服务机构能够提供全面的项目分析和风险评估。同时，投资者需要了解自己的权利和义务以及相关法律法规的要求，以确保投资行为合法合规。

在这里我想先介绍一些投资人、基金公司、区域中心和项目方的关联性。在EB5投资中，每一个EB5投资人实际上是以股权的方式投资到基金公司，这个基金公司也被称作NCE或一般合伙公司或有限合伙公司。虽然它们有不同的名称，但本质上都是一个基金公司。每一个投资人投资80万，就拥有这个基金公司的股份，也就是以股权的方式投资到这个公司。而区域中心，或者会有一个第三方的管理人作为这个基金公司的管理人，将所有投资人的资金集中起来，然后以股权或债权的方式投资到项目公司，也叫JCE或创造就业的公司。这个项目公司一般是由开发商100%所拥有的。

了解了这几个概念之后，我们可以进一步探讨如何从这些角度去选择EB5项目。首先，我们要明白投资方式有股权和债权两种。在市场上，债权的投资方式应该是占大多数的，估计90%以上都是债权投资。这种债权投资方式通常具有明确的周期和还款时间点，因此对于投资者来说更加安全。

我们不推荐股权投资的项目。因为一般股权投资没法明确的还款时间点。只有当项目产生足够的现金流后才能赎回股权，这可能导致投资款无法按时收回。尽管法律文件或项目推广方会告知投资者股权投资有5年期限，但这个时间点并没有强制性。如果5年后项目方不赎回股权，投资者将无法行使任何权益。

因此，我们更推荐投资者选择债权投资。债权投资是一种贷款，通常具有明确的周期和还款时间点。此外，我们仍然需要关注债权EB5项目是否对EB5资金提供抵押。EB5资金有抵押物，到还款时间点，如果项目方未按时还款，可以强制执行。但如果项目没有抵押，还款期到了，是无法强制执行。所以抵押物对于债权投资的EB5项目来说非常重要。

02

挑选优质债权式EB5项目的关键

侨梁创始人Ivan：

根据我的行业经验，债权式EB5项目中，项目质量也是参差不齐的。你刚才也提到，抵押物对于债权投资的EB5项目来说非常重要。我想请您继续深入分享一下投资人如何挑选优质的债权式EB5项目呢？

EB5项目嘉宾Lily

关于债权项目，我想强调的是，投资者应尽量选择有抵押作为担保的项目。这样，投资者的资金才会更加安全。我想提醒一点，作为EB5投资人，一般最重要的是本金安全和身份安全。绿卡是我们的首要目标，而本金的安全则更为重要。一些项目承诺的高回报可能让人心动，但我们需要谨慎对待。因为这些高回报可能隐藏着潜在的风险。

市场上有很多项目会提供不同的收益承诺，如每年2%或3%的收益，或者在项目完工前每年1%的收益，完工后每年3%。这些数字听起来很吸引人，比如80万的投资，每年2%的收益就是16,000元，五年就是8万美金。但实际上，这些所谓的“收益”并非利息或分红，而更像是股权投资中的分红。

回到EB5投资的位置，不论是债权还是股权投资，EB5投资人的回报并非固定的利息，而是与基金公司的现金流相关的分红。这种分红取决于基金公司的运营情况和项目公司的还款能力。虽然一些项目承诺的高回报率确实诱人，但我们不能轻易相信。基金公司的收益并非一成不变，而是与市场和项目公司的运营情况相关联。如果项目公司无法按时还款，或者基金公司的现金流出现问题，EB5投资人可能无法获得承诺的回报。

因此，当选择债权项目时，我们除了考虑其还款时间和周期，还需要看是否有抵押作为担保。这样，我们才能确保投资的安全性。同时，我们也要保持冷静，不要被高回报率所迷惑。鱼与熊掌不可兼得，我们不能既要追求高回报又要保障本金和身份安全。在选择项目时，我们需要综合考虑各种因素，做出明智的决策。

03

EB5投资人需要关注项目开发商
和区域中心的利益关系

侨梁创始人Ivan：

感谢LILY的补充，这个知识非常实用。在EB5区域中心项目中，有两个非常重要的角色，即开发商和区域中心。这两者关系如果存在利益关系，将是EB5项目的一个隐患。因此我想请LILY介绍一下一个健康的EB5项目，这两者的关系应该是如何的？

EB5项目嘉宾Lily

侨梁创始人IVAN的经验确实非常丰富，这个问题非常重要。针对这个问题，我想分享一下我的个人观点。目前，很多项目都是由开发商自己申请成立的区域中心。从法律上讲，只要你是美国国籍且无犯罪记录，就可以申请成立区域中心。

在这种情况下，一些大型开发商会选择自己申请区域中心，并让旗下的基金公司募集EB5资金。然后，他们将募集来的EB5资金以贷款或股权的方式投入自己的项目。如果开发商和区域中心存在关联关系，那么作为基金管理人或第三方管理人，区域中心在保护EB5投资人利益方面的职能将失去意义。

在实践中，可能会出现一些风险点。例如，如果开发商过早还款，例如项目建成后两年或三年就还款了，而在旧政策下，此时EB5投资人尚未提交I-829申请，他们就无法获得还款。在旧政当中，会出现开发商或区域中心会以投资人尚未提交I-829申请为由，将资金再次投入其他项目。

另一个较大的风险点是，如果一个项目既有开发商股权又有银行贷款，那么银行是第一顺位受益人，项目收益会先还给银行。理论上讲，EB5属于债权，应该高于股权。只要银行还款了，EB5应该是处于下一顺位还款的。但如果开发商和区域中心存在关联关系，他们可能会允许开发商先以EB5退出。因为区域中心不是第三方的，它的主要职责不是去保护EB5投资人，而是去保护自己。如果允许开发商提前使用EB5资金用于其他用途，等到EB5需要还款的时候他们就没有足够的资金了。这是一个非常大的风险。

因此，在选择EB5项目时，我们不应仅关注开发商的规模和声誉，还要仔细研究项目文件，查看开发商和区域中心是否存在关联关系。这样才能更好地保护自己的利益。

以上直播片段的精选分享就此告一段落，我们将持续为您呈现更多精彩内容。希望我们的读者们能够从这篇文章中获得有关EB5投资的一些宝贵启示和实际帮助。

因为最近EB5投资人的咨询很多，我们侨梁再次邀请LILY来到现场和何总一起再就关于EB5项目投资款返还问题进行深入探讨。若您对如何挑选EB5项目充满兴趣，敬请扫描下方二维码，预约我们2023年10月27日的在线直播。届时，LILY和IVAN将竭诚为您提供更多专业解答和分享。