郑州那对买房夫妻最大的错是没去北上深？

公众号新闻

2023-11-28 09:11

作者：碧树西风

来源：记忆承载

文章已获授权

那天咱们聊，她眼里的光是怎么消失的？

事后有很多读者说，她们连续犯了两个错误，第一个错误是不该去郑州买房，第一站就选错了，要去北上深。

第二个错误是既然已经错了，更不该回老家，而是应该扭头就去北上深，这才叫纠错。

这个观点对不对？

首先，我们要弄清楚，她们买的房子，当下的局面和当年是不一样的，未来是可以交楼的，也就是说，她们能拿到房子。

但是，过去的一两年，楼市的整体情况，郑州的整体情况都有所下降，她们买的房子，拿到后，未必还能卖出自己昔日的半价。

也就是说，这实际上，是一个投资问题。

投资问题，要思考对不对，你要先理解我曾经系统性讲过的那个概念，你不要只看方向，你一定要学会三位一体，把点位，仓位，风险管理结合起来。

如果说那个是系统性的阐述，是包罗万象的虚函数，那么我们今天来投影到这件事上。

首先咱们来看方向，大的方向上，北上深肯定比郑州有前途，郑州肯定比这两口子的老家县城有前途。

这个原因非常简单，就是因为城市化，人总是搬向城市去住的。

第一阶段是从农村搬到城市，第二阶段是从小城市搬到大城市，第三阶段是从大城市搬到核心大城市。

人口的流动始终是这样一个方向。老龄化只会加速这个过程，不会扭转，剩余年轻人依然会按照这个走向去流动。

有人会问，以前不是有种说法么？北上深的房价那么贵，年轻人纷纷逃离北上深。

是的，会有阶段性的逃离，但是通常维持不到3年，就得回去。

所以我前面讲整体性，好比上涨的过程中也会有人卖出，下跌的过程中也会有人买进，城市化的过程中也会有人回头，但是改变不了结局。

那么有人就问，那大城市里生活成本那么高，扛不住了，我不还得走么？

答案很简单，这是两码事，吃不吃得消是一码事，走不走得了是另一码事。

你误以为这两件事里面有关联，其实没关系的。

我举一个非常简单的例子，你就会跳出自己的感受，去站在逻辑线的背后看到问题的本质。

我问你，你知道古人不分家的原因是什么？

是孝道？

不，是做饭的成本。

你们家四世同堂做饭的成本平摊下来到每个人身上是最低的，拆开过小家庭，成本是最高的。

其实就这么简单一点事儿。

你哪怕从房屋结构上看，也是一样，四世同堂，家里不会有好多个厨房，好多个餐厅，小两口过日子，也得有厨房和餐厅。

什么是厨房餐厅？

医院，学校，综合体，产业园区，高铁，地铁，机场，这些就是。

你站在商家的角度，站在城市运营的角度就会明白，只有人口稠密到了一定的阶段，某些生意才能收支平衡，才能有得赚。

如果人口密度非常低，那么这个地方的经济就没法发展起来，除非它是矿业型的，比如产油，产天然气，一堆机器人在工作，不指望当地有消费。

这就是为啥地球那么大，人类却总是扎堆。

扎堆才能诞生经济，才有就业，读书，就医，消费，等等。

所以我告诉你，不会逆城市化的，这件事不以你个人的意志为转移，个别财务自由的人可能跑去大理买套别墅，看看洱海，但是于大局而言，这些行为没有改变过人口的流动方向。

因为人需要配套，而配套需要人口密度达标，才能运营得起。

所以从大方向看，北上深的房价支撑大于郑州，大于县城。

但是，这只是一个笼统的方向。

你在互联网上，在各路媒体那里大部分时候看到的都是这些笼统的方向，你说它对不对？对。

对，不等于足够。

做一道题需要4个变量，你给了我1个，这就叫不够。

我们要清楚一件事情，过去的20年里，有钱搬进城的，都已经搬进城了。

这句话的意思是说，如果在最容易赚钱的那个年代都搬不进城，你指望他现在搬进城？

你买商品房的前提一定是你有钱，没钱谈个毛线，用爱发电么？

那么这批人如果要进城，只买得起保障房。

保障房会建在哪里呢？只能是那四个一线和部分强二线。

人口一定是要流入的，才需要保障房嘛，你告诉我一个城市人口流出的，建那玩意儿干啥？

我们管这四个一线和部分强二线就叫做核心城市。

它会继续膨胀，人口越来越多，城市可建成面积越来越大。

那么这些核心城市的保障房，作为卖方，是在和谁争夺客户？

很简单，和本城市的非核心板块争夺市场。

也就是说，核心城市的保障房拿走的客户，原本是有可能购买核心城市的非核心板块的那部分客户。

因为有一件事我们始终要想清楚，那就是卖地这件事的优先级，肯定是高于二手房房东出售的优先级的。

二手房房东卖掉自己的房子，他能交多少钱给到运营？

顶多一点手续费嘛，还是买家垫付的。

但是卖一块地，这个钱是可以全部补充运营的。

所以与其让还要进城的人去买核心城市非核心板块的二手房，便宜了这几个房东，倒不如买保障房。

因为保障房也是要出售土地才能建的。

这个划不划算，你要站在运营方的视角下想清楚，不是站在你自己的角度上一厢情愿。

那么核心城市的核心板块，它的供应量不是无限的，好比你去看电影，好位子一共就那几个。

但正因为如此，它的特定就是单价高，总价也高。

跌的时候，它最后一个跌，涨的时候，它第一个涨。

我们现在不断的出台各种，对吧，决心已经很明显了，一定要起来。

但是我问你，起来，谁先起来？一定是核心城市的核心板块。

第一次进城的，他如果直接进核心城市，他会买什么？买保障房。

他收入低嘛，同属非核心板块，同样没啥升值潜力，他当然这么选。

以前在非核心城市的核心板块有房的，他想要往核心城市迁移，他会买什么？

会卖掉非核心城市的核心板块，去买入核心城市的非核心板块么？

不会的。

他折腾那么一大圈，想要的必然不是平迁，而是上迁，也就是说，他想要卖出非核心城市的核心板块，买入核心城市的核心板块。

你看，核心城市的非核心板块的客户还是不存在。

那么我们继续往下，那些非核心城市的非核心板块的房产持有者，他怎么迁？

他没得迁，因为他的房子卖不掉。他原本打算卖给第一次进城的，问题是那些人买保障房去了。

所以他置换不了，没啥流动性。

于是我们会看到这里面就核心城市的核心板块有买家，所以不断的释放利好，假如最后能抬起来，那么资金一定先流入这个范围。

所以站在投资的视角，只有这部分是相对明朗的。

好，回到那对夫妻。

她们竭尽全力，踮起脚尖，背负几十年贷款，能买的房子的总价在150万附近。

这个价位，连核心城市的非核心板块的最便宜的那种的门槛，都够不上。别说核心城市的核心板块。

而且就算强行够，你说把30年的杠杆加到200年。就算有人愿意借钱给她们。

这个风险，到底是不是她们能够承受的？

核心城市的核心板块仍然有价值，又不是告诉你具体到每一个楼盘每一套房子就一定会涨，就一定不会跌。

方向这个东西，仅仅是告诉你，如果你在核心城市核心板块买个百八十套，具体到某一套，具体到某个时间段，也许有涨有回落，但整体上，长时间后，算总账，是赚的。

你现在看到问题在哪儿了？

还百八十？哪怕一套，最便宜的一套，她们也许要加200年的杠杆，干嘛，向天再借200年？

这中间，一旦失业，一旦减薪，拿什么还？

点位，仓位，风险管理。

她俩拥有的信息，根本不足以找到合适的点位。

职业炒家手底下养着百八十个中介，每天踏遍各大城市，各种动向天天分析，你哪怕自己去跑市场，能跑几个盘？何况不用上班了么？

仓位？上来就是满仓，而且是向天再借200年，把200年后的仓都给满了。

这还咋做风险管理呢？

所以我那天用长江七号里面工头对星爷的台词，问题不在于贵族学校好不好，也不在于你儿子成绩好不好，问题在于，你拿什么去扛？

你去看最新的数据，考研数据破天荒的下降了，为什么？

就是因为扛不住了，部分中产家庭的财务状况已经无法继续教育这条军备竞赛。

这个赛道到后来就是渐渐地，只有富人会继续卷，钱不够的就退出了。

你去看全世界的富人都是玩命卷的，因为没办法，拥有的实在太多了。

贾政成天训宝玉，嫌他长不大，嫌他不读书，实际上是既要他智商高，又要他情商高，会阿谀，会来事儿。

说到底是没法子，谁要他家摊子铺那么大，退无可退，一旦撑不住，那真是一夜之间，呼啦啦大厦将倾，昔日的富二代变成茅椽蓬牖，瓦灶绳床的落魄乞丐，拣人家的剩饭剩菜。

但是反过来，当性价比很低的时候，穷人就会觉得真心不划算，当性价比进一步降低，连部分中产也会退出。

因为他也没那么大摊子，只要他自己不给自己疯狂加杠杆，那么他也就没有多大危机。

站在这两口子的实际情况下，专升本，学历不出彩，小县城和农村，家里没资助。

保守主义就是最适合她们的。

先打着工，多攒几年钱嘛，你急着买房，加了30年杠杆，现在一个波动，150万变70万，实际上已经资不抵债了。

过两年，房子交付之后，你住进去要不要装修？装修要不要钱？

钱哪来？继续借？借了要不要还，要不要利息的？

何况刚毕业没多久就养了孩子，还要生二胎，这些都要钱的呀，还靠借？

你只能把这个周期拉长，比如像老外那样，40多岁了再首次置业。

如果要加速这个过程，靠赌是没有用的，你唯有提升自己赚钱的速度。

我们每个人行走在世上，就跟一家家的公司是一样的。

每个公司都必须对着市场回答自己企业的核心竞争力是什么，那么每个人，也是一样的。

你必须创造优势，而不是指望没有优势的情况下，自己能赢。

微信扫码关注该文公众号作者

戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。

来源: qq

点击查看作者最近其他文章