房地产的新逻辑与新思路｜《财经》社评

不久前召开的中央金融工作会议把维护金融安全当作重中之重的任务来抓，而地方债务和与房地产领域相关的金融风险的排解也被放到关键位置。有观点认为，让房地产市场尽快火起来，让房地产消费和投资尽快恢复，不仅有利于带动投资尤其是民间投资，也有利于排解房地产领域自身的风险，更可以通过土地出让金的恢复供给缓解地方债的压力。

能如此自然很好。这种思维模式和相关预期也是建立在历史经验的基础上。此前每当经济面临阶段性下行压力时，放松房地产管控，“放水”房地产投资，一般都能达到预期中的对经济的拉抬效应，但相关代价也越来越高，宏观经济对房地产的倚赖程度在一些官学两界人士看来已经有“饮鸩止渴”的苗头，这也是前两三年房地产调控力度空前的逻辑和义理所在。

不过今时不同往日。认为能够重复以往那种打开水龙头就能迎来房地产鲜花怒放的好时光已经一去不复返了。这一方面是因为中国城市化进程已经棋过中盘，叠加老龄化加速等大趋势、大结构性变化的约束，令宏观层面对房地产的总需求出现下滑趋势。另一方面也是因为中国经济在高质量发展时代新旧动能转换、地缘冲突扰动和全球供应链调整等一系列当期挑战下，面临阶段性下行压力，这对居民收入预期和消费意欲产生一定程度的抑制效应，人们对包括房地产在内的大额投资性消费更是产生观望情绪。

此外还有一条小型逻辑线也发生了变化。当房地产的保值增值趋势线不再一路上扬时，有投资实力的投资客们出手自然会更加谨慎，这在一定程度上解释了三四线城市房地产市场的下滑，因为那里的市场相当一部分是外地投资客支撑起来的。而在那些一线城市，瞄准刚需提前布局的投资逻辑也因一直源源不断的刚需出现阶段性盘整而进行调整，这也在一定程度上解释了一些城市限购措施的放开没有带来预期中的行情。

所以在这样的大、中、小前提下，指望房地产自身能单兵突进提振行情并进而带动经济大盘增长，或多或少都有些许一厢情愿的味道。当期大的逻辑已经翻转为要靠经济大势的明显上扬来带动房地产市场预期的好转而不是相反。当然这并不意味着房地产要被动等待经济大盘的拉抬效应。房地产市场还是有很多文章可做，当然这需要各级各地政府和房地产行业及相关金融机构共同携手推进，根据不同的具体情况推出不同的组合拳，根据不同区域和大中小城市的进一步分化因地制宜因城施策。有的地方要积极化解房地产风险，做好存量消化工作；有的地方则要分门别类满足刚需，并在此过程中真正清晰落实房地产的定位，并一举理顺妨碍房地产健康可持续发展的体制机制障碍。

对于一些县城和三四线城市而言，要以县域和区域经济的扎实发展来吸引劳动力聚集，进而形成对房地产的健康需求，可以给予农民工购房者以购房补贴、税费优惠等激励措施。此外，还可以依托REITs即房地产信托投资基金来盘活存量，一方面形成稳定的现金流，另一方面为农村老人和城市低收入人群提供居住福利，并便于实现城乡居民公共服务和公共产品的均等化供给。在这样做的时候，不要急于和农民的宅基地权益挂钩，只要农村居民真正解决了养老之忧，并适应了城市居住和生活方式，假以时日农地集中耕种和农村建设用地集中开放利用，直至城乡同地同权，土地不再承担农村居民养老功能等等，都会水到渠成得以实现。

针对二线和新一线城市以及区域中心城市，则可以适度扩大规模，推进大都市、都市圈、城市群建设，并适度加大包括城际高铁在内的路网密度，形成一小时生活圈，从而有利于盘活自身和周边房地产存量，并适度培育增量。

一线特大城市则需要审时度势在合适的节点放开针对房地产市场的诸多限制。改革的历史和实践证明，在供需相对平衡，以及供给略大于需求的时候，放开价格管制，有利于形成更为合理的、以市场为基础的价格形成机制，从而为以后房地产市场的可持续发展打下坚实的基础。与此同时，也要积极探索包括租住同权在内的多层次满足特大城市居民居住需求的方式和方法。