最近有两个消息，很多人都忽略掉了其重要性。
第一个事情，就是昨天央妈重启PSL(抵押补充贷款)这个操作，其实影响很大。
第二个事情，是今天财政bu发文章，标题是：强化政策支持和资金保障 促进国民经济循环畅通，原文大家自己去看，其中用到了四个字：适度加力，这也意味着财政也要发力了。
两个大消息都是说要加大资金投放力度，加大财政扶持力度，我估计2024年，不管是央妈还是财政，都是一个投资大年，去年发放万亿国债的时候，都已经明确甚至要牺牲赤字率，从3%提高到3.8%。
因此，眼下放水和加大财政发力，其实都是预期内的。看来，2024年注定不寻常，已经确定是个放水+投资的大年，开年动作就非常大了，只是很多人不懂，我重点先解读第一个。
经常看我文章的小伙伴应该很熟悉了，关于PSL，我解释过不止一次。造就中国房地产史最让人惊呆下巴的一次涨幅的杀手锏就是PSL。2014年-2019年5年时间，我估算了一下，psl资金叠加专项债，一共有4.6万亿全投入到棚改旧改里面去，天量的资金啊。无论从一线城市到和黑龙江的边陲小镇，房价都实现了100%的涨幅，有的更夸张。
而这一轮涨幅也被如今的90后苦笑为“断子绝孙涨”！但是在2021年后，psl资金就彻底结束了，剩下只有专项债和地方支持，但这笔资金也是逐年减少。由于棚改政策带来的房价巨大涨幅，使得很多年轻人望房兴叹，棚改在过去几年甚至成为了一个讳莫如深的话题，各地提都不敢提。一直到去年初的郑州，突然重启棚改货币化，但是郑州的棚改并没有得到央妈的pls资金支持，所以一直以来都是不温不火的，对郑州楼市并没有明显的拉动。
如果想要把棚改的力量发挥到最大，那么这个关键的PSL资金就是最好的介质，当年就是靠棚改文件再叠加PSL这个资金入场，让2015年那一波一年房价就翻倍了。2023年，在高层不断重提“三大工程”后，这个元旦央妈突然向三大政策性银行（国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行）新增了3500亿元PSL。关键是这还是历史第三高，最高的一次是发生在2014年12月，当月新增3831亿；排名第二的是在2022年11月新增3675亿；根据过去的情况来看，3500亿psl的最多可以衍生出3倍的贷款，也就是放1万亿左右的货币到市场。而且现在市场还认为，这次的规模可能不止3500亿元，后续PSL或将继续投放。很多读者尤其是没有买房的读者，一看到这消息，便想起当年的疯狂程度，跑来问我，房价会不会再次重新启动。2
当下在房地产领域，2023年国家提得最多的就是“三大工程”。工程1：城中村改造，棚改2.0版本，但是仅限于特大城市，这个主要是为了改善城市的居住环境，和之前的棚改不一样。工程2：平急两用等基础设施：平急两用地简单来说就是平时用的上，着急时用得着，建设和城中村一样，也是主要集中在人口密集的超大特大城市。工程3：保障性住房，这是本轮房地产新方向的重中之重，14号文件横空出世，被业界称之为“新一轮房改”。我了解到的，12月份国家开发银行向福州双龙新居保障房项目发放配售型保障房开发贷款共2.02亿，首笔为1000万，用于支持700套配售型保障房建设。
福州这个保障房项目只是开始，后面全国会有更多的例子。
去年10月份，财政部就曾经发布关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，就是要大力推进深圳的保障房建设。今年其实我们已经感受到深圳的保障房浪潮了，直接把商品房挤到无路可走。除了保障房之外，城中村改造同样获得psl资金的支持。
这些都是很好的开始，我们都知道这次的psl资金就是定向给这三大领域的，所以对于商品房市场的利好不如保障房给力。
所以我个人认为，这次重启psl对于房地产更多的是一种“托而不举”的作用。
首先不只有商品房才叫房地产市场，“三大工程”同样也是，另外高层比普通人还要担心房价继续上涨，这对我们国家的实体经济伤害实在太大。可房地产牵涉面太广，是稳定经济，稳定民生，稳定就业的一大支柱，不能眼睁睁看着农民工失业，没活干啊。长江宏观测算称，假设新增5000亿元PSL、1500亿元专项债多增，在不考虑杠杆作用下，预计合计拉动地产投资2.8-5.8个百分点，带动全年社会固定资产投资增长0.5~0.7个百分点。盖商品房是盖，盖保障房也是盖，也需要水泥钢筋油漆玻璃等等，上下游这个链条不就拉起来了嘛！
同时还能稳定房价，简直一举两得，所以，重启psl资金到三大领域，将是2024年稳增长的关键抓手。明白了吗？这次重启PSL来投放资金到市场，其实达到的目的非常明显：其一，最重要的就是通过投资拉增长，不管是投商品房还是保障房，都能够通过投资来盘活整体经济的目的。
其二，如果PSL资金能够定向货币化安置，相当于给钱给拆迁户，那么拆迁老旧城中村改造的拆迁户，还是会买商品房的，间接是利多商品房的。所以，其主要目的，是投保障房来拉增长，受益的主要还是21个超大特大城中村改造的城市以及有保障房计划的。一是目前的城中村改造规模仅限在部分人口规模大的特大城市，参与的城市就不多，难以形成火候；二是保障房也在大力地建设中，又增加了廉住房的供应量。我想唯一利好的就是有份参与城中村改造那些城市的新房产品吧，毕竟房票制度下，大众有自主挑选的权利，大家肯定是优先那些改善型的板楼改善型住宅。未来，随着地价限价被取消，新房限价逐一取消，容积率别墅也不再限制；最近这些天，哪怕市场冷，广州成都宁波长沙等好多个城市竟然再次诞生新的地王，同一时间发生的是，郊区地块继续流拍没人要。开发商也知道，未来一个城市的远郊小户型的普通商品房的居住功能，未来将可能会被保障房替代，所以真的没太大的金融价值。包括市面上的那些老旧的二手房，慢慢地就会只剩下居住的价值了。而好地段的房产，改善型的房产，面临的形势也很明确：1. 取消限价，导致地王频出，产品将逐步做出溢价。3. 甚至因为过去几年的土地供应问题，将面临供应短缺的各种情况。所以，大趋势非常明显，未来，随着房改的落地，让保障的归保障，市场的归市场；
