在美买房陷阱，小心前屋主HOA欠费！
美国很多州绝大多数房子隶属于“屋主协会”。（欧新社数据照片）
在美国买房是许多人的梦想，但人们通常未留意，很多州绝大多数房子隶属于“屋主协会”(Homeowners Associations,HOAs)，受到协会监管，屋主必须分担一些费用。
54岁伊诺斯特罗萨(Jewel Inostroza)先前完全不晓得与屋主协会有关的事，直到2008年在乔治亚州纽南市(Newnan)买房才惊觉与该协会扯上关系，买房美事变成一场梦魇。
诺斯特罗萨说，买房时觉得房子所在社区非常美好、舒适、人们关系紧密，没想到因为牵扯到屋主协会，成了恐怖故事。
搬进新房子后，诺斯特罗萨夫妇才意识到进入一个“共同利益社区”(common-interest community)，社区通常由屋主协会监管，屋主须支付公共设施、区域相关费用。
屋主协会是自治组织，针对共同利益社区内的屋主和租户订规则并监管，由社区自愿承担的屋主组成董事会负责管理，董事会可能聘请以营利性质为主的管理公司协助日常运作。
据美国人口普查局调查，2022年售出的新建一家庭住宅约84%隶属于屋主协会。
管理独立美国社区(Independent American Communities)博客的古南(Deborah Goonan)说，在美国南部和西部绝大多数地区，几乎不可能买到不属于屋主协会管理的一家庭住宅，有些地方政府甚至要求几乎所有新建筑都由屋主协会监管。
伊诺斯特罗萨夫妇的屋主协会年费(annual HOA dues)为200美元，年付200美元似乎不是太大的负担，实情不止于此。
这对夫妇搬进新家后赫然发现，该住房在他们购买前有未付余额，包括欠缴的会费以及其他罚款、费用。伊诺斯特罗扎太太说，屋主协会把所有欠缴款项以及衍生的罚金全部算在该房产上，向新屋主收费。
伊诺斯特罗扎夫妇不愿承担前人债务、不愿支付罚款，打电话与屋主协会沟通。要求注册余额，但屋主协会及协会当时的管理公司Homeowners Management未回应。媒体CNBC自2012年起的审查文档显示，余额持续增加。
2015年8月，屋主协会对伊诺斯特罗萨夫妇的房屋设置留置权(lien)；协会在法庭文档中称，该夫妇欠债超过1600美元。
屋主协会挟留置权，等于对房屋等资产拥有合法债权，可将房产作为偿债抵押品，甚至可用更高等级手法追债，例如取消房屋赎回权、扣押工资。
2015年中期，屋主协会真的开始扣押伊诺斯特罗扎太太的薪资付债，扣押薪资后两周才通知。
薪资被扣押后，屋主协会发票并未显示欠债余额减少，2016年12月，文档显示欠款余额超过4300美元。
这对夫妇聘请律师，2016年与屋主协会律师达成协议，停止扣押；夫妇两人将分期支付约3100美元，今年1月终于付清。
这对夫妇估计，除数千美元法律费用，还向屋主协会支付约1万2000美元罚款和扣押薪资；今年8月18日这对夫妇收到最新发票，屋主协会仍表示他们积欠近8000美元。
经多次联系Homeowners Management后得知，这对夫妇住房所属屋主协会的管理公司2023年8月已改为Sentry Management；新接管公司表示，无法对过去的事情置评。
Sentry Management总裁庞普(Bradley Pomp)向CNBC解释，一旦屋主违法行为被转介给律师，屋主需要与屋主协会律师解决，管理公司无权介入或和解。
有些人卖房拿HOA当宣传，认为有助于提高房产价值。但有关HOA对房产价值的影响，正反不一。
根据“经济学杂志”(Journal of Economics)2019年研究，HOA监管的房屋比非HOA房屋平均贵4%或1万3500美元；另一研究机构Critical Housing Analysis于2019年针对全美三个不同城市分析发现，HOA监管区的房屋价值低于非HOA区房屋。
为了管理共享设施或土地，可能也需要HOA；一家庭住宅社区的共享设施可能是公共游泳池、高尔夫球场。有些HOA提供服务、维护房产，甚至负责景观美化，HOA俨然是“超地方政府”(hyperlocal government)。
房贷业者Rocket Mortgage 2023年进行调查，57% HOA屋主不喜欢被HOA监管，超过三成认为所属HOA权限太大。
倡议组织HOA United联合创办人霍瓦斯(Steve Horvath)说，HOA充当超地方政府的角色，甚至在某些方面取代法律；最初之所以有HOA，是市政当局希望不必花费纳税人的钱维护人行道、下水道。
HOA不断扩张权限，与HOA有争议的屋主表示，很难从政府管道获得帮助，唯一可行之道是向民事法庭控告。
马里兰、北卡罗来纳和佛罗里达等州的立法者已提案，希望立法解决HOA相关问题，但遭专业管理业强烈反对，改革之路难行。
来源：世界日报 周芳苑
可直接点击以下公号名称进行关注：
送人玫瑰，手有余香👇“分享”
微信扫码关注该文公众号作者