观点︱购房者正遭遇“完美风暴”

2023-10-28 19:10

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据CNN报道 当前的房地产市场形势令购房者感到困惑，而这不是一个理想的购房时机。在疫情期间，抵押贷款利率降至历史最低水平，房价更加便宜。当时，以家庭收入的20%支付抵押贷款。然而，如今，房屋抵押贷款利率上升，目前的30年固定利率为7.63%，房价也在上涨。美国人需要用他们收入的约35%来支付房贷，这比2000年初所谓的房地产泡沫时期还要高。

CNN新闻截图

不幸的是，对于购房者来说，几乎没有希望能回到2020年的负担得起的住房时代。更令人担忧的是，很少有迹象表明最近的趋势会逆转，或者在不久的将来购房将变得更加负担得起。

购房者面临的主要问题是每个人的借款成本都上升了。在通货膨胀迅速上升后，美联储以其历史上最快的速度之一提高了利率。美联储将其目标利率从2022年初的几乎零附近提高到今天的近5.5%。

但是，美联储的利率主要影响短期借款。对于抵押贷款来说，更重要的是最近创下历史高点的长期利率。

导致这些较高长期利率的主要原因之一是联邦赤字和债务水平前所未有的高。今年，不包括政府的学生贷款宽免计划逆转在内，联邦赤字达到了2万亿美元，这在和平时期曾是一个难以想象的水平。美联储还在减少其持有的许多长期联邦债券，甚至是由联邦政府支持的抵押贷款支持证券。市场上投放了数万亿美元的债券，这意味着各种借款人必须在更加拥挤的市场中争夺资金，因此必须支付更高的利率来吸引投资者的注意。

市场预计，联邦政府将在未来几年继续寻求大量额外的现金，这有助于将10年期国债升至4.9%以上，而仅在几年前还低于1%。联邦和其他债务的利率上升将抵押贷款利率从疫情期间不到3%上升到7.63%。

在另一个世界中，较高的抵押贷款利率可能已经使房地产市场崩溃，或者至少降低了新购房者的房价。然而，根据Case-Shiller房价指数，尽管房价在去年暂时达到了峰值后略有下降，但它们已经开始再次攀升，甚至创下了新的历史高点。今年中期的房屋中位销售价格约为42万美元，比疫情爆发前低近10万美元，远高于2000年初的峰值。

问题在于，尽管较高的利率没有降低房价，但它们已经停滞了住房建设和新房上市。部分原因是融资成本的增加，今年新建住房建设可能会较其疫情爆发后的峰值下降约10%。鲜有人将自己的房子放到市场上，因为他们想保留旧的、较低的抵押贷款利率。供应短缺使住房价格保持高位。

当前的情况对于新购房者来说是一场悲剧。他们几乎没有住房选择，而他们的选择正处于新的价格高峰期，必须通过高利息贷款购买。

目前几乎没有迹象表明这些问题背后的主要驱动力将很快扭转。通货膨胀仍然较高，因此美联储不会在未来几个月降低利率或重新购买债券；联邦政府不会在未来几年内处理其财政问题；很少迹象表明住房建筑商准备大规模增加建设。按照抵押银行家协会的预测，抵押贷款利率将在一年内开始下降，但却不得不不断上调对利率的预期。

总的来说，购房者不应试图尝试时机。过去20年来，我们已经学到了很多东西，其中之一就是住房价格可能会出人意料地上升和下降。但对于那些现在不必购房的人来说，租房应该被视为一种选择。尽管有人声称相比租房，购房总是更好的财务决策，但这并非总是如此。由于租金已经开始下降，一套舒适的租赁住房可以是购房不可承受之重时的绝佳选择。

对于那些想要购房的人来说，最好的短期希望是，经济和金融逆风开始再次推动房价下跌。较低的价格将使购房者能够现在获得高利息的抵押贷款，然后希望在将来再次降低利率时进行再融资。这也许是一个微弱的慰藉，但这是潜在购房者可以寄希望的为数不多的事情之一。