春申板块为什么那么贵

最近在梳理二手房板块的时候，发现闵行有一个被藏起来的板块：春申

这个板块的位置远在外环外，紧挨着莘庄，没有莘庄出名却比莘庄卖的更贵。甚至已经超过了一些中环内的板块

春申现在二手均价7.5万/㎡，板块内最近的二手成交竟然到了9万多

其实外环外的板块也看过挺多的了，这样高价的板块还是极少的

为什么春申板块可以这么贵呢

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春申板块最大的优势就是学区了

来到春申的时候，正好是傍晚五六点，如你所见正是学生们放学的时候

眼前这所是上海老牌名校闵行区实验小学，也是全市规模最大的小学之一了。一共有四个校区，其中三个校区都在春申

分别是春城校区、景城校区和畹町校区，畹町校区现在是总校，也是建校最晚的

而且这三个学校对口的还是闵行第一梯队的莘松中学

这几个学校距离也非常近，闵实验小学和莘松中学就在春申路的马路对面

之前闵行区教育局公布了2021年公办小学、初中招生划片范围，由于部分热门学校报名人数过多，闵行学区的统筹小组发生变化

除了闵行实验小学，增加了一个曹行小学。闵行实验小学三个学区，很可能就会统筹到曹行小学

上海学区板块并不少，但大多都是集中在中内环绝对核心的板块里，在外环外真正能称得上双学区的也就三个，七宝、紫竹，还有一个就是春申

浓厚的学区氛围是春申板块给我留下的印象最深的一点

在学校门口还有不少家长在等候放学的孩子，有的家长就在学校围栏处，踮起脚希望能看看自己的孩子，这一幕画面在春申已经习以为常了

在整个闵行，春申可以说是学区资源最强板块了，就连莘庄也要望其项背

整个春申板块并不大，但大部分小区都是学区房，因为有闵行实验小学的加持，春申的小区房价热度很高，曾经一度涨到了10万/平

比如就在学校旁边的高兴花园，2020年最疯狂的时候一年成交超过300套

不过，随着此次2021年3月16日上海教委政策的出台，各区域的学区房有降温的迹象

春申板块当初炒的火热的学区房，现在也在降低

目前板块内的学区房价分两个极端，像高兴花园这种房龄超20年的老小区，普遍在6w/㎡

而在学校附近零几年的房龄新一点的小区，价格依然高的离谱

比如春申路上的万科假日风景、上海春城、春申景城这些对口闵行实验的小区，基本上均价都在9万以上

目前春申景城最高单价挂到了11万

春申高房价的背后，学区是绝对关键的因素。不过除了学区之外，春申还有一个很难得的优势

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可以感受得到，这里的居住氛围是很纯粹的

春申是上海四大居住示范区之一，整个板块是统一规划建设的，它的城市界面相对干净

虽然位于外环外，但是没有什么工业厂区、垃圾焚烧厂之类的，道路上也没有那种很破败的样子

春申和莘庄相比还是处于待开发的状态。莘庄是闵行的一个副中心，现在其实也算是已经饱和了

闵行有一个“北优南拓”的趋势，就是北边继续优化，如果说需求达到了饱和的情况下，就要往南边拓展，春申这边就属于闵行南拓的区域

春申不像莘庄开发的早，这边的小区很多都是2000年之后的次新房，品质也不错，最新的小区是2015年左右的动迁房

春申板块内有不少小区是当时的示范小区，居住氛围比较好。早在2006年建造的万科假日风景，小区品质依然维护的很好

‍外立面看起来还是很新，门口的银杏营造出一种很舒服的氛围感。毕竟是万科自持的物业，小区管理的也比较好

另一个春申景城也是万科物业管理的，2007年建的，小区的绿化环境也很不错

这也是为什么春申板块在外环外，但是比同等房龄或者同等品质的房子，价格却要高出很多的原因

选择春申板块的人，绝大多数都是为了学区而来，这边的居住人群很多都是以家庭为主

所以当你走进一个小区，看到的几乎都是这样的画面，爷爷奶奶接送孩子回家，孩子们在公共区域围一起玩耍

也不是交通枢纽，所以外来人口比较少，主要还是以老上海人和新上海人为主。这里不像其他地方有太多的租客，春申的居住人群相对纯粹

听中介介绍说，这里有不少退休的教师，像紫竹高新区、华东理工大学那边的老师也会选择住在这边

这一点很重要，能够提供比较不错的生活居住氛围

这里还是要提一下，次新房的小区环境会比较好，兼顾学区和品质

但是一些老小区，相对来说居住环境不是特别好。而且一般户型面积偏小，三四十平的小户型居多，对一个家庭来说是根本住不下的

所以这一类房子比较适合纯粹为了学区，为了小孩上学的人，学区名额用完之后再卖出去

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在配套上，春申也不算拉跨

可能第一次来到春申的人会有点失望，这里交通不算太方便，没有什么大型商业，生活配套略显不足

其实这种情况在外环外是难免的，但就是这样一个板块，却有很多补充

第一个部分就是交通方面的补充

2020年底通车的15号线，解决了春申板块内没有地铁的尴尬。15号线南北穿过春申板块，一共四个地铁站

地铁的加持大大改善了春申板块的交通出行，虽然没能完全覆盖板块内的小区，但是春申板块轨道交通实现了从无到有

而且西边的小区距离1号线莘庄比较近，东边更靠近15号线华泾西，去莘庄和华泾都会比较方便

未来规划还有19号线+机场联络线，三条轨道线从板块穿过，公共交通会更便利

另外，板块周边全是高速，北面就是外环高速，东西两边有沪金高速以及虹梅高速，所以在板块内出行还是以自驾为主

去市中心以及浦东一般都在1小时以内。唯一不好的可能就是在工作日的早晚高峰，高速公路交叉口会比较拥堵

在板块内，一般还是以电瓶车为主，因为春申比较小，骑电瓶车去哪都比较方便

很多都是骑电瓶车去接小孩，骑电瓶车去买菜，十几分钟就到了，也不用担心堵车什么的

还有就是商业上的补充

目前春申板块内的商业还有待完善，但满足一些日常需求还是可以的。除了一些沿街的社区底商，还有大润发超市

同时还有在上海春城，春申景城和假日风景那边，小区有补充一些小型商铺

如果是想逛一逛大型的商场，就可以选择去周边板块。比如莘庄的龙之梦，华泾的龙湖天街以及颛桥的万达广场

距离也比较近，开车十几分钟也就到了

所以，你会发现春申虽然有一定的配套短板，但它的位置恰恰又处在比较好的板块中间，可以享受其中的资源

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其实说了这么多，春申之所以贵本质上还是因为学区

加上它本身附带的板块价值也有一定的优势，板块的纯粹居住氛围是难以复制的，小区房龄比较新，品质可以

在外环外也很难再能找到这样一个优质的学区板块了吧

优质的学区资源和纯粹的居住环境，为这里带来了相对高净值的人群

但是这里也存在一定的短板，板块内虽然有地铁但都是沿着边缘区域，交通并不是很方便

另外，商业也比较薄弱，只能满足日常基本需求

但是它的房价却依然坚挺，这也让我们看到上海前一轮楼市的发展，学区依然占有绝对重要的地位

但是作为学区板块的春申，目前七万多的房价到底是不是透支了呢

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以上为正文，来自微笑向暖

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