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丽莎以前和大家讲过，英国法律有一个很有意思的概念：逆权侵占（Adverse
Possession）。只要您在一片空置土地或房产内住满10年以上，就可通过申请逆权侵占来获得这片土地的所有权。
可是，真的有那么简单吗？
这不，最近，一名男子出名了，他在没有投资一分钱的情况下成功“偷”得了一套伦敦好住宅，今天，他还以54万英镑的价格出售。
天下真的有这么便宜的好事？这个法律怎么运作的？要不，咱们也去到处找找空置房产看？
故事背景
基思·贝斯特（Keith
Best）在东伦敦有一套宽敞的三居室半独立式公寓，该公寓包括一个大花园和车库。这套房产的地理位置非常好，与纽伯里公园地铁站仅仅几步之遥。
但是，您知道吗？贝斯特并没有支付任何一分钱来购买这套房产。最有意思的是，它也不是来自父母的遗产，而是在路边“捡到”的。很久以前，这所房子属于一名女士多丽丝·柯蒂斯（Doris
Curtis）的，她是一名寡妇，一直和她的儿子科林（Colin）住在那里。20世纪 80 年代中期，她去世后，科林继续独自住在那里，直到1996 年搬出他另外一套房子后，这套房子空置了。1997年，贝斯特先生正在街上走，诶，他就这么发现这一套位于伦敦东部纽伯里公园的空置房产。这一看根本没人住没人理会，他开始将其视为自己的房子，然后进行翻修，就一直居住在这里了。很多年后，他通过逆权占有来申请成为这所房子的合法所有者，接下来，一场场法律战争就开始了，原主人的儿子科林提出诉讼。根据逆权侵占申请，如果侵入者能够证明自己对建筑物或土地拥有相当长的“控制权”，就可赢得这片土地的所有权。在这一次庭审中，贝斯特先生坚称他完全有权接管这所房子，因为科林先生从未参观或维护过它。“我看到了这栋房子，它已经空置多年了。房子都已经坏掉了，所以我花了一些钱装修，把它修补起来。我从来没有抢劫过任何人，我从来没有做错任何事。我拯救了这座房子，我很高兴我这么做了，因为它现在被用作家庭住宅。”后来，贝斯特先生赢得了这一场官司。接下来，科林先生继续反诉，然后又被驳回。法官认为，科林母亲去世时是无遗嘱去世的，在她去世后，科林从未申请遗嘱的管理人。因此，这套房产不再属于他的房子了。据了解，贝斯特先生在该房产居住八年并成为其合法所有者后，于2020年7月以54万英镑的价格将其出售给仍住在那里的哈亚特家族。公平吗？
对贝斯特先生有利的裁决被誉为侵占者权利的胜利。然而，很多人却认为这是不公平的。和其他逆权侵占的申请不太一样（大多数都是无家可归的流浪汉），贝斯特先生的身份不太寻常。首先，他并不是一个缺钱的人，他有着一份得体的工作，是某家知名公司的高级经理。此外，他还有着一辆无抵押贷款的银色奔驰车。其次，他也不是一个缺房产的人，他在伦敦其他地区拥有一套房产。另一方面，80岁的科林一直都是靠着国家养老金和税收抵免生活，他仅仅在几英里外的罗姆福德一套由当地政府资助的简陋公寓。他不仅失去了母亲的房子，他现在面临37,000英镑的法律费用。所以，该判决对于许多人来说，显然看起来不太公平。不过，对于媒体的评价，贝斯特却争辩着。“我被大家描绘成一个小偷，但事实并非如此。我从来没有从中赚到任何钱，我没有盈利。这位原主任的儿子从来并不关心这所房子，从来没有去过那里，他甚至不知道这件事。他并不穷，他继承了另一处财产，再也没有回到纽伯里公园的房子。”他坚称，他向科林的孙女支付245,000英镑的赔偿金，并用自己的钱150,000英镑来装修房产。“我确实有一份非常好的工作，每年的工资是 75,000 英镑。但由于当时所有的负面宣传，我失去了它。为了房子，我上过法庭八次，最后我已经厌倦了。在法庭上庭之前，我试图与柯蒂斯先生的家人达成和解。”贝斯特先生还声称，法律斗争的压力导致他母亲两年前去世。他补充道：“我已经受够了上法庭，就我而言，在出售纽伯里公园的房产并完成了我母亲的遗嘱后，所有这些事情现在都结束了。”
丽莎评论
这篇故事和“逆权侵占”有关，丽莎曾经给大家说过，逆权侵占指的是未经过许可占用属于他人的土地，中文还可以理解为：“居住者的权利”。该法律规定，如果有人占用一块土地或房产达到一定的期限（通常十年或更长），并且该财产的所有者没有行使其收回财产的权利。那么，这些侵占者就可以申请该财产的所有权。然而，该申请并不是那么容易的，您必须能够提供足够的证据来证明您对土地的实际占有以及占有该土地的意图。同时，您必须能够确立对土地的独家占有性。您需要证明，没有其他人将土地作为自己的土地对待。在最坏的情况下，哪怕有人打算这么做的话，您需要采取行动来保护这块土地，把别人赶跑或者是打消别人有这样的念头。通常来说，逆向侵占的申请是向土地注册处提出的，所有申请必须附有法定声明，该声明应在申请前不超过一个月作出；并且通过该法律声明提供逆向侵占的证据。接下来，土地注册处将通知土地的注册所有人；如果是未注册的土地，则将通知给任何根据现有信息可能在该土地上拥有权益的人。在这里需要说明的是，如果土地没有登记，那么土地注册处很可能不知道业主的身份，也就无法送达通知。在这种情况下，申请的成功率往往比较大。按照现在的法律规定，当事人在占有相关土地10年之后，需要向土地登记处提出申请。土地登记处然后会向相关业主发出通知，给该业主一个反应的机会。如果该业主在2年之内不提出反对的话，当事人就会被登记成该土地新的业主。在这种情况下，也许业主真的不想要这个土地了。与其让它荒芜浪费在那里，不如让真心想要的人去经营和打理。从本案来看，贝斯特先生应该符合申请资质以及提供足够多的证明来证实，所以，法官最后做出了这样的决定。从媒体给的资料来看，法官认为，这套房产的原业主并没有好好珍惜这套房产。您看，尽管科林先生缴纳市政税，但他基本很少参观房产，也几乎没有对其进行维护。法官当然认为，您都不想要房子了，那么，这当然给长期居住以及对房产维修的贝斯特先生提供接管房产的理想机会了。那么，我们如何避免这样的事情发生呢？各位业主应始终意识到逆权占有，有时其他人可能会对他们拥有的土地提出逆权占有。业主可以通过以下几种措施帮助最大限度地降低逆权占有的有效索赔的风险：第一，您应该确保您拥有的任何房产都已经在英国土地登记处注册，这包括您购买、继承的或者接受他人的房产。如果您拥有未注册的土地，那么您应该尽快处理这个问题。第二，您还应确保英国土地注册处始终拥有您的最新联系方式。第三，检查您认为拥有的财产是否与英国土地登记处注册的房产相同，检查产权契约或产权计划。第四，如果您没有实际使用或定期访问您拥有的任何土地，则必须对其进行保护和维护。如果您的土地在未经您许可的情况下被任何人占用，请尽快就适当的行动方案听取专家的建议。第五，如果您出租房产，您应该确保您的租户、房客等拥有适当的合法租赁或许可协议来占用该房产。本案还可以从家庭法的角度来给大家提醒，为了不要让自己的房产成为他人的，最好能够立一份遗嘱。比如说，本案的法官认为，柯蒂斯夫人去世时没有留下遗嘱，她的儿子没有意识到他必须要申请成为一名管理人，如果他早就意识了，那么，也不会发生这样的事情了。如果您发现有人未经许可占有您拥有的或认为您拥有的某些土地，您应该寻求法律建议。您还应该向警方举报，特别是如果该房产是住宅，因为他们的行为可能构成刑事犯罪。在不寻求法律建议的情况下尝试强行驱逐占有您土地的人是一个坏主意。在某些情况下，您可能违反了法律。
好了，本期分享就到这里。如果您遇到类似问题，请进一步联系丽莎律师行。我们的律师可以给您提供专业的建议，帮助您协调。
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