锚定“新居住” 贝壳“翻越第二座山”

房地产行业的周期调整进入深水区，贝壳用业绩证明，它已经找到了自己的路。

贝壳在11月8日公布的三季报显示，其在第三季度总交易额（GTV）为6552亿元（人民币，下同）；实现营收178亿元，同比增1.2%；实现净利润11.7亿元，同比增63%；经调整净利润21.6亿元，同比增14%。

从这组财务数据来看，贝壳在三季度的多项财务数据都超出市场的一致预期。其核心业务表现稳健的同时，贝壳寄予厚望的新赛道业务也在第三季度有了可观的增长。在这背后，是贝壳“一体三翼”战略与当下市场环境、用户需求高度匹配，进而形成了贝壳穿越周期的能力。

业绩会上，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示，当人们从关注“买到房子”的时代，回归到了关注“住”这件事本身上，贝壳也要从以“交易”为核心进化到“怎么让大家住的更好”上，而后者是一片蓝海。

锚定新的居住需求带来的蓝海，贝壳正在“再造”一个贝壳。

“住”的需求变了

过去几年，随着房地产市场供需发生重大变化，行业开始探路新的发展模式，消费者对于住房的态度也发生改变。

与过去消费者追求“买到”相比，如今的消费者对于能够提升消费体验的产品更加认可，优质的产品成为一众开发商混战的重要因素。

贝壳方面认为，现在客户对新房产品满意度低是市场动力不足的核心原因之一。贝壳在做的则是通过对客户更前端深度的理解，数据上的交互和深挖，打造满足客户对居住体验需求的产品，牵引改善需求释放，实现居民未来居住体验的跃迁。

用管理层的话来说，贝壳希望与开发商建立的是一种非零和博弈，共同为客户创造增量价值的关系。

市场里具体的销售情况也表明，产品力优质的新房项目仍可以做到一房难求。在分化的市场里，寻找到与住相关的无数可能，也是贝壳等场内玩家发力的重点。

从贝壳三季报可以看到，“一体三翼”战略和如今市场的变化贴切，并且已逐渐展现出了价值。

整体而言，三季度房地产市场走弱，一、二手房回暖速度不及预期，因此在贝壳发布三季报前，市场对贝壳的业绩表现也给出保守预期。

贝壳交卷后，其超越市场表现的数据，让投资者们为之一振。

其三季度存量房GTV4390亿元，远超市场预期的3990亿元；存量房营收也达63.1亿元，超过预期的59.1亿元。贡献的利润率则保持在48.7%，环比提升3.1个百分点，展示出贝壳出色的盈利能力。

相比存量房压力更大的新房方面，贝壳三季度新房GTV为1921亿元，高出市场预期的1773亿元约8.4个百分点；新房营收则来到59亿元，高出市场预期接近11个百分点。在新房贡献收入同比下滑的情况下，新房贡献利润率却实现了同比微增，至25.1%。

这表明房产交易作为贝壳的核心业务正展现出经营的韧性。

被贝壳寄予厚望的新赛道也在发力。三季度，贝壳家装业务合同额达33亿元，同比增长65.6%；收入32亿元，同比增长72.1%，环比也大增21%，贡献利润率保持在29.1%。

此外，新兴业务及其他的净收入由2022年同期的8亿元上升202.7%至24亿元，这主要是住房租赁业务快速增长所致；其中非房产交易服务业务的收入同比增长112%，占收入比重从去年同期的15%提升至超30%。

这表明，继家装业务之后，住房租赁业务也有成为贝壳新的增长极的潜力，并且通过贝壳经营能力的提升，进一步改善贝壳的盈利水平。

面对市场的多元化“住”的需求，贝壳已经看到了阶段性的收获。

探路“居住新蓝海”

贝壳能够在弱市下，提升盈利水平，让多赛道业务高增长，背后是贝壳对于优质居住服务供给有自己的思考，并形成了与之匹配的能力。

在面对当下发生供需变化的房地产市场的时候，一方面，贝壳认为应该与开发商建立新型合作伙伴关系，因城施策，进行更加精细化的运营管理，这是从“住有所居”向“美好居住”转变的一个体现；另一个维度，则是沿着居住领域的价值链，挖掘新业务，思考在“居住”概念变得更加丰富、立体的情况下，贝壳还能够从哪些层面满足消费者的需求，从而成为老百姓安居梦的一份子。

彭永东把这种探索，称为“翻越第二座山”。他认为，贝壳业务发展的底层动力，来自贝壳对行业理解的提升；快速增长、有规模有密度的业务，给了贝壳深度理解行业，小规模试错，快速改进迭代贝壳系统化服务能力的土壤。

这个过程中，贝壳不断丰富自己的能力，寻找更广阔的价值空间，来应对市场的变化。

在房产交易业务中，贝壳持续推动ACN（经纪人合作网络）的完善、夯实，扩大与行业优质产能的连接，推动业务敏捷高效发展。三季度末，贝壳活跃门店数量为40903家，同比增长3.0%，活跃经纪人数量为399048人，同比增长7.1%。随着人店规模的扩大，贝壳将适时调整经营导向、调动平台能力，通过成立店东自治委员会等助力店东发展，共同推动人、物、服务的更高标准落地。

在家装业务中，随着贝壳产品设计、组货等能力的夯实，贝壳的家装业务也能够进加速推向经营正向循环，在多个城市领跑。三季度，上海有两个月收入超过1亿元，成为继北京、杭州之后，第三个单月收入破亿的城市，武汉、成都、广州等城市的第三季度营收环比增速也达到50%以上。北京、上海、杭州等10城连续二、三季度城市层面经营利润盈利。

租房业务方面，截至三季度末，贝壳租房业务中“省心租”的在管房源量从去年同期的5万套提升至16万套，入住率达到95.9%。11月7日，济南住房公积金中心与贝壳签署战略合作，正式在济南开启“公积金直付房租”模式，共同推动住房租赁市场的发展。

当行业从过去的交易最大化，转向让消费者居住体验最大化，可以说，“住”的新蓝海里，需要改变、值得改变的地方还有很多。未来，贝壳要在居住服务市场转型升级过程中，结合家装、租房等业务的发展，打造“一站式新居住服务平台”，在更大的范围内，提升品质、提升效率、强化消费者的体验。

在改变了房产交易生态后，贝壳又奋力游向“新蓝海”，通过自身对居住、服务的深入了解，在更广袤的领域里提供更多价值。