从0到被动收入2万美元，在美国的他利用了房地产的这个政策！
小李是一名房地产投资者，每月被动收入超过 20,000 美元。
以下是小李如何开始申请 FHA 贷款，以及需要注意的注意事项。
2008 年，小李通过 FHA 贷款获得了他的第一处投资房产。从那时起到现在，小李收购了 10 处房产，每月收入达 21,000 美元。
小李的经历
小李居住在马萨诸塞州西部。
2000 年一个秋天，他放学回家，父母热情招呼他出门吃饭，因为刚刚还清了房贷。就在那时，刚上高中的小李就意识到，房子非常重要。
快进到 2007 年。刚从大学毕业的小李背负着学生贷款债务，并且从事着一份低薪的入门级工作。他唯一的亮点是找到一套两户住宅来开始房地产投资之旅。
如今，他是康涅狄格州一家公司的经理，也是一名房地产投资者，拥有 10 处房产，每月净收入约为 21,000 美元。
小李首先利用联邦住房管理局 (FHA) 的贷款。他对联邦住房管理局贷款最欣赏的一件事是，它的目的是让刚开始独立生活的年轻人更容易拥有住房。
因为刚开始独立生活的年轻人可能最开始没有信用记录，而且首付资金有限，所以联邦住房管理局的贷款非常适合这部分人群。
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FHA贷款
FHA 贷款是美国最受欢迎的政府支持住房贷款。这些低首付贷款由合格的贷款机构提供，并由联邦住房管理局 (FHA) 提供担保。
对于信用评分为 580 或更高的借款人，FHA 贷款只需支付 3.5% 的首付。对于信用状况不太理想的购房者来说，联邦住房管理局 (FHA) 贷款提供了额外的好处。政府的支持意味着联邦住房管理局的平均利率通常低于传统抵押贷款的平均利率。
信用评分低至 500 分的借款人有资格获得 FHA 贷款，首付 10%，指导方针和政策将因贷方而异。这项历史性的住房贷款计划继续为数百万可能难以获得传统贷款的美国人打开了拥有住房的大门。
小李的经验
1. 确保房子可以申请贷款
寻求购买第一处房产时，第一步是确定正在考虑的房产是否可以贷款。
2008 年，当小李为第一处 FHA 房产选择贷款机构时，他与房地产经纪人推荐的多位抵押贷款经纪人进行了讨论，最终找到了一位非常合适的经纪人，更重要的是，这个经纪人在这次交易中教了小李很多知识。
当时正值次贷金融危机。小李的经纪人最终从富国银行获得了 FHA 和FHA 203(k) 贷款。FHA 贷款是政府支持的抵押贷款，而 FHA 203(k) 贷款是 FHA 贷款的一种，专门用于房屋装修或维修。FHA 203(k) 允许借款人在房屋装修完成后最多借入房屋价值 110% 的费用，将房屋装修成本计入抵押贷款中。
小李那时刚大学毕业，欠着学费，储蓄很少，而且 W-2 收入不到一年，好在他没有信用卡欠款和车贷，根据当时的政策，他是联邦住房管理局 (FHA) 贷款的理想候选人。
2. 给自己明确的购房标准
利用(FHA) 贷款也需要关注了几个重要因素。
第一个当然是地点——寻找拥有良好学校、交通、低犯罪率和租金潜力的社区是非常重要的。
第二点，需要考虑房产的状况，无论如何，房子一定要安全、舒适且可供出租。
第三点，传统的 FHA 贷款限制只能购买二——四居室。
因此小李当时买了一处非常小的两居室住宅，每间房都有一个卧室和一个浴室，位于中产阶级地区，标价为 115,000 美元。
这所房子是 1970 年的复古房子，小李想自己重新装修，所以他没有选择利用 FHA 203(k) 。他购买了这套房子后简单收拾一番，就将其中一间房租了出去。租客能够支付几乎小李的全部抵押贷款（1,150 美元中的 1,000 美元）。
3. 考虑为下一个房产再融资
六年后，小李的第一处房产完全焕然一新，租金上涨至公平市场租金（1,200 美元），他将这套房子重新再融资为传统贷款。
这使得他能够在联邦住房管理局 (FHA) 指导方针内购买另一处房产：一栋三卧室单户住宅，他是在传统房利美 ( Fannie Mae) 家居风格装修贷款 (Fannie Mae HomeStyle Renovation Loan)指导方针内购买的。
Fannie Mae HomeStyle Renovation Loan 装修贷款适用于一到四居室的主要住宅、一居室的第二住宅或一居室的投资房产。这类贷款的不同之处在于，需要总贷款的 5% 作为首付，而且往往利率较高，小李购买时的利率是5.75%。
4. 注意FHA贷款的一些注意事项
首先，虽然借款人使用 FHA 贷款没有限制，但不能同时申请两笔贷款，而且必须在贷款的房产中居住至少一年。
其次，要继续使用 FHA 贷款购买房产，第二个主要住所必须距离先前住所超过 100 英里，或因就业相关原因搬迁，并且家庭规模正在增加（生孩子或父母来住）。
最重要的是，千万别撒谎，例如住不够一年的时间谎称能住够一年。请不惜一切代价避免这种情况，因为欺诈不仅会让贷款人收回贷款，而且未经贷款人许可违反 FHA 抵押贷款条款可能会导致严重的法律和财务后果。
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