如何选择⾃⼰在纽约的第⼀套房 ？

如今高息市场下，不少人认为这不是买房的好“时机”，但所谓的“时机”，就是在首付到位有条件的情况下尽早入手属于自己的房产，不再为租房搬家而奔波，就是好时机！

现纽约的租金大幅度攀升吸引力不少投资买家。今年七月随着不断加息的高利率以及市场低库存房源供应，曼哈顿租金以平均每月$5,588再次打破纪录,环比去年租金增长9%，比疫情前2019年增长了30%，同时也是今年第四次刷新市场纪录。在今年自己的租赁成交记录中，连众所周知长岛室的一居室都破$5000/月，这泼天富贵的房价，不仅仅使租客唏嘘不已，也刷新自己从业多年来对纽约市场的认知。高利率高租金的市场环境下，虽然吓退了一些购房者，但在一些已有准备的刚需买家和全款投资型买家来说却也是入手的一个时机。一些投资型买家如果孩子在纽约读书，会考虑全款为孩子购置房产，比如买一套两居，把另一间租给同学，高租金回报也能以房养学的同时培养孩子主人翁意识以及对房产投资的理念。

另外，无论是投资型还是刚需型买家，在利率高位的市场环境下，也会是买方市场谈价的好时机，不少新盘都拿出了相对有诚意的折扣，新房的价格普遍也比二手房价格更有竞争力！同时购房者减少，让买家可以在不少新盘的户型挑选上有了更多选择的空间，也避免了竞价加价的现象。对于贷款刚需买家，虽然利率颇高，但可以挑选到自己满意的户型且以更好的折扣价格入手。建议多准备一些首付，并再未来利率降低后重新再做贷款，也是一个不错的选择。这种归属感，是任何租房都难以替代的！

在纽约买房首先要想清楚自己近5年的居住计划，比如工作的交通问题，只需满足代替租房的刚需房需求，或是需要近孩子的学校等；以及什么是购房中的“Need”什么是“Want”，比如一定要有岛台的开放式厨房，主次卧要分开，朝向一定要有阳光等；“Want”，希望主卧浴室有浴缸，希望有落地窗有好的景观等；不同的生活需求和预算计划才能确定购买的居住范围以及户型。很多购房者在一开始没有思考清楚自己对房产的主次需求，在筛选上花了太多时间挑花眼，因此也容易与匹配自己需求的优质房源失之交臂。

在纽约，每一套房源都有属于它的定位和适合它的买家。不少新贵喜欢购买曼哈顿房产，因为不仅仅寸土寸金，也彰显了地位与权利。楼层越高景观越好且稀缺，价格也越昂贵。如今，大厂年轻新贵追捧的Chelsea，曼哈顿CBD的Turtle Bay，以及新钱老钱都喜欢的Nomad绿洲社区；也有白领或者热爱艺术的当地居民喜欢选择布鲁克林的Downtown，Dumbo或是Williamsburg;刚毕业学生党或者在曼哈顿上班的年轻一族想要投资且自住会选择皇后区的长岛市（long Island City)/Astoria这几大块区域。

普遍年轻人对于首套刚需房预算都是在$60萬-$150萬，他们会选择在皇后区的长岛市或是新晋热门小众社区Astoria。这一期就先来和大家着重探讨下这两个社区。

长岛市并非近郊长岛，长岛市位于纽约市皇后区，与曼哈顿仅隔了一条东河。长岛市是充满活力和快速发展的新晋社区，近几年来，它已成为皇后区科技，艺术以及文化的新星。Brooklyn 有Brooklyn Downtown，长岛市就好比是皇后区的Downtown。拥有7条地铁线路，得天独厚的地理位置不仅利于上班族以及学生党们友好通勤，且平均尺价比河对岸的曼哈顿亲民不少。此社区还有MoMA PS1艺术馆以及多个画廊，多个河滨公园可以欣赏到曼哈顿宏伟的天际线景色，也成为了户外活动热门地，吸引了不少家庭人士。近几年来，伴随多元化餐饮商店进驻加持，如大龙燚火锅店，慈禧奶茶店，川菜，日料，意大利菜，Target, Trade Joes, Hmart,特搜商城等进驻到长岛市，仅仅五六年时间，吸引了大批量人口涌入这个社区。居住在这个社区5年左右的市民，可以看到这个社区翻天覆地的变化；各大豪华租赁，豪华产权公寓住宅都拔地而起！短短几年时间从平均尺价$800不断攀升到现在的$1395(低利率市场时，曾平均尺价高达$1459)。

    摘自Modern Spaces 第二季度市场报告

其中网红住宅楼Skyline Tower顶层凭借稀缺景观户型，今年成交价尺价破$2300,相当不可思议。当然从个人居住适宜角度来说，此社区中心位置因为还在发展中，因此施工以及露天的地铁轨道噪音目前相对有点影响生活质量。这个社区更像是年轻人起步阶段的一个驿站，与交通便捷也是相辅相成。在疫情后供不应求的租赁房源量使此社区租金环比去年上涨22%，楼房空置率极低，在暑期旺季，投资客几乎可以无缝衔接出租他们的物业，目前租金的收益高达4.5%，所以这块社区吸引大多数的投资买家和刚需自住型买家。不少年轻买家先购买自住几年，省下房租做好储蓄准备，之后再把房子放市场出租或出售，升级自己下一套Dream House。这两年租赁市场的不断扩张，也凸显了整体豪华租赁市场的潜在机遇。

摘自The Real Deal

如果觉得长岛市价格还不够亲民，那目前很推荐的社区就是它的邻近社区艾斯托里亚（Astoria).前两年疫情期间去那块社区转悠，当时觉得整个社区虽然比起LIC更有历史感和生活气息，但是房子普遍老旧，地铁线路也不是太多，对整个社区就带有一些“偏见”。而这些年，越来越多的开发商在这块社区引进住宅项目，其中最大的项目QNS建案将会为此社区增加3200多套住宅以及商业区。

摘自YIMBY

如今这一年，Astoria的租金环比上涨24%赶超LIC环比上涨22%，租金尺价也上涨的12%。租金，商业带动了整个社区的房价，如今Astoria成交价年涨幅12%。在贷款利率飙升时期，也是新盘入手的好时机！下半年帮年轻白领买家捡漏了一套投资自住房尺价不到$900,而如今市面平均尺价在$1090，也就意味着买家从入手房子也同时在升值。

摘自Modern Spaces 第二季度市场报

在疫情期间，位于Ditmars Boulevard station一街区之隔的The Rowan这精品楼盘，以平均尺价高达$1306全部火速售罄！此楼盘在目前整个Astoria社区都可以称得上精品，由DXA设计出品，仅46户的精品楼盘不仅拥有齐全的配套设施，还设计了青翠的私家庭院供住户们休闲放松，整体亲自然的设计，在目前整个社区都是相对稀缺的产品。另外在此区域，政府规划再开设一所Ps 122 Mamie Fay，从PK 到8年级的高分学校。因此让不少家庭人士蜂拥而至，曼哈顿的上班族们不仅可以兼顾孩子上学问题，比起住在近郊Great Neck好学区，也解决上班路程的问题。

住在Astroia 河边的一些年轻人会考虑到通勤交通问题。例如平时热爱骑车的小伙伴，天气好的时候可以选择就楼下的Citi bike直接骑车，一边欣赏河边景色，15分钟就能到LIC中心Court Suqare换成地铁也是相当方便；或者是Bus还有Ferry都是非常便利。这个社区河对岸也是曼哈顿的上东区，邻近Costco，Noguchi艺术馆，去Hmart也不会太远。整个社区的生活步调相对更松弛安逸，也更加低调，大面积绿化覆盖，环境也很美。很多河滨公园，比如苏格拉底雕塑公园，Rainey Park, Astoria Park等；目测未来社区的成型风格和现在年轻人追捧的Williamsburg会不相上下。而如今正是入手的好时机，无论是持有成本还是地税价格都比LIC，BK热门社区划算，价格和户型更加经济适用。

在初次购买房产时大家普遍是解决自己的刚需，很难一步到位买到自己最满意的房源；但只要解决了我们的“Need”，在之后资金储备后可以再继续升级自己更理想的房子。下一期会在与大家细分探讨Brooklyn和曼哈顿房产市场，想要了解探讨更多详细的纽约房产市场和信息也欢迎大家联系我。