日本投资买房后的“隐形成本”？这没什么不敢说的

日本是一个高税负高福利国家，这是不少人的第一印象。也有人在我们的文章留言中说，日本买房持有成本高，因为税费很高。

那究竟日本的持有成本高不高？今天，我们就把日本投资房产中所需要的税费一次性全部跟你讲清楚！

什么样的税承担什么样的角色，以及什么时候交、交多少，算一个明面账，大家就明白了。

开始详细介绍前，先发上来一张完整的税务图供大家参考：

购置期：

买房时的税费

买房中所要缴纳的税包括：登录税、房产取得税、印花税，而所需费用则是中介费、产权转移登记手续费以及5年或10年地震火灾保险费用。

（1） 登录税

全称“登录免许税”。是日本注册房地产时必须缴纳的税款。除了买房时需要注册登录以外，包括大多数登记项目，例如所有权保留登记、所有权转移登记、抵押设置登记都会有这部分税费。

税率是土地评估价格的1%、房产评估价格的0.3%。

注意：土地评估价和房产评估价都不是我们市场上看到的价格，而是日本国税厅每年都会公布的路线价，这是课税基准值。而这个价格是市面价格的80%左右（下同）。

另外，房产评估价格则是房价的60%左右（下同）。

（2） 房产取得税

也叫不动产取得税。这是日本都道府县政府对购置房地产的人征收的税，这个税只需花费一次，当你购买土地或房屋，或建造或扩建房屋时，都不需再征收。

房产取得税的税率是土地评估价格的1.5%、房产评估价格的3%。

这部分税费不是交易时收取的，是交易完成半年后，由各地国税局再行发送信件收取的。

（3） 印花税

在日文中写作“印紙税”。是对诸如销售合同、其他合同和收据之类文件的征税。支付的税额取决于文件的性质和规定的金额。我们所要交的印花税是贴在房屋购买契约书上的印花税票。

费用：视房价不同而定。

交易时的其他费用——

（4）中介费：交易价格的3%+6万日元+消费税

（5）产权转移登记手续费：代办房产交易手续的司法书的人工费；费用5-10万日元不等。

（6）火灾险：这个部分是可选择性的，若不想购买则可以不买。

一般5年的火灾保险费用在5-6万日元左右。比如，一座在东京台东区的一套15平米、1985年建的投资房产，5年的火灾+地震险保费为56220日元。具体保费多少会根据房屋建筑的情况（房屋所在地地价、筑成年限、房屋折旧状况、周边环境等）来做评估。

举个例子：一套原价2250万日元的房产，登录税+房产转移登记手续费17万1060日元，火灾保险5万980日元，印花税1万日元，中介费80.85万，房产取得税因为是半年后才交，所以不算在本次交易中。

这样算下来，总的花费是104.054万日元，是2250万日元房价的5%。

一般而言，交易中的税费花费是房产价格的6%，记住这点就行了。

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持有期：

持有房产时的成本

长期以来，“持有成本高”是人们对日本房产的最大偏见。我们来计算一下就知道，这算不算多。

持有房产所需缴纳的税费包括：固有资产税、都市计划税和个人所得税（报税的时候还需要请税理士）。

而平日里房屋的托管、物业费、房屋修缮所要的花费：物业管理费、修缮积立金和房产托管公司的雇佣费。

（1） 固有资产税+都市计划税

这两个税会一起提到，简称“固都税”，即为日本的房产税，每年一征收。固定资产税交给日本政府，都市计划税交给地方政府。

一般而言，固都税是房产交易金额的0.2%-0.3%。

值得注意的是，当你结清房款的时候起，才要开始缴纳固都税。

比如你是6月18日付的尾款，那么那一年的固都税你只需要缴纳一半，不需要帮前房东多付这部分钱。而这个税务在房屋买卖的精算单上也会详细提及。

（某个成交案例的精算单）

这套房的房价为920万日元，而2019年度的税额是24667日元，是房价的0.27%。

（2） 个人所得税

个税是自主申报的，如果要报这部分税，日本一般是聘请一位税理士，每次做一个房产的个税申报的费用是2.5万日元。

根据日本法律规定，净租金收益48万日元是免征额，超过部分是阶梯式的税率，195万以内是5%的税率。

100万人民币左右的房产投资，个税对收益产生的影响基本可以忽略不计。

（3） 物业管理费+修缮积立金

这部分也合称为管理修缮费，是每个月固定要交给你所购买房屋管理组合的服务费用。不同的房子管理公司不同，报价也不同。

但有一个规律，就是越老、越核心区的房产，这部分费用也就越高。一般而言，小户型投资公寓的管理修缮费在8000-12000日元之间。

（4） 聘用托管公司的服务费

除非你可以自己来管理在日本的房产，不然如果你不会日语、不懂得出租房屋该在哪个网站，房屋损坏了该找哪家维修公司便宜，也不懂跟当地物业打交道，那么，就一定要聘用以一个靠谱的托管公司。

托管公司的服务费一般是租金的5%+消费税，按月结算。

我们东京公司，凝聚了一批在业内拥有资深管理经验的优秀同事，专门为房东管理房产。大家通过智谷在日本买房后，完全不必担心后续的任何难题，我们团队会提供全覆盖的日本资产布局和管理业务。

这么算下来，一年的持有成本是多少呢？也从我们过往的买房客户中的真实案例打比方：

如果不报个人所得税，一年要交的持房费用就是固都税、管理修缮费、托管费这三个费用。按照过往客户持房的成本来计算，持房成本占房价的1.5%-2%之间。

这个费用拿到欧美国家来说，都是中等偏上的不错表现。意味着租金回报率也不错，这个持房成本，你觉得高吗？

出售期：

房屋出售时的税费

出售的费用名录就少多了，但是如果卖的时间不对，它的花费可能比上述两个都高。

房屋出售时，就两个税费：中介费、增值税。但为了避免人们炒房，日本房产除了运用房产税以外，还赋有增值税这个相对较重的税务。

（1） 中介费：3%+6万日元+消费税

（2） 增值税：5年内，增值部分的税率是 30%；5年及以上税率为15%。（增值部分可抵扣）。

这个增值税是怎么征收的？

举个例子，王先生购买的1000万日元的东京房产，5年后以1200万日元卖出。增值部分1200万-1000万-150万（预计可抵扣金额）=50万日元，而增值税试算则是50*15%=7.5万日元。

但如果他在5年内以同样的价格卖出，增值部分一样是50万，可增值税就变成了15万日元。

以上就是日本房产税费的所有内容。

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