国人太会了！买下日本一整楼，竟还能撬动“移民身份”的杠杆？

随着出入境愈发松绑、签证申请逐步恢复，越来越多的人开始前往日本

——看房。

最近几年，日本，都被视为进行海外资产配置的首选，也有不少人愈发青睐日本房地产的投资优势，比如：

永久产权、稳定收益、高流通性、房产类型丰富等等。

但若要问到，现当下海内外投资者都在瞄准日本哪种投资标的，或是什么类型的地产项目最为火热？

早些年的答案必然是，东京23区百万元以内的小公寓（成本低、风险性小，适合试水）；可当投资人的经验变丰富，又手握一定资金的话，他们更加倾向买入可以“撬动杠杆、一劳永逸”的投资物上，例如：

核心地段的一整栋小楼。

2015-2016年，可以说是中国人买日本房的一个分水岭。

在此之前，去日本买房投资的华人，仍是以港台地区的同胞为主，因为港台地区的朋友要较先一步地比我们富裕起来，而且往来国际间更为便捷、接收的资讯也较丰富；

所以他们很早就有了要投资海外、持有不同货币资产来对冲风险的意识。

但没过多久，国人（大陆地区）的荷包，跟着国内经济飞速发展一起水涨船高，去日本买房的主力，自然就变为了大陆的投资者。

不过，那时刚进入日本房地产市场的中国投资者，先机是把握住了，可该踩的坑也一个没落。

举几个常见的情况，也是投资新手经常有的误区：

（1）一上来就盯着市中心的高层豪华公寓，即日本的高级塔楼，以为高大上的新房更受追捧；

（2）把国内“低价买、高价卖、赚差价”的炒房思维套入日本楼市，“高抛低吸”地买房买地；

（3）将“旅游热度”看作投资潜力，跟风买入旅游地产，像北海道、二世谷、名古屋等度假屋；

……

好在，经过几年的碰撞磨合，国人对日本房产投资的认识加深，像是尽量长期持有、保证租金收入等，越来越熟悉日本“游戏规则”的中国投资者回归理性——

看准东京核心圈：地段决定保值以及出租、出售的状况；

关注一整栋小楼：可获得的社会资源更多；

正如这段时间，我们智谷日本掘金团队，也收到不少客户关于“日本买楼”的咨询。

甚至在日经不动产情报网站上，也多了不少一栋小楼的交易状况和信息。

那么，具体来说，他们投资日本一栋楼的好处，都有什么？

通过与有意向乃至已完成成交的客户反复沟通、求证，我们得到了这样的几个理由：

1.拥有一整块完整的土地

日本是土地私有制的国家，如果你在日本买一套小公寓，你可以拥有这栋楼1/n份额的土地，而买一栋小楼，则可以拥有完整的一块土地。

日本的房子在升值，有时不仅是因为需求带动房价在涨，而是因为土地在升值！

哪怕某天建筑物折旧了，但土地价值是会不断上涨的，如果以后房子需要重建、或是被收购，日本法律规定在允许的范围内，房东几乎完全享受自主权和话事权。

在东京这样寸土寸金的地方，完整的土地是非常稀缺的，更能形成资产，保值增值，世代相传。

这也是为什么说，买日本的一栋楼是比买一套公寓，可获得的社会资源更多的。

2.收益比较灵活

因为买下一整栋小楼后，业主就是话事人，无论是想简单地划分为各个小公寓分别出租，还是说改造成私人工作室、民宿、商铺等，吸引不同的租户人群，都可以自己做决定。

可以根据收益高低做判断，灵活性和操作性都很强。

3.减少管理成本

日本的一栋小楼跟国内小区的住宅楼有所不同。

一是户数没有那么多，基本在10-15户之间。二是日本没有小区的概念，所以一栋小楼的管理多数为私人管理。

谁是楼主，谁负责管理。

而一整栋楼由房东（比如在日华人）集中管理，或委托管理公司负责（方便海外客户），都能更为便捷高效，不需要物业公司的存在，减少了管理费修缮费的支出，以及物业公司的成本，让收益最大化。

4.撬动海外杠杆

另外，投资一栋楼对于海外投资者来说，是唯一一种可以使用杠杆的投资标的物。

日本的贷款利率是出了名的低（外国人也只要2.2%-3%左右），通过设立公司，法人持有一栋楼，需要的首付价格基本就是国内一线城市的一套中级商品房，但租金回报率比起国内高得不止一星半点。

拿我们近期的一位客人的案例来说，他选定了在东京的一栋2017年造、2亿日元左右的楼，离最近车站400米，130多㎡的永久土地价格，当时换算过来大概是900多万人民币。

因为我们智谷有银行提携关系（合作关系），银行后来同意将贷款利率由对外公布的2.2%降至2%，贷款成数50%。

换句话说，这位客人只花了不到500万，就在日本东京地区，撬动杠杆买下了一栋价值千万级别的大楼，租金覆盖月供之后，还能有盈余，妥妥的净收益。

而且，在贷款的过程中，能够知道银行对这个物件的价值评估（一般贷款额度越多，就说明银行觉得物件的价值越高），这样就能更好地了解到这个物件的真正价值几何。

但近期，国内的投资者看重的，除了上面这几点，更重要的是投资一栋小楼可以实现“投资—海外身份”的双赢，一步到位。

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在日本，外国人贷款买楼大概有6个环节。

选房，提交预定是第一步。成立公司是第二步。在日本，购买大金额的标的，设立公司是在日本办理银行贷款的必要条件。接着，就是签约，银行审核，托管对接和银行放款。

在银行放款、交楼

而设立公司这一项，就为之后拿日本身份打下了基础。

想去日本移民，主流的方式是通过日本的经营管理签证，也就是在日本设立公司，经营事业的方式获得长期签证，最终拿到永驻或入籍。

那么如果你在此之前已经有了公司主体，而且有了收入流水（租金收支），以及缴税记录，那么在申请日本身份时，对你个人的信用审查会更有利（毕竟之前有在日本“诚信经营”的记录）。

当然，拿到经营管理签证之后还不是结束，普通的经营签是1-1-3-5年的续签方式，高度人才经营管理签证是5年一续签。

续签的要求主要考察在日本设立公司的经营状况。那么之前投资的大楼所产生的稳定收入，就能成为公司经营流水的很重要的补充。

换句话说，在日本投资大楼，在之后无论是投资收租，还是拿长期签证，甚至续签直至拿到绿卡都有好处。

……

国际环境风云诡谲，资金安全，身份安全成为越来越多中产及高净值人士关心的议题。

那么，在素有“全球资本避风港”的日本，投资一栋楼稳稳拿到外汇收入的同时，完成身份配置。岂不是一举两得？

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