总结·土地篇：2023 年数据回眸、关键词和 2024 年展望

封面图 | 来源Canva

过去一年，土地市场持续遇冷，各地土地出让走势相对低迷。9 月份政策转向，自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制，土拍分化进一步持续。

据中指院数据，2023 年全年，全国 300 城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出 6.1 亿平方米，同比下降 22.4%；成交 4.8 亿平方米，同比下降 23.1%，绝对规模为近十年最低位。

土拍是楼市的风向标，也是楼市环节里不可缺少的部分，这一连串的数字背后，全国土拍市场的困境突围、冰火淬炼。虽然土地市场的成交面积及成交金额总体呈现下降趋势，但「史诗级摇号」「华润全国扫货」「百强房企近半数未拿地」「实业杀入土拍市场」「大吉大利手提袋」等现象并存。

那么，全国土拍市场经历了什么？又有多少亮点和启发？本篇文章就带你回顾下！

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数据：2023 年全国土地市场表现

在房企没钱拿地的情况下，2023 年土地市场成交规模迎来了近十年低点。

从土地供应情况来看，供地规模创近十年同期新低。据克而瑞统计，2023 年截至 12 月 25 日，全国 300 城土地成交建面 12.8 亿平米，较 2022 年同期环比减少 20%。

从土地成交情况来看，一线、二线、三四线城市热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集。其中一线城市成交 0.27 亿平米，同比减少 30%；二线城市成交 2.41 亿平米，同比减少 17%；三四线城市成交 10.17 亿平米，同比减少 21%。

从各能级城市成交建面占比来看，三四线城市仍占据绝对主力，一二线城市占比 20.8%，较去年占比上涨 0.4%。

从土拍热度来看，流拍率有所下降，平均溢价率小幅回升。据初步统计，2023 年，全国流拍地块数量共计 3762 宗，撤牌 550 宗，流拍撤牌率 21.8%，较上年下降 6.9 个百分点，但流拍撤牌率整体仍偏高。

从城市住宅用地出让金排名来看，住宅用地出让金 TOP20 城市中，上海 2202 亿元排名第一、杭州 1780 亿元排名第二、北京 1741 亿元排名第三；第四-第十：广州、成都、南京、西安、苏州、武汉、常州。

从拿地企业结构来看，受到各地监管影响（如陕西省国资委发文，严禁下属企业举债购地托市），地方国资拿地金额占比有所上升，22 城均值 26%。央国企拿地金额占比接近 50%。具体来看，福州、武汉、济南、郑州、无锡、沈阳、长春等城市地方国资拿地金额占比偏高，杭州、合肥等长三角城市仍然是民企拿地的重点区域。

2023年1-12月TOP100企业不同性质企业拿地情况（左为金额占比，右为家数占比）

从具体拿地企业来看，2023 年全年有 29 家房企拿地金额超过百亿，其中销售百强房企拿地超百亿的共有 25 家，以央国企为主。前十名分别是中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、万科地产、绿城中国、招商蛇口、滨江集团、中国铁建、越秀集团等。

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回眸：2023 年全国土拍 4 个关键词

关键词 1：取消限价

9 月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含建议取消土地拍卖中的地价限制等内容。截至 12 月末，22 城中有 18 城已实际落实「取消土地限价」，北上深尚未调整，宁波溢价率上限由 15% 上调至 30%。从土拍表现来看，取消限价带动少量核心城市优质地块土拍升温。

比如，10 月 30 日，济南成交 10 宗土地中，有 3 宗溢价率超 50%，由中电建和保盛置业斩获；11 月份，成都的两次土拍，溢价率高达 17%、30% 和 60%，竞得房企为华润、成都城投、越秀、保利和兴城人居等国企，也有龙湖、仁和、邦泰等民营企业；12 月 28 日，杭州成交 6 宗地，竞得房企为绿城、滨江、昱斌、瑞俊置业等房企。

从总体来看，地价上限取消后土地市场呈现出以下特点：一是热点城市的核心地块热度升温，带动整体溢价率上涨，但房企投资布局仍审慎，地王数量有限；二是高溢价土地多为央国企获取，中小房企拿地压力较大；三是土拍分化进一步加剧，非核心地块回温有限。

关键词 2：冷热分化

房地产市场发生结构性变化，当下市场分化现象明显，土地市场的走向就是这种变化的鲜明标志：

一方面是行业内部的分化，一二线城市以其较高的门槛将中小房企拦在门外，龙头房企的优势将持续放大，未来优质土储将更高比例地集中于龙头房企手中；城投公司投资力度或将持续收缩，但仍有部分托底需求；民企的投资则更依赖于市场整体的复苏情况，需要更长的修复期。

另一方面是城市地块热度的分化，城市间分化较为明显，上海、福州、杭州、北京、深圳的触顶成交数量占比超过 50%；而沈阳、长春、郑州和济南全部地块均底价成交，一二线城市无疑是房企投资的首选；城市内部地块的分化也将持续显现，优质地块的竞拍热度直线上升，个别地块竞拍出高溢价，但其余地块普遍底价成交甚至流拍。

关键词 3：量缩价涨

回头再看下 2023 年的土拍，全新供应在收缩，优质地块不多，价格却持续在涨。受上海、杭州等热点一二线城市供地质量提升的影响，2023 年全国 300 城土地成交楼板价小幅上涨，增至 3069 元/平方米，再度创下历史新高。

热度方面，由于新房市场仍处于低位，加之房企资金压力依然较大，房企拿地积极性仍处于低位，尽管部分城市土地限价放松，但地市颓势未改，四季度溢价率仅有 3.3%，较前三季度再度下行。全年溢价率也仅有 4.5%，与去年同期相比，上升了 0.8 个百分点。

这也就意味着，未来核心城市的核心地块价格整体上涨，是趋势所在。土地价格上涨——>新房售价上涨——>开发商合理利润——>强化买高价地能力——>按照运行周期，这个循环将在 2025 年开始逐步显性化。

关键词 4：花样拿地

由于土地拍卖现场摇号操作新规则出炉，各城市的土拍已经进入玄学时代。

7 月 11 日的上海土拍，越秀以「红衣 POLO 衫+大利袋+橙蕉」三重护体。但是，这次越秀并没有延续此前的幸运。而之前，在 4 月份的上海土拍现场，来自广东的两家国企越秀、华发在台面摆上橙子和香蕉，寓意「成交」。

「万恶之源」来自北京 6 月的第二场土拍，越秀地产华北区域副总裁兼北京公司总经理董毅亲自来现场督战，并在桌上摆了一个「大吉」红袋子，凭借此种装扮，以 79 亿抢下海淀王炸地块，成为了这批次土拍中最大的幸运儿。

另有市场传言称，为中标心仪地块，房企投拓们开始跑去寺庙烧香拜佛，有几家跑去了「中国佛教四大名山」之一的安徽九华山；还有一家央企率队前往另一座佛教圣地山西五台山；位于北京郊区门头沟的潭拓寺，在投拓圈的名号也很响亮；最火爆的寺庙还是雍和宫，据媒体报道，差不多一半房企去了北京城区的雍和宫，助力抢地大战。

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展望：2024 年土拍市场重新调整再出发

由于房企资金承压，投资的谨慎态度和聚焦策略，2023 年土拍市场持续低迷，展望 2024 年，这一主旋律或将延续。

//预期未明显好转，土拍主旋律为弱复苏

在资金流动性和市场预期都没迎来全面好转之前，房企投资动能不高，仍将呈现「谨慎+聚焦」的特征，拿地意愿还将保持「弱复苏」。短期来看，新房供应可能会受到一定影响，部分区域可能会出现供不应求的情况；但从长远来看，这也是一个促使房地产市场更加理性、健康地发展的好机会。

城市层面，北上深三大一线城市过有望根据市场变化优化土拍规则，如部分区域取消或提升溢价率上限等，让价格回归市场。

//土地成交规模为 12 亿平方米销售提供支撑

从近两年土地成交规模来估算新房市场规模，根据中指数据，2022 年全国住宅用地与商办用地合计成交规划建筑面积 16.7 亿平方米，2023 年成交约 13 亿平方米，乐观假设近两年成交的土地半数将在 2024 年入市，新房市场供给规模预计在 15 亿平方米左右，也将为乐观情形下销售市场实现 12 亿平方米体量提供一定支撑。

//百强房企分化或将更为明显

受制经营等因素，有近 5 成销售百强房企未拿地，据克而瑞统计的拿地销售比数据，后 50 强房企拿地销售比低至 0.09，足以可见，房地产依然没有走出下行区间，中小房企仍面临较大的生存困境，融资难、销售难、不敢拿地是绝大多数房企面临的困境。同时据克而瑞统计，2023 年销售百强中有近五成企业投资停滞，这将直接影响到 2024 年企业销售情况，百强房企分化或将更为明显。

//「煤老板」「实业老板」等新玩家杀回土拍市场

土拍市场的外来新面孔越来越多，且热度一直不减，在土拍市场露面的实业大佬，包括东方雨虹、伟星集团、江苏亚伦集团和金盾压力容器等，他们分别从事建筑防水材料、纽扣和水管、家纺用品和面料，以及压力容器的生产。

与此同时，「煤老板们」下场拿地开发也在近年来很是普遍。太原萃丰置业以 22.53 亿、溢价 15% 拿下成都龙泉驿十陵板块一地块，其背后是山西「煤老板」张亚平。在此之前，太原萃丰置业已在北京海淀双新村两宗土拍现场和深圳宝安一幅宅地出让时多次现身。10 月，山西煤老板温秋贵家族的山西金汇海以 15.1 亿在京拿地。

目前房地产处于胶着与博弈阶段，市场还在筑底阶段，实体企业也在面临着转型，这是一个抄底的时机，一些煤炭和实业企业手中富余资金较多，正在寻找优质资产进行配置，2024 年这些新玩家在核心城市的土拍市场将更为活跃。

（文中图片来源中指研究院和克而瑞地产研究，如有侵权请联系删除）

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