高利率阴云笼罩下的EB-5项目

三年疫情和随之而来的高利率给美国房地产行业，特别是商业地产所带来的冲击，过去一年的时间，已经很普遍地体现在EB-5项目上了。

除了广泛存在的，EB-5贷款被要求延期还款之外（还好EB-5基本愿意或不得不协商，不至于直接发生贷款违约），陆续有新的项目发生或接近发生高级贷款违约，而面临止赎拍卖或破产的境地。

过去近一个月的时间，先后又有两个酒店项目陷入类似境地。这从项目找人帖子下的留言可以看到。

西雅图的南港酒店：

巴尔的摩的约翰霍普金斯酒店

就EB5Sir所了解到的初步信息来看：

两个酒店问题类似，都是高级贷款到期，酒店先是受了点疫情的折磨，现在业务基本恢复正常，但是高利率导致酒店估值下降，再融资困难而且成本很高，传统银行又对于商业地产避之而不急，高级贷款如果不能还上，就不得不破产或者止赎拍卖，或者出售股权。

而EB-5贷款，作为项目的夹层贷款，一旦项目出现破产或者止赎拍卖的状况，很难有机会收回贷款。

这个在此前，洛杉矶世纪广场（世纪广场，900人的天量项目无法避免止赎拍卖）和南港二期（EB-5问题项目三则）等多个EB-5项目案例中演绎过类似逻辑了。

疫情叠加高利率，对于大部分EB-5项目，特别是面临再融资的项目，可能都会造成类似窘境。

大势难为。EB5Sir能给建议的就是，充分了解自己项目的资金结构、各贷款的还款时间点，早点召集自己项目投资人，早点做好准备，不要到出状况了再临时召集，否则很难有充分时间应对。

好在，老投资人的项目开建的时候，正处在经济和房地产业上升势头之时，开工融资都没什么问题，就业也创造出来了，再坏也只是损失投资款，绿卡基本还是不受影响的。

而对于新投资人，当前处在一个相对不安全的房地产投资环境中，一个房地产项目顺利启动的可能性要远低于当年老投资人的EB-5项目所处的经济向上时期的。绿卡和还款，变数都比老投资人要大很多，更加值得警惕。

关于美国商业地产现状的观点，可以参阅之前的几篇文章：

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