启幕就售罄！解码这家险企养老社区秘笈…

11月28日，大家保险在北京的第三家养老社区，即大家的家·北京阜外城心社区启幕，实现“启幕即售罄”，创下了养老机构领域的一个纪录。这一方面显示出养老需求的刚需，另一方面也提示着不同养老模式在商业盈利模式上存在差异。

大家的家·北京阜外城心社区延续了大家保险布局养老社区的“城心医养”模式。

从区位上看，阜外城心社区位于北京西二环边，毗邻金融街，距我国心血管科排名第一的三甲医院——中国医学科学院阜外医院仅111米。从设施上看，该社区设有心脏康复中心、中医诊疗等医疗资源，有身体照护、认知症照护等服务，也有康乐活动、空中花园等空间资源，是一个多元化的享老场所。

大家保险集团2019年年中成立时就将养老作为核心战略，并在之后推出专业养老品牌“大家的家”。截至目前，该公司已在全国布局13个城心医养社区、6个旅居疗养社区和4个居家安养照护中心。除北京外，城心医养社区还布局了天津、南昌、成都、太原、长沙、济南、沈阳、合肥等地，旅居疗养涉及秦皇岛、三亚、杭州、长白山、黄山等地。

大家保险集团董事长何肖锋在阜外社区开幕当天不避言称，该公司在业内创新推出的“城心医养”模式，经过一段时期发展取得了一定口碑和关注。

大家保险相关负责人此前曾接受券商中国采访详细解析“城心”模式。该公司城心医养社区主要通过租赁、改造物业的方式建成，布局周期较短，通常选定地址后，1年到1年半的时间即可开业。“城心养老”模式落地的难点主要在选址上，要求兼顾核心区位、医疗资源、公园配套、生活氛围、便捷交通等要素，按照“靠近子女、临近医疗，更近人间烟火”的原则打造城市核心区的高品质社区。

大家保险集团总经理助理、大家健投总经理汤宁当天介绍，该公司对保险代理人和长者的调研显示，区位是选择养老社区的一个首要考量因素。据悉，大家的家·北京朝阳城心社区的长者有40%来自于朝阳区，北京西城区友谊城心社区有40%的客户来自于西城，同时有接近两成的长者来自于海淀区。“海淀区是高校和研究所云集的地方，高知的叔叔阿姨们是非常希望得到高品质的养老服务的，所以他们也会选择我们的社区入住。”

保险公司布局养老社区已有多年实践，一直绕不开的一个问题是投入高、回报慢、盈利难，大家保险的城心模式让业界看到了另一种可能。

考虑养老社区盈利前景，一个关键指标是入住率。从行业经验来看，养老社区的入住率达到75%-80%，可实现盈亏平衡。

截至2023年10月末，大家的家已开业运营的北京朝阳城心社区和南二环的友谊城心社区，经过2年时间已经或接近住满，入住率分别为95%和85%。据悉，大家的家阜外社区预售火爆，“开幕即售罄”意味着预约入住的长者已覆盖床位数。这为城心医养模式的商业可行性和盈利模型“加分”。

汤宁此前曾表达过一个观点，即保险公司做养老服务盈利难的症结之一在于，养老机构的规模过于庞大。他认为，保险公司布局养老机构的规模，要服从于自身销售能力天花板，服从于财务模型，而不是让财务模型去顺应养老机构规模大小。逻辑在于，一个养老社区如果有上千张或者更多床位，往往意味着最初几年有大几百张床位空置，等若干年住满后再用后面年份的经营去弥补前期累积的亏损，会让实现盈利的周期非常长。

何肖锋曾表示，大家保险在养老这条路上是认真的，规划了蓝图。而尽管战略坚定，但大家保险没有在一开始就投入巨大或大面积推开，而是稳起步，通过小样本试点实战优化再加快铺开。一个重要原因是，注重财务的可持续性，希望通过精细化管理增收节支，加快资金回流，尽快实现养老社区的财务自平衡。

除养老社区项目的自盈利外，保险公司布局养老服务产业的看点还在于带动保险业务转型升级。何肖锋介绍，大家保险旗下养老社区经过两年多的发展，养老端已迎来超2万名高净值客户，积累200亿元的养老保单，社区的发展也带动形成超过300人的销售精英，将为养老服务和保险业务深度转型发展助力。

保险公司布局养老社区模式多元化的同时，养老服务市场也在演变。

寸草春晖董事长王小龙谈到，中国养老市场正从投资低效率向高效率转变，从运营的粗放型向精细化转变，运营欠佳的养老企业面临退出问题。同时，他认为，养老机构正在从个体化向连锁化、规模化、品牌化发展。品牌的打造，将有助于抓住养老机遇。而要抓住机遇，还需要注重专业化、精细化运营以及重视人才培养。

汤宁介绍，大家保险城心医养模式正从1.0到2.0升级。他表示，1.0的显著特征是“城心”，2.0的显著特征是“诚心”，二者显示的是大家的家从选址能力到服务能力的进化。据了解，大家北京阜外城心社区基于城心社区1.0建设运营管理经验，依托项目拓展、物业遴选、项目定位、策研设计、工程管理、社区销售、社区运营全链条闭环能力，实现城心医养社区从1.0到2.0的迭代。

“我们相信城心养老、旅居养老和居家养老复合的模式，有待不断升级、迭代、更新。”何肖锋说，养老服务永远在路上，需要更加精细化的管理和更加温暖的服务，大家保险愿与所有志同道合的伙伴携手并肩，为全社会高品质养老建设提供更大助力。