当金地遇上行业拐点

财经

2023-11-02 11:11

两年前，原金地董事长凌克和一位前来交流的绿城高管有一番对话。内容是关于国内会不会发生金融危机。

他们达成基本共识，把那几家出险的巨头房企加一起，应该比美国雷曼风险大。

几个月前复盘那次对话，那位绿城高管觉得地产行业的风险基本出清，现在是要防止通缩。

通缩与否，不做评判。

市场对于房企的信心和信任是低到尘埃里了。特别是最近，负面情绪涌向着那几家混合所有制房企。当中就有受原董事长辞任事件影响的金地。

跟多数房企一样，金地的半年报和刚发布的三季报，为市场持悲观情绪提供了素材。

财报数据确实可作为公司的“体检报告”来检视这家公司，但我们忽略了最容易被忽略的一点：

数字无法代表一家公司的全貌。

某些重要的东西或许并没有被列入报表中。一家企业实际拥有的资产，可能远远大于其财务报表中所记录的。

所以，哈佛分析框架(Harvard Analytical Framework)会认为，有效的报表分析不光得有数字的定量分析，还要结合企业的商业逻辑、战略等等定性层面的内容。

放在金地的案例里，不得不承认，我们忽略了这家公司的基因及现当下管理层和员工们做的努力。

这些往往被悲观情绪所淹没，不太容易被外界直观看到。而这些，恰恰很可能是日本管理界大师稻盛和夫所定义的资产——未来能给企业创造利益的资源。

“金地是家好公司”，早些年地产圈广为流传的一句话。

金地到底好在哪？

2018年，当时还是金地总裁的黄俊灿在金地官微上有一篇文章做了总结。好公司的三个特征是：

体系好、人才强、文化有传承。

简单点说，体系好是指得有健全的组织体系能力以及不断完善的管理方法和管理工具。人才强，重点是强调人才是“用”出来的，树人重于树楼，把每一次市场调整当做超越自我的机会。至于文化有传承，就是要严谨理性专业务实，做“一家读书人经营的企业”，平衡股东、客户、员工、社会四个方面。

这些听起来抽象，在行业上行期甚至会让外界觉得金地过于保守。但在行业下行期，这些能成为企业能抵御风险的重要盔甲。

这家老牌房企能撑到今时今日，或许也得益于组织的韧性，人才的动能和文化的传承。

以金地今年新获取的项目为例，你会发现从拿地到推盘周期在3-6个月。放在当下的市场环境，对现金回流有一定助力作用。

金地的朋友告诉我，公司在经营管理调度上非常精细化。公司内部，财务、运营和营销，三大部门联动做自有现金流的测算，每个项目甚至具体到以楼栋为单位。

这些内部的运营管理和实现方法，都很鲜活，报表上无法直观体现。

你会发现这两年，面对一次次外界质疑时，金地不做什么过多解释和澄清。但如果去追溯这家公司的文化基因，就能理解了。

因为它一贯的风格就是稳扎稳打的内敛型，更愿意低头干活而不着急对外自我包装。

如果说时代的β，造就了时代的房企。那么，之前的金地在被时代成就的同时，也是靠自己成就了自己。

客观点看，这两年销售和融资双杀的极限生存环境下，金地已经做了自己能尽力做的事情。

它没大幅依赖公开市场的信用融资，而选择用了经营性物业贷。

反应在财报上的受限投资性房地产部分，从2022年底的8亿元，增加到23年年中的约150亿元。

比起公开市场融资，经营性物业贷的好处是借款期限更长，不太存在回售压力。但换个角度，金地总计266亿的投资性房地产中受限占56%。这也代表着后期自持物业的融资空间有限。

让我比较诧异的一点是，就算像金地这样整体情况良好且债务结构不差的房企，在银行端的信用贷款上也增量不大，

俗称受到了挤兑。

银行的朋友说，因为有风控预警系统存在，当公开市场债券偏离度高时，系统会出现几级预警。每一级预警对应一个授信限制，比如不能增加敞口，要追加担保、增加抵押物之类。

如果有银行贷款出现展期或下调关注，会体现在征信系统上，也会引发别的银行一起下调关注。

如果是一级预警，有的银行可能直接抽贷。抽贷的评判标准比较主观。一是银行也怕担责，二是信心弱，经不起一点点的裂痕。

在这种情况下，金地自2022年至今累计兑付境内外债券本息超310亿元，截至目前守住了公开市场没违约的底线，通俗点说没有暴雷。

如果不是因为金地底子不错，断然坚持不到今天。

只要金地还在坚持，外界对于它的猜测还将持续。只是，金地的坚持也不以外界的猜测为转移。

金地会不会走向境内外公开市场的展期，没到盖棺定论阶段。

它还有时间厘清内部股东关系，争取市场对其信心的逐步修复。更何况，福田国资对金地的尽职调查还在进行中。

退一步说，即便金地明年选择公开市场展期，也能理解。

因为保交付才能保现金流，保现金流才能保资产，保资产才能保安全，环环相扣。不然，将先推倒现金流量表，再是利润表，最后资产负债表恶化。

金地已经是地产决赛圈所剩不多的种子选手之一，终点本近在咫尺。

现当下的金地，很有必要得到进一步的信用加持，以获取新融资。股东方也是时候将支持付诸行动了。

如果我们把恒大，融创等房企的出险归因于忽视风险盲目扩张，但对于金地，似乎没有什么过多苛责的地方。

一个不知道算悲还是算喜的现象，过去的过去，在评价房企的α体系里，规模、货值、产品力、组织能力等是最为显著的因子，现在的现在，新因子单一到是不是央国企。

混合所有制而非央国企的身份，不该是金地的原罪。

金地需要时间，更需要外界给予一定的肯定，至少你得看到金地的管理层和员工们还在努力着。

说到底，市场对企业信心的缺失，除了把自己，也进一步把企业逼入囚徒困境中。这一定程度上也是在互相伤害。

就像在桌牌上，你按住玩家的手，收走了他的筹码，却依旧希望他能赢钱。毫无疑问，玩家很难成为赢家，只会逼着玩家走向躺平。

《基业长青》的作者吉姆·柯林斯，曾问一些在越战期间的军人是怎么熬过来的。

有位军人回答他，能活下来的是有信念的乐观主义者。而没能活下来的是那些伪乐观主义者，他们只是天天在想，今年圣诞节之前我一定出得去，然后是复活节之前，我一定出得去。反复失望，然后最终抑郁了。

（免责申明：本文不构成任何相关的投资建议）

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来源: qq

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